2014-06-013 第064期

福州高房价下的“空置迷局”:谁才是楼市诸葛亮?

导语

  • 作为经常被用来衡量楼市健康程度的重要指标,住房空置率一直备受关注。近日由西南财经大学研究中心公布的报告称,去年我国城镇地区住房空置率高达22.4%。对于这个指标,统计部门称"计算出来很难"。人们不禁疑惑:住房空置率,谁能说清楚?还要"空置"到何时?作为二线城市的福州,住房空置率又是一番怎样的景象…

责编:jonlly
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争议中国住房空置率:22.4%还是“没法算”...[详细]
 

学者称城镇住房空置率22.4% 沉淀4.2万亿住房贷

 
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住房空置率高达23.3%?官方统计频"放鸽子"

1、2013年中国城镇地区自有住房空置率达22.4%。此次得出的数据比2011年高出1.8个百分点。据此估算,中国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。报告将空置房屋分为两类:仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房(简称“人房分离”);多套房家庭持有的,既未自己居住,也未出租的住房。

据另外一组数据看,二线城市写字楼空置率达历史峰值。据RET睿意德统计,2014年第一季度,二线城市写字楼空置率达到历史峰值,部分城市的空置率已经超过30%,租金长期低迷。而未来三年内,全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于二线城市。受到前期土地持续供应的影响,二线城市的商用物业空置率也长期维持在14%—15%的高位。随着部分城市在未来1—2年内迎来商业项目集中上市期,该数值亦存在进一步恶化的趋势。

2、官方:22.4%还是“没法算”!国家统计局在2010年曾回应称,目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。原因一方面是由于空置率包括空置的概念不清楚。“房子空置也是近几年由于房地产行业发展出现的新问题,调查统计制度还没有来得及作出统计,更重要的一点是空置率和待售面积概念很清楚,但是要清楚计算出来很难。”发言人称。

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探秘福州空置率:不同板块空置率存在较大差异

1、福州新区空置率高。业内人士指出,空置房大多出现在城市的开发区、新区,也折射出从前地产开发以住宅先行的模式存在不足。福州房产专家江映辉分析,目前国内房地产市场的开发模式大都是先卖地建房,后建设配套设施,政府的管理、规划行为滞后于开发商的市场行为,造成配套跟不上,空置率由此而产生。

福州空置情况到底如何?据了解,目前福州金山、北城、东区不同板块的住房空置率存在较大差异。有业内分析到,住房空置率的高低反映其所处区域的发展成熟度。“五年前,金山板块还是一座‘空城’,当时一些新开楼盘的空置率基本在50%以上,而现在金山大道、浦上大道楼盘的入住率明显提高,甚至有的楼盘空置率已在5%以下。”相反,市中心的老房子一般不存在空置率的问题,因为周边生活配套完整,区域成熟度高。福州金山、五四北新开发的楼盘才会出现空置率的问题,而随着周边配套的完善,空置率必然越来越低。

2、空置率变化反映区域成熟期约3-5年。随着近几年,福州新增土地供应主要集中在近郊区域,如金山板块空置率正逐步下降。“金山、五四北新开发项目存在空置率是可以理解的,毕竟每一个新区都需要时间培育,由于新区的市政配套、生活设施都不尽齐全,必然会出现空置率短期偏高的问题。而从近两年的情况来看,金山、五四北区域的入住率明显提高,空置率正在不断下降。

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如何控制空置率?盘活存量和租赁市场是关键

近年来,国内住宅空置率高低如何,各方都欲一探究竟。除了专业机构的调查统计,还有人试图通过小区住宅用电量的变化了解“是否住人”;还有地方的人大通过调查房地产市场时关注一些小区的“入住率”;一些网友还曾通过“集体晒黑灯”来看各自居住小区的空置情况等等。而各方得出的“空置率”,自然是五花八门

福州房产专家刘福泉分析,房屋作为不动产,区域性很强。由于不同地区的客观经济环境存在巨大差异,住房空置率也有所不同。他指出,高空置率的背后是中国快速增长的城市化进程。有数据显示,中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和,一定空置率的存在是必然的。

“从某种程度上说,空置率是决定土地供应和开发量的一个重要因素。任由大量住房空置,再多的土地供应,再大的开发量也于事无补。”上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥说。

如何有效解决高空置率?将空置房控制在一个合理的区间?专家一致认为,这涉及到国民经济深层次改革的问题,不是三言两语就能解决的,而就当前情形,业界专家指出,盘活一二手房和租赁市场是关键。“二手房市场要活跃起来。增加房产税,降低交易税,提高空置房的使用效率,将二手房市场盘活。”中国房地产学会副会长卞洪登告诉记者。他认为,在当前的二手房交易中,税务部门向卖方征收的各类税收有8种,其中个人所得税比率最高。

结束

房产空置情况,在一定程度上如X光片,照射着楼市的不健康。谁才是楼市诸葛亮?在高房价下的空置率,应该如何合理有效空置?业内人士呼吁,住建、统计等相关部门应积极回应各方对空置率信息的诉求,发布权威信息,而不能长期无动于衷、任其成谜。一些人还提出,应以空置率指标的逐步透明化为契机,打破更多“玻璃墙”,进一步推进房地产市场信息的统计和公开,促进市场的健康平稳发展。

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