2014-11-28第085期

探秘:央行降息搅动楼市 福州房价恐反弹?

导语
  • 11月21日,中国人民银行在时隔两年后,再次宣布降息,立即引起轩然大波。这是继2012年7月后,两年多来央行首次降息。纵观福州,日前,有中国建设银行、中国农业银行、福建海峡银行等多家银行承诺,11月19日开始在福州行政区域内实行首套房个人住房贷款基准利率,并缩短按揭贷款审批时间。此次央行降息,福州楼市影响如何?房价会反弹吗?[详细]

策划:刘巧玲 顾问:刘福泉 设计:大熊
 
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逾两年来首降,央行降息为哪般?

自从限贷放松、房贷利率享受政策优惠以来,各大开发商纷纷放风“将要涨价”,如今,央行又全面降息,再次在楼市里投下了一枚响炮。11月21日晚,央行宣布了降息的消息:自2014年11月22日起,基准的一年期贷款利率下调0.4个百分点至5.6%。不过,一年期存款基准利率只下调0.25个百分点至2.75%。央行同时还宣布,存款利率浮动区间上限由1.1倍调整为1.2倍。

央行降息意味着什么?为何在两年多来首次降息?对此,有专家认为,央行出其不意降息了,这是央行惯用手段,虽在意料之中,但时间节点还是有些突然。这一方面反映出宏观当局的无奈,另一方面也显示央行操控思路更加务实。

“由于市场不买账,国务院多次提出的降低融资成本的政策并没有奏效,“微刺激”难以继续实行,宏观当局碍于早先的政策宣示,迟迟不敢主动全面降准,甚至降息,而此番央行出其不意降息,显然是被逼无奈,只能使用价格手段,直接降低融资成本了。”经济学专家刘杉说到。

同时,他也表示央行做法值得称赞。在下调一年期存贷款基准利率同时,央行将金融机构存款利率浮动区间上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍,进一步推动存款利率市场化。这一方面有长远改革意图,同时也有短期功利目的。10月居民存款继续下降,对银行造成压力,不仅影响银行发放贷款,更可能导致实体经济缺血,提高存款利率上限空间目的就是稳住居民银行存款。

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现状:降息1周福州楼市成交量骤增

1、楼市看房人骤增。上周日,记者以购房者身份前往新店、东二环多个楼盘的售楼部实地了解情况。在4个楼盘的售楼部里,无一例外都有很多看房者在看房。记者注意到,每个售楼部的休息座位多数时间里都是满的,这和前段时间的情况反差很大。现场售楼人员表示,他们估计,看房人数比平时周末增加了1成到3成。

“我们作为大型房企,对降息是有预期和研究的。但之前我们的研究认为,降息后,利好传导到市场上还需要一定时间,可能过一两周之后看房人数才会明显增加,再过三四周交易量才会上升。但我们售楼部周末的看房人数比平常增加了30%左右。”

2、成交量现反弹。上周五行政区住宅签约量强势回升,签约套数报出467套,环比前一周增加117套。签约面积方面则时隔两周之后再度突破五万平米,报出56865㎡,环比前一周增加15617㎡,增幅为37.86%。此外,上周闽侯住宅总签约套数报出164套,环比前一周减少63套。签约面积方面则时隔两周之后再度突破五万平米,报出56865㎡,环比前一周增加15617㎡,增幅为37.86%。以上的数据均创下过去三周以来的新高。

对此,福州房地产营销公司的负责人认为,近半年来,层出不穷的楼市刺激政策使得购房者观望情绪浓厚,加上前期房价连续回调,多数购房者不敢轻易入市。此次央行开出一剂“猛药”,再加上10月各地房价止跌,房价难以再跌的可能性非常大,购房者入市的积极性将大大提高。不过,在开发商是否将上调销售价格的问题上,他们普遍很谨慎,只表示岁末楼市行情可能还是相对稳定的。

“只要这个外部刺激力量一出现,楼市就会反弹。当然这外部力量是多方面的,比如重要的还有降低准备金。”福建房地产专家刘福泉认为,如果这些利好措施不能落到实处,刺激效果也将难以显现。

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探秘:央行降息楼市应声而动 房价恐反弹?

此次央行的意外降息,可以说是930新政的接轨。无论是政府救市还是经济改革的必然,央行此次降息对楼市都有或多或少的影响。在楼市应声而动之际,房价是否会反弹?啥时候才是买房的好时机?有关专家给出了如下总结:

1、 降低融资成本,银行将推出更多利率优惠。央行下调银行存款利率,直接降低银行融资成本。同时,央行还向中行、国开行和兴业银行注入了500亿元资金,此前两月已向市场注入仅8000亿。这将有效缓解年底资金过紧局面。

930新政出台后,大多数银行出于成本考虑,并未出现大幅下调贷款利率局面,而且多数优惠银行还设置门槛,使优惠名存实亡,更别说7折房贷优惠了。此次央行直接一步降到位,相当于央行变相为全体购房者打出9.4折优惠;对部分现行9折优惠的银行来说,相当于在原有基准利率上打出8.5折的大优惠。在融资成本和资金环境宽松双重利好下,更多银行将推出优惠房贷利率。

2、开发商融资成本降低,或开始上调房价。目前,房地产市场的资金依然比较紧张,前不久监管层还专门放开了房企融资通道,此次贷款利率下调,对开发商来说,可谓是久旱逢甘霖。开发商经过9月、10月冲量后,年底销售压力及资金压力大降,再加上对未来资金环境宽松和楼市未来成交量将继续反弹预期,融360预计更多开发商将开始上调销售价格。

3、购房者观望将提前结束,楼市成交量将迎来一波反弹。近半年来,地方政府及中央层出不穷的楼市刺激政策,使得购房者观望情绪浓厚,加上前期房价连续回调,多数购房者不敢轻易入市。此次央行一剂猛药,使大家看到了中央托市的决心,再加上10月各地房价止跌,房价难以再跌、量价齐涨的可能性非常大。购房者入市的积极性将大大提高,部分购房者甚至会恐慌入市。预计未来几月楼市会一改往年淡季情形,延续10月高成交量,甚至再创新高。

4、降息通道正式开启,救市意图明显。自上次2012年7月央行降息以来,面对经济增速放缓,央行对调息工具非常谨慎,一直在采用各种创新性工具维持市场流动性。此次时隔28月,再度启用调息工具,可以看出我国经济增速下滑压力较为严峻。而经济下滑,一个重要因素就是楼市低迷所致,要稳住经济,楼市不得不救。

结束

央行回应“降息”一事称,此次利率调整的重点是要发挥基准利率的引导作用,有针对性地引导市场利率和社会融资成本下行,促进实际利率逐步回归合理水平,缓解企业融资成本高这一突出问题。因此,笔者认为,此次降息更多的是面向整个经济的普惠性政策,绝非针对房地产本身,对于目前楼市而言,高库存仍然是影响未来房价的重要因素。

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