2014-1-31第093期

福州地方政府救市升级 福州楼市能否大变天?

导语
  • 进入2014年以来,福州楼市可以说是一波三折,从新年开始的“乍暖还寒”到三四月份的最佳入手时机,行至六七月份楼市已过冬眠期,再迎来限购松绑这一重大利好消息后,房贷新政也随之而来,近日为缓解当前福州市安置现房紧缺状况,解决被征收房屋群众对安置现房的需求,福州市近日下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》(下称《意见》)。按照意见,开发商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房,可以卖给政府了。[详细]

策划:庄嘉婧 顾问:刘福泉 设计:大熊
 
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《关于福州市统购商品房和安置房》主要内容

福州市近日下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》规定,政府购买的商品房为建筑面积在45㎡到135㎡,且已办理预售许可证并已封顶或竣工。安置房为建筑户型面积在45㎡到135㎡,已竣工并办理安置结算手续,原被征迁房屋产权明确无争议或按维权政策、人口政策予以确权安置的安置房,相关权利人共同具结自愿出售,并经七天公示无异议,被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房,所有权人及共有人自愿出售,尚未装修入住。

购买价格方面,商品房的购买价格由区统购单位委托抽签选定的七家评估机构对统购商品房进行市场评估,去掉最高价和最低价后进行平均,以平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈,协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。对于个别特别适合其急需购买用于安置的商品房,但协商确定的价格无法低于市场评估价格15%以上的,由统购单位研究把关后上报市政府研究确定。

安置房的购买价格由区统购单位委托经抽签选定的七家评估机构对拟统购安置房进行市场评估,去掉最高价和最低价后进行平均,然后以平均价格作为回购价格。安置房层次调节系数以五层为零计算,层次每增加一层,价格增加50元/㎡;每降低一层,价格减少50元/㎡。

主要的签约形式分为预订方式和买断方式。

预订方式由区政府指定的购买主体单位与开发企业签订商品房预订合同,在合同生效后30日内支付不超过20%的预订金,锁定房源及房价。买断方式由区政府指定的购买主体单位与开发企业签订商品房买卖合同,在合同生效后的相应进度节点分批支付购房款。

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解读:《榕统购商品房和安置房回购安置协议》

1.《意见》对开发商回笼资金或有好处。

正值年关,又面对着楼市成交比较低迷的现状,开发商的现金流一直比较紧张。政府在此时推出《意见》,福州房产业内人士认为对开发商而言或许是一种利好。

“在市场相对比较冷的时候,这个政策对开发商回笼资金方面来说或许是件好事。”福建新东湖投资有限公司副总裁李春文认为,他介绍,即使是以低于市场价15%的价格进行统购,此时,可能也会有部分开发商愿意削薄利润甚至贴本来获取现金流。

“因此,政府在统购后的支付就显得非常重要。”李春文说,开发商以八五折卖给政府,目的在于获取现金流,如果政府在后续的支付时间比较长,对解决现金流问题的帮助不大,那么开发商自然也会衡量降低利润卖房的必要性。

2.地产人士:具体实施难度比较大

福州房地产专家刘福泉认为,这种统购的行为应该不是一个长期不间断的行为,且统购的量是有限且集中的。“统购的房子是用来解决安置现房的,可以参考现状看看,一年会有多少片区大范围拆迁,会长期需要大量安置房呢?”

而一位不愿透露姓名的福州房地产业内人士认为,《意见》的具体施行,归根结底还是要看买卖双方能不能就价格达成一致。“虽然会有评估机构对楼盘进行评估,但是也要看这个价格开发商最后愿不愿意接受。”

此外,土地成本也是开发商所考虑的一大要素。上述不愿具名的业内人士介绍,现在开发商所建造的楼盘都是面对比较高端的商品房市场,单价也较高,而我们常见的安置房很多都会建造到40-50层以摊低成本。“也就是说,在产品上,商品房可能难以用于解决安置房的需求。”

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榕楼市救市政策升级 或能改变楼市低迷现状?

值得注意的是,《意见》指出,商品房的购买价格由区统购单位委托抽签选定的七家评估机构对统购商品房进行市场评估,去掉最高价和最低价后进行平均,以平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈,协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。

中原地产首席分析师张大伟表示,这一政策是明显的救市政策,虽然从价格看,低于市场价15%,很少有市民会愿意出售给政府,但这一政策对购房者而言将有托底的作用,在政府回购承诺的影响下,购房者入市的积极性会提高。当然这也代表了目前楼市风险依然存在,后期很可能有出台重磅政策的必要。

事实上,面对楼市成交持续低迷的局面,2014年下半年起,各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等,针对房地产行业发布综合性文件,从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手,促进房地产市场发展,刺激购房需求入市;杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件;更多地区则是从局部入手作出政策调整,其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段;而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市,均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。

结束

2014年以来福州楼市的的日子进入寒冬,政府通过一系列的手段进行“救市”,希望能够改变当前这种局面,那么福州楼市的未来会如何呢?我们拭目以待!

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