2014-12-12第087期

楼市新政轮番来袭 福州购房成本要多少?

导语
  • 近期对福州购房者来说真是利好连连。个人住房商业贷款回归基准利率、公积金新政落地福州、央行宣布5年以上商业贷款利息下调0.4%、公积金利率下降0.25%……日前又有消息报道市区住宅维修基金缴存标准出新规,依新规,住宅维修基金的交存可以省下不小的一笔费用。在多重政策利好之下,福州楼市又如何?购房成本到底是省了还是涨了?[详细]

策划:刘巧玲 顾问:刘福泉 设计:大熊
 
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细数榕下半年楼市政策:强强来袭 效果未如期

2014年可谓是限购以来政策调整力度最大的一年,尤其是最后一个季度连环出台的各项利好政策,无疑成为楼市“及时雨”。

9月22日,“闽八条”福州细则出台,限购一朝得解,普宅标准相应放宽。9月30日两部委出台信贷新政, 提出对于首套房“认房不认贷”的标准;11月18日福州公积金新政细则落地,公积金贷款门槛降低;11月21日,央行、公积金降息,随后各家银行陆续降低首套房贷利率,更大程度上“惠及”了几乎全部的购房者。

虽然“限购松绑”、“央行降息”、“公积金改革”一项项救市举措接踵而至。但连续七个月下滑的楼市成交数据表明,一系列让开发商振奋的救市举措颁布却并未带来预期的效果。

福州大学房地产研究所所长王阿忠教授综合全年分析道,2014年福州楼市的整体境况低迷,降息、松绑等救市举措带来的预期很好,但市场表现不好,对于开发商而言,明年可能更加谨慎。另外房企手上库存多,都想尽快出货,不会再疯狂地买地囤地了。

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市场:新政促购房成本降低 购房者仍观望

1、购房成本降低 撬动市场需求。各项新政叠加对楼市的影响,在11月下半场的市场中已经有所体现。11月最后三周市区成交连涨的行情,就足见购房者需求正逐渐释放。另据CRIC克而瑞福州机构统计显示,22日后,开盘的11个住宅项目中,有6个项目开盘当天去化超5成,这与前三季度,开盘去化超五成楼盘难觅的情况形成鲜明对比。

不仅新房市场慢慢回温,在近期的二手房市场上,购房者也加快了入市步伐。据麦田、骊特、金海岸、家天下等多家房产中介表示,11月22日央行宣布降息之后,各个门店之后一周的带看量普遍比此前猛增了30%以上。而随着购房门槛的降低,换房成本的降低,不少改善型需求也加快入市步伐。“以前标的100-120万左右的房源最受欢迎,现在总价上涨到120-140万左右的房源最受欢迎,” 骊特房产副总经理陈晓璇说道。

不过,与切实减少的购房支出相比,降息对楼市预期的影响更加深远。立丹行福州区域副总经理徐鹏志坦言,政策连环出击可能加深购房者对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态,购房者入市的积极性可能进一步提高,从而继续对楼市的成交量形成支撑。

2、以价换量持续 楼市回暖强化。显然,市场预期的走高短期内并不会改变当下楼市“低价走量”的策略。对于福州楼市目前的状况,各个板块不管内部还是外部,产品、价格竞争都十分激烈,库存的压力依旧不小,11月末刚推出新品的东二环某项目负责人就说道,“项目在目前的低价走量效果良好,岁末仍会以回馈购房者、优惠策略为主。”

未来楼市仍有进一步攀升的“潜力”。业内人士认为,从需求层面来看,今年累积的需求还没有得到充分的释放,因此市场可能会维持小幅回暖的态势,但短期内,市场的基本面并不会发生彻底的反转,开发商如果在未来一段时间内降低了优惠的力度,将很有可能使购房者再度陷入“观望”。

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支招:新政下购房有妙招 咋将成本降到最低?

利好政策有效刺激了市场,购房者的需求正逐渐释放,对成交的拉动已经有所显现。那么,对于改善型和刚需来说,在多重利好下到底能省多少钱呢?

1、刚需版:最多省近30万。案例:陈先生夫妻在福州公积金均连缴7个月,未满12个月;想购买金山总价120万元,85㎡产权面积电梯房;为首套房,首付三成36万元,贷款84万元,20年期,等额本息还款方式。

分析:按照福州公积金新政规定,陈先生夫妻双方皆连续缴存满6个月,可以申请组合贷款,夫妻双方最高可申领公积金贷款60万。在商业贷款利率,公积金利率皆下调后,他们的购房成本省下28万左右。当然,住宅维修基金的调整,也减轻了他们的压力。

据中国指数研究院数据显示,福州11月住宅均价14257元/平方米,如此推算,陈先生省下的利息可多买近20平方米。

2、改善版:省钱还得多掂量。案例:李女士夫妻名下有一套已清贷款的房子,现在想在鼓楼购买一套带电梯, 面积120平方米,总价210万元房源。

分析:闽八条福州细则规定,家庭购买首改房按首套房认定。而契税方面,也放宽了普宅标准认定。随着政策出台,不少家庭“卖一买一”门槛降低,他们纷纷加快了换房步伐。

值得注意的是,对于购买首改房的购房者来说,尽管首付款减少了,利息也有所下调,但是贷款额度从4成增多到6成,就意味着贷款总额增加,不仅月供变多了,需偿还的本息总额也超过了二套房的“首付6成,贷款4成”本息总额。

以李女士为例,此前被认定为二套房时候,购房总花费约273万。变成首改房后,在利息、契税、维修基金等税费均下调情况下,其购房总花费要约308万。对于购房者而言,购买二套时就需考虑清楚是想省首付,还是省总花费。

结束

此前,市场人士分析认为,随着央行降息、福州部分金融机构恢复实行基准利率、福州公积金贷款政策调整,接二连三的新措施出台,各类利好叠加,将让一些改善型购房者加速入市。而目前效果虽未能达到预期,新政下的购房妙招想必能让购房者节省不少购房成本。

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