2014-03-06 第 052 期

政府不让房价跌就调控? 2014福州楼市要“变天”吗

导语

  • 3月5日,两会李克强总理作政府工作报告,其中关于房地产方面的表述主要在房地产税收、住房保障制度、针对不同城市情况分类调控等,但是细心的媒体发现此间报告并未强调“房地产调控”,系10年来首次。分类调控又会给福州楼市带来什么呢?

责编:阿姆斯壮
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房价调控8年来首次未被写入报告 委员:这就对了 ......[详细]
 

福州楼市存量排全国第十 房价难大幅下跌

 
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去年调控下福州楼市3月成交井喷 今年不调控呢

2月底3月初以来福州签约量明显回升 3月会不会是个转折点

调控之下 2013福州楼市3月份冲高

2013年国五条针对二手房交易计征20%交易税,购房者心存忧虑并为规避税收,纷纷入市置业,曾一度让二手房市场交易出现井喷,于是出现了国五条出台首日福州房产交易信息中心排起长队人满为患办理手续的盛况。 于此同时,担心购房成本增加,原打算购买二手房的买主也转向了一手房市场,另外2013年福州公积金政策调整,在调控与公积金政策的合力之下,福州一手房市场成交也出现了爆棚,据福州房地产交易登记中心数据统计,2013年3月份福州一手房成交量达到了3250套,环比暴涨90%,一举创下三年多以来的月成交最高值。

这种现象不只出现于福州,包括北京广州等一线城市,成交量也创下了历史新高,部分城市更是陷入了量价齐涨的尴尬境地,根据中国指数研究院的数据统计,截止2014年2月,全国百城房价均值达到10960元/平,连续第21个月上涨,同比涨幅超过10%,福州市房价涨幅虽有微跌,同比仍上涨10.18%,均价高达15466元/平。

调控被指救市 今年两会调控“很低调”

青年经济学家赵晓撰文指出,2014年房地产颠簸难免不会崩盘,他认为,房地产崩盘政府承受不起,也不允许。土地财政是中国经济的顽疾,一时半会儿是根治不了的。房价却越调越涨,内在逻辑也是如此,因为政府不允许。对待房价下跌,政府有的是办法,停止土地供应、取消二手房税费、放开限购,甚至补贴购房者。如果楼市面临崩盘,政府这些手段肯定会用。

不少网友也戏言调控成了政府托市的绝招。那么今年政府不提“房地产调控”,分类调控一句带过,后市又会有何变化呢?2014年或将是中国房地产风险元年。

回到福州楼市,从走势来看,2014年福州楼市基本延续了2013年的开局。备案数据方面,2014年3月份开始,虽然经历了开年签约低谷,春节期间甚至出现挂零现象,但2月底开始,福州市区以及闽侯签约逐渐回暖,相比1月与2月份900余套的签约量,3月单周便创下了479套的佳绩,去年调控之下福州楼市3月份成交井喷的现象会否在今年重演,还不得而知。

但需要正视的是,2014年福州楼市的高库存,个人房贷收紧等因素将成为检验福州开发商的一道考验,2014年楼市即使不会崩盘,但颠簸难免。

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房贷收紧库存过高 2014年福州楼市抗压年

福州目前可售商品住宅库存高达303万㎡

福州楼市存量排全国第十

据网易财经数据统计,目前福州的存量房面积高达303万平方米,位居全国第十,数据认为,目前高库存的城市风险较大的主要分布在两类城市。第一类是发达城市群中的边缘城市。如温州、杭州、福州。此类城市在城市群中的地位又被边缘化的倾向。尽管经济都很发达,但人口导入的速度并没有预计的快。第二类是三四线城市的新城中,比如丹东、济宁、北海。

据介绍,房地产存销比的合理区间为6~9个月,偏小区间为3~6个月,偏大区间为9~12个月,过大区间为12个月以上。

从前几个月的情况来看,2013年10月—2014年1月连续4个月供大于求。因此虽然2月新增房源数量下滑,但福州市区并非无房可卖,相反整体库存仍在高位,达到23885套,面积为303.09万㎡,创下历史新高。以去年月均1664套、205199㎡的成交计算,需要14个月左右能去化完毕。此外,从套均127㎡的面积来看,大户型积压尤为严重。

