2015-01-08 第3期
侃房哥:房企“竞合”为哪般?

侃房哥:房企“竞合”为哪般?

是否还记得新年伊始1月7日,北京土地市场诞生了新的总价地王——丰台花乡白盆窑地块,该地块被华润首开平安联合体以86.25亿元收入囊中。据侃房哥了解,现场参与竞拍的地产商还有金融街首创联合体、龙湖天恒联合体和住总保利联合体。不知从何时开始,联合体的形式在土地市场上盛行,越来越多的开发商告别单打独斗,纷纷向昔日的对手抛出橄榄枝,从竞争发展为“竞合”关系,甚至连一直是房地产行业领军企业的万科等品牌房企也开始热衷于竞合模式。

为何近年在房企之间会出现越来越多的“竞合”模式,侃房哥粗浅的认为离不开以下几方面,一、越来越贵的土地市场,绝大多数的房企难以承受;二、这几年房地产市场的跌宕起伏,让越来越多的房企难以捉摸;三、各房企千方百计扩大市场份额,抢占市场先机;四、回报大,风险小;五、优化资源配置,合理利用公司的人力、物力和财力。无论怎样,在侃房哥看来,“竞合”的模式是利大于弊的。

下面还是看看相关人士是怎么说的:

第一、通过合作制造漂亮的销售业绩,进一步提高市场占有率,赢得资本市场的好评。

房企之间尤其是品牌房企通过与合作伙伴的共同开发,能够用更少的资金开发更多的项目,进一步提高市场占有率,巩固自身的龙头地位。尤其是对于上市公司而言,通过上述合作的方式可以将更多的销售收入合并至财务报表,制造漂亮的销售业绩,进一步提高市场占有率,赢得资本市场的好评。

第二、通过合作形式进行拿地,尤其是对于大体量的优质地块而言,由于资金需求量较大,单个房企很难吃独食,因此,通过合作方式进行拿地成为房企较为青睐的方式。

第三、民企携手央企、国企合作,通过合作“傍大款”,央企、国企通过合作实现“国进民退”。

近期,民企与央企合作最为典型的案例就是绿城与中交的合作。绿城与中交合作后,宋卫平通过“傍大款”重新控制了绿城,但从整个事件另外一面也看出,中交作为国企此时通过收购民企绿城股权而进行扩张。在未来,一旦市场遭遇危机,绿城再遇到资金面的问题,中交极有可能借机进行控股,实现“国进民退”。

第四、对于大型品牌房企而言,通过不对等房企之间的合作实现公司外延化的扩张。

房企之间的合作毕竟是两家公司之间不同利益的不断地平衡的过程,对于对等的两个房企实体之间的合作来讲更是如此。但是,如果房企之间实力是不对等的,那么,大型房企在合作过程中可能更占优势。尤其是在大型品牌房企通过合作或股权收购的方式短期内介入其他中小房企之后,有可能借机将其直接并购。由此看来,对于大型品牌房企而言,不对等房企之间的合作并不是直接目的,直接目的是通过暂时的合作最终控制合作的公司,实现公司外延化的扩张。

第五、“野合”的合作方式成为一种时尚,也成为房企间最为伤情的一种合作方式。

房企由于短期内志同道合,短期内一家房企出现某种问题,而另一家房企则挺身援助,在这样的合作过程中,尽管考虑了房企间的利益分配,但房企间的合作缺乏理性,更像男女“打野战”的方式进行结合,我们将这样的房企合作形式称为“野合”。“野合”这样的合作方式特点就是聚的快分的也快,也给合作双方留下难以忘怀的伤痕,成为房企间最为伤情的一种合作方式。比如2014年就发生过房企间最为典型的“野合”案例:融创与绿城的合作便是如此。

第六、品牌房企或外来房企通过与本土房企进行合作,利用本土房企对于当地市场、政府关系、资源配置等方面的优势,战略布局进入一个城市或区域,借力本土房企实现新的区域或城市扩张,逐步实现其全国化的布局。

第七、无论是传统住宅房企之间的合作,还是住宅类的房企转型与其他类型房企的合作,还是其他类型房企间的合作,房企间可以通过合作优势互补,规避自身的劣势与市场风险,实现不同房企之间专业能力、资源配置能力、管理能力等方面的嫁接,由此,不同房企之间实现合作,相互之间借力,实现合作共赢,实现房企之间利益最大化。

第八、利用合作向“轻资产”模式转型,比如万科的“小股操盘”模式,已成为房企思考的方向。

“小股操盘”的合作模式是万科总裁郁亮于年初提出的概念,在其看来,这是万科探索合作开发模式的进一步深化,转型之后,万科只占小股份,通过输出管理和品

万科利用“小股操盘”的合作模式向“轻资产”模式转型,小试牛刀之后已取得了明显的成效,当前,在融资难度增加、成本攀升的市场背景下,“小股操盘”已成为其他房企思考转型的方向。

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