2014-2-5第094期

央行送“降准”红包 福州楼市或受益?

导语
  • 中国央行4日发布通知,决定自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时,对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点,对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。那么此次央行降准备会对楼市有哪些影响呢?这次的央行降准会对楼市有利好吗?[详细]

策划:庄嘉婧 顾问:刘福泉 设计:大熊
 
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央妈放大招 时隔33个月以后再启全面降准

近半年来,央行已推出多项房贷利好政策。曾在9月底颁布“930”房贷新政,内容涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”,并于11月22日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

此后,各大银行首套房利率折扣略有松动,但幅度并不大,对楼市提振作用也较有限。

昨天,央行宣布,自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时,为进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度,对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点,对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

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楼市要求“稳增长”压力大 央行降准正当时

无论是2008年央行5次降准,还是2012年两次降准,事实证明,对房地产行业而言都是利好影响,都成为前两次楼市V型反转或见底回升的重要驱动力量。在当前银行存款准备金率达到20%,同时银行资金来源从过去的低成本存款向高成本的理财资金转移的情况下,高存款准备金率不仅制约银行可贷资金规模,而且制约了银行发放较低利率水平贷款的积极性。

2014年二季度以来,尽管央行实施“定向宽松”和货币政策工具创新,但银行发放政府支持的贷款,如“三农”、“小微”和个人住房抵押贷款等贷款类型的积极性并不高。以住房抵押贷款为例,“9·30”房贷新政提出二套房贷最低利率可为基准利率的0.7倍,这一政策意在支持改善性住房需求。但到2014年底,银行个人住房贷款利率下降幅度非常有限,首套房贷利率最优惠的也只有95折,绝大部分二套房贷利率上浮,甚至,不少银行有“抛弃”房贷(因赚钱少)的迹象。

2014年四季度,楼市出现“暖冬”行情,主要城市成交量月环比涨幅达到20%以上,主要驱动因素就是“11·21”降息、公积金新政等金融手段,降低了房贷成本,将前三季度积累的刚性住房需求推入市场。但进入2015年以后,由于投鼠忌器,害怕货币政策宽松驱动股市“疯牛”,除公开市场少量投放外,央行在货币政策上开始“沉默”,银行资金成本又开始上升,2014年四季度房贷优惠的幅度开始缩小,再加上开发商在完成2014年业绩后,也逐渐取消购房优惠。这些因素共同作用,造成2015年1月份百城房价上涨,这事实上是对购房成本非常敏感的刚需群体入市的极大障碍。

今年1月份主要城市楼市成交量下滑20%~30%。1月份PMI创两年来新低,意味着今年经济工作首要任务“稳增长”压力很大,楼市稳定至关重要,这就需要加快待售库存的去化,激励开发商增加新开工和拿地,这是短期内“稳增长”的杀手锏,也是为何近期国家各相关部委密集唱多楼市的主要原因。

国家鼓励的改善性住房需求对于购房成本也比较敏感,目前银行对于这部分贷款仍旧坚持利率上浮10%左右的贷款政策,从而制约了这部分需求的入市节奏。不同于刚性需求,改善性需求入市节奏对于楼市行情比较依赖,有点类似于投资需求,当楼市趋于上行时,入市节奏就会加快。因此,本次降准也将激励此前入市并不积极的改善性购房需求。

在目前银行融资成本比较高、银行贷款发放积极性不足、楼市需求断档、购房者整体对房贷成本比较敏感的情况下,此次降准很有必要,来的也正是时候。

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降准或是兴奋剂 业内:将推动房价新一轮上涨?

部分房地产业界专家认为央行此举将大大利好楼市。同策咨询研究院总监张宏伟第一时间表态称,央行降准,说明经济压力较大,需要放水刺激稳增长;楼市变化马上会反应出来,预测春节后一线城市房价步入上涨通道,二线城市存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升。

不过,三四线城市去库存主题不变。张预测,后期减税、购房补贴、商品房冲抵保障房,甚至政府贴息、降息等刺激政策仍将会继续出台,以千方百计去库存。

中原地产市场研究总监张大伟发文称,信贷政策松绑的通道已经开启,楼市将获益最大。目前已经明显企稳升温的楼市,在再次降准的影响下难免出现再次的暖上加暖现象。而目前层出不穷的刺激政策,购房者或会出现一定程度的入市恐慌,房价难以量价齐涨的可能性非常大。

他认为,央行下调存款准备金率意在刺激整个经济环境,维持平稳上涨,这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张,而存款准备金率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息,意味着从银行贷款的难度降低了,融资的成本降低了,房企最困难的时间已经过去。

但也有人士对此持保留态度。新城控股高级副总裁欧阳捷分析称:“降准对楼市应该影响不大,我理解为主要还是释放资金不会紧张、流动性随时可以释放的信号,毕竟现阶段的情况是外汇增量不大、海外热钱不多、市场资金不紧,此举也算是帮助一下春节前的资金结算吧。”

结束

在目前房地产市场资金链整体紧张的情况下,存款准备金率下调将意味着开发商贷款难度、融资成本的降低。此次央行降准对贷款买房人来说也有益处,按揭贷款会更加宽松、优惠利率幅度也可能更大。小编在这里建议开发商要顺势而为,加大降价促销力度,及时消化库存。

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