房贷收紧力度比去年更甚

近日,兴业银行就表示暂时停办房地产夹层融资业务。而在福州个人房贷业务的收紧其实自去年年底就已开始。然而开年至今,原本往年年底紧年后松的局面却还在持续。对于与购房者关系最密切的个人房贷,它的利率调整直接影响了他们的购房计划。

临近金三银四,腾讯房产福州站对市区几个银行做了摸底。

四大行方面,针对首套房方面,贷款利率在基准利率上上浮5%左右,而二套房最低在10%到15%,同时,工商银行方面表示利率上浮虽然与去年年底基本相当,但是无法确定审批时间。农行与建行方面透露说放款时间大致为3个月,但也不敢保证。

另外,对此招行方面也给出了大致的利率,但是基本上没有放款额度。

而能够明确放款时间的交通银行,大致时长为2至3个月,但同时利率上浮幅度也较大,本地的首套房按揭利率在基准之上上浮10%左右,外地户口的购房者如在福州买房,需要提供一年以上的社保、纳税等正面,利率与本地购房者相当,同时,据交行工作人员透露,如果客户等级较高,相对会有些优惠,最高能争取到只在基准利率之上上浮5%。对于二套房,上浮幅度更是惊人,约为20%到25%。

以100万元20年按揭时间(等额本息还款法)来计算,在基准利率6.55%的基础上,买房者需支付利息总额796447.27元,而如果利率上浮10%,需支付利息总额为891090.05元,相差94642.78元,而每月需要多付近400元。

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房企资金待考验 福州房企忙着抢“金三”

2013中国房企TOP50榜单 闽系房企基本处于第四梯队(200—300亿的销售额)

福州房企销售目标“普涨”

尽管“局内人”中也出现了不少“看空派”,但去年全线飘红的业绩无疑还是为福州房企在2014年奠定了足够的信心,“胃口”仍在明显增大。

据了解,在福州已公布或者已透露新一年销售目标的企业中,其制定的目标相比于去年的销售总额均出现了较大幅度的上调,其中最为低调的也上涨了接近10%。

以泰禾集团为例,2013年共销售168亿,同比增长七成,其中福州区域创下57.72亿销售额,创下最高年销售额的纪录。而在2014年,泰禾集团销售计划为250亿元,比去年翻一番。

同样,据有关人士透露,在2013年创下220.2亿销售额的阳光城集团,将福州公司的年度计划从去年的100亿上调至130亿左右。

而据融信集团总裁助理阮友直透露,今年融信集团的总体销售额增长率预计在60%以上,福州区域主要集中在澜郡、白宫、鹤林地块、太平汀州苍霞新城旧改项目上。

抢跑3月第一棒是房企重点

然而,今年‘金三’的概念目前还并不好判断,从当前的市场活跃度和案场的人流量来看,的确是明显走淡,很多购房者都转向观望。

克而瑞福州机构总经理张旭东认为,在当前的背景下,不仅是销售目标在提高,对项目周转和资金回笼的要求也更高了,因为对于很多在多地高速扩张的企业而言,今年是跨越之年,如果没实现预期目标和销售回款,那整个公司很可能就陷入困局。

据东南快报及官方微博联合大闽网发起的民意调查显示,2014年 73.15%的受访者一年后才考虑在福州购房。个人房贷收紧、购房者置业意愿回落、库存高企去化周期偏长,2014福州开发商有挑战。

结束

杭城楼市第一降事件还未走远,被指系开发商的营销策略,原本3年都卖不动的房子一夜间被抢光。网友说,去看看福州哪个楼盘没促销的啊,“买两房送一房”,“存5万抵50万”,“买房子送车库”,难道不是降价?博弈间,2014福州开发商会祭出降价杀手锏吗?

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