2014-1-16第091期

2015年福州楼市怎么走?

导语
  • 2014年对于房地产行业而言,是不平凡的一年。全年商品房销售、投资增速、新开工面积等关键数据一改往年的节节攀升态势,开始掉头向下。不少业内专家也纷纷表示,房地产的黄金时代已经结束,行业开始进入调整期。而2015年的福州楼市又会是怎样的情况?[详细]

策划:刘巧玲 顾问:刘福泉 设计:大熊
 
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房地产走向并未明朗 众大佬频“掐架”

随着相关部门便密集的调整了楼市政策,部分缓解了2014年房地产市场下滑的走势,但楼市却仍未迎来明确的走向,对于2015年房地产大佬们也是各持己见,那么,谁才是真正的预言帝?

1、乐观派:2014年初,万科董事局主席王石便预言“2014年楼市不妙”,随后的发展也印证了王石所言非虚。不过,对于未来房地产的发展前景,王石仍是坚定的看多。王石表示,2014年房地产行业与2008年很相似。他认为,中国房地产行业的“黄金时代”已经结束,“白银时代”到来。而近一段时间,房地产形势正在发生微妙变化,但他依然对市场保持谨慎乐观。

虽然已经离开的房地产第一线,但任志强的观点仍是人们最为重视的。任志强认为,随着房企稳定去库存,房地产市场或将在2015年四季度回暖。

2、中间派:万达集团董事长王健林近日公开表示,不要对房地产抱有再次高潮的幻想,中国房地产行业在接下来的10年不转型将岌岌可危。

持同样观点的还有绿地集团董事长张玉良。他表示,从2014年四季度以来,政策层面更加注重市场机制的作用,正在根据市场状况进行相应的预调微调,“去库存”成为楼市主基调,信贷政策、限购政策逐渐松绑,我相信这会对行业恢复市场化调节能力和良性发展起到一定积极作用。

3、悲观派:近日SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时称,中国的房地产不可能再像5年、10年前那样发展了。如今中国的人均住房面积已经达到30平方米以上,可是现在中国每年竣工的房子是十几亿平方米。现在,地产商应该思考的,是如何把已经建好的房子充分利用起来。

而此前,潘石屹更是直言,“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险”

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数据:榕楼市住宅、土地均跌入冰点

纵观2014年福州楼市,商品住宅交易量方面,2014年福州市区商品住宅成交量为214万平方米,闽侯成交量为126万平方米,双双下跌。尤其是闽侯,受到市区降价及限购政策取消的双重冲击,跌幅高达43%。

在成交热点方面,受部分大盘集中放量的影响,2014年仓山旧区成交量逆势大幅上扬,上涨幅度近500%;金山板块尚有余温,在2014年的总成交量中占比最大,与2013年基本持平;东区及中心城区的成交量虽然有一定程度下滑,但是依旧位列前茅,仍然是福州楼市的热点。

在住宅供应量方面,截至2014年年底,随着12月供应量的急剧攀升,福州五区和闽侯库存量和去化周期均创历史新高。记者获悉,目前五区和闽侯库存量为37043套,465.75万平方米。其中144平方米以下面积段产品库存压力较小,而144平方米以上“再改善”及高端产品受制于高单价、高总价、限贷等因素,去化极为缓慢,库存压力比较大。

在土地市场上,2014年福州主城区及近两年热点区域闽侯县,住宅属性的土地出让大幅减少,供应量低至冰点。

不少福州房地产开发企业负责人表示,去年商办属性土地占据9成以上份额,主导土地市场,而早前发展缓慢的马尾区域,受福州新区规划利好的影响,住宅属性用地出让达近三年最高值,为59.12万平方米,环比翻两番。

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预测2015年楼市走势:降价在所难免?

在如此情形下,而2015年的福州楼市又将何去何从?福州楼市会有什么变化?

1、SOHO迎来大规模放量,降价在所难免。随着近两年出让商服地块的大规模入市,2015年福州楼市迎来SOHO白热化市场竞争的元年。据立丹行统计,预计未来两年,市区SOHO新增推量约有160万,其中城南板块SOHO放量达60万方,占比近40%,闽侯区域SOHO新增推量76万方,集中于大学城、南屿板块,合计推量达136万方。计入目前福州+闽侯在售SOHO项目存量48.5万方,已知项目未来市场放量高达171.9万方,按福州近三年年均28.8万方去化量,需要7.7年去化,福州SOHO市场竞争压力可想而知。这考验着每一个SOHO项目的开发团队,或许在项目前期规划阶段如何结合自身特性进行差异化定位才是根本。

2、2015年仓山、东区、南屿板块成为楼市热点。宏观经济的企稳回升,信贷政策的进一步松动,福州自贸区、青运会、大规模旧改等各项城市规划及建设利好支持,为2015年的福州楼市发展提供了宽松、向好的宏观发展环境。

据立丹行统计,预计2015年福州市区含闽侯区域放量约470万㎡,其中仓山、南屿及东区板块,为15年的重点竞争片区,预计新推量排名前三甲。仓山板块依托近两年大量土地出让,项目于14年逐步上市,至15年板块放量将进一步增加,预计将达到119万㎡,占比全市放量达25%,板块云集了阳光城、万科、泰禾、禹洲、滨海、世纪金源等众多知名开发商,放量多集中于南站-三江口以及会展片区,项目均以大盘开发为主,板块开发热度将大大提升。

立丹行机构认为,东区近两年随着各大名企进驻开发,区域由前期转入中期开发阶段,板块明年放量依旧以横屿组团片区为主,市场供应充足,包括保利、泰禾、首开中庚、融侨、中联、正荣等房企旗下楼盘。闽侯南屿南通板块今年受在售项目缩减及多项目处于尾盘影响供销量表现下滑,明年区域多盘待售,预计放量将达74万㎡,占闽侯区域放量6成,板块热度将再次燃起。

结束

大佬发话预言2015年楼市,我们暂且不论谁才是真正的预言帝。在众蛛丝马迹里,我们不得而知,2015年福州楼市供求双双回落仍然是大概率事件。福州住宅房价会随着库存的逐步消耗而先抑后扬,但是在写字楼和SOHO市场上,竞争或许将空前激烈。

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