2014-02-15 第 050 期

预测房价下跌是全民狂欢打鸡血 房价离暴跌还有多远

导语

  • 2014年马上买房的愿望能否实现?有人认为房价将会出现分化,也有人认为泡沫破灭的节奏越来越近,当然,更有一批专家业内人士普遍认为马年房价将继续“奔腾”,任志强则给出了一个准确数字,涨幅不超过7%。

责编:阿姆斯壮
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中国房价为什么升得这么快......[详细]
 

中国房价暴跌可拭目以待? 官方与民间须同心

 
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预测房价下跌变成全民狂欢“打鸡血”

在楼市持续上涨的局势下,每一年尤其是楼市调控政策陷入屡调屡涨的怪圈后,不少民众对专家学者的预言也半信半疑,但每一年或者每一轮调控之后民众对于预言式的总结与展望还是兴奋中夹杂着失望,楼市预测总是时不时刺激着徘徊在购房边缘的众多民众。直到现在还敢大胆预言房价将大降的经济学家谢国忠相信得到过不少购房者的支持,房价大跌50%这样的话也没少说,结果房价是年年大涨。向来一直力挺楼市的华远地产董事长任志强虽然成为全民公敌,但真理往往掌握在少数人手中。

市场对于谢国忠的言论并不买账,民众也开始挑他的毛病与观点的疏漏,但一到年初,相信绝大多数的民众仍然会关注这些新闻与预言。房价畸高,“打鸡血式”的预测像一剂兴奋药刺激着购房者,国人的住房梦根深蒂固,买房这股社会潮流不断升温,看空楼市这样“打鸡血式”的言论正好契合了这股潮流,民众希望房价下降、能否买房等心声疑问在这批学者身上找到了喇叭与答案。

从无数的专家学者言论中,我们想刨到的是房价真的会下降的观点,并希望它“变现”。每一次的楼市预判是一场全民狂欢的“打鸡血”,事前有期待会兴奋事后只一顿吐槽甚至谩骂。

网友的话可能道出了这一层矛盾原因所在。网友@触悟说,爱看新闻联播、爱听谢总的预测,因为看后听后不管是真是假心里都有点暖意,特别是在这寒心的冬日。

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看空楼市年年有 但支持房价上涨的事实太多

货币超发说

陈思进认为:新世纪以来,中国最大的通货膨胀,其实发生在消费者物价指数统计范围以外的房地产市场。这些年来,在缺乏成熟投资消化渠道的情况下,海量超发货币持续涌入房地产业。尽管极大地改善了人民的居住条件,但在货币供给下,掀起了一波又一波的投机热潮,不断推高房价,竞逐巨额利润,过度征地开发,以无与伦比的狂热驱动国民经济畸形增长,房价一路狂飙又进一步带动了货币增发,如此形成了一场“追尾”式循环发展的金融泡沫游戏。

经济学家许小年也认为,政府为什么拼命印钞票?归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印得比美国更厉害。多印的人民币怎么办?美元是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫通货输出。中国也想学美国,让人民币变成硬通货,可惜美国绝对不会同意,因此,多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀。如何处理严重的通货膨胀?政府的处理方法,就是挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。房价一直在涨,囤积了大量超发的货币。政府调控的目的是什么?调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑,储蓄更多的货币。

土地财政说

中国土地为国家所有制,地方政府拥有土地实际垄断权力。在追求GDP政绩,以及快速创收的驱动作用下,地方政府通过高价拍卖土地,致使土地资本化率越来越高。2009年全国土地出让收入达到1.4万亿元,2010年则达到2.9万亿元,而2011更达到了惊人的3万多亿,占地方政府财政收入的70%以上。 近日,国土资源部发布2013年有关统计数据。数据显示,去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,刷新2011年3.15万亿元的历史纪录。

在销售转冷的情况下,去年土地市场热度不减,易居房地产研究院同期发布报告显示,2014年1月,10个典型大中型城市土地成交均价为5449元/平方米,环比翻倍增长。一线城市增幅最大。土地升值是地方融资平台运作的前提,房价拉动地价,地价又推高房价,两者成为一个封闭的环。

土地出让拍卖制度在大幅提高地方政府财政收入的同时,也对房地产市场形成了巨大冲击,房价上涨过快与土地出让金的大幅增长脱不开关系。

政府对土地供应的垄断造成地价不断上涨,地价作为房价的主要成本之一,如此一来,高地价又会推高房价。高房价将社会分化为能买得起房的人和买不起房的人,不仅不利于社会公平,还有损经济效率。

税收说

2012年,我国商品房销售额64456亿元,比上一年增长10%.与此同时,来自房地产行业的土地出让金和相关税费也非常可观。其中,土地出让金历来是政府从房地产行业中收取的最大比重收入,一般会占到房屋销售价值的40%左右。至于来自房地产行业的税费有多少,财政部的统计数据给出了答案。

福布斯中文版杂志、福布斯中文网总编辑周健工日前在微博上发布一条信息,综合了来自国家统计局和财政部2012年的统计数据。这条微博指出:“2012年房地产业销售6.4万亿元,缴纳契税2874亿元,房产税1372亿元,营业税4051亿元,土地增值税2719亿元,缴税合计约1.1万亿元,银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息,土地收入28517亿元,政府和银行从房地产获得收入47917亿元,占6.4万亿元收入的75%.”

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事实胜于雄辩 由此看来房价暴跌并不大可能

解决目前的高房价问题,还得从政府让利做起。一些学者建议,政府应该认真把从土地和房地产获得的巨额收入,大幅度地投入到小户型的经济适用房建设中去,争取在3-5年内,建设一大批价格合理、环境优美、户型小巧的廉租房,用于满足数千万家庭的需要。另外,就是改革土地制度。这是根本。政府的房地产收入中,土地收入还是大头,也是拉动房价上涨的主因。我们目前的土地供应模式是非市场化的,政府垄断了土地的一级市场,更把农村集体土地的转让也垄断了,从而人为造成土地的稀缺。所以这个问题必须解决。

土地除外的税收问题怎么解决?

近日,地产大佬们纷纷大吐苦水,抱怨房地产企业利润薄,赚的都是辛苦钱。继昨日刘晓光表示房地产公司挣了100块钱中有61块钱是交了税金后,万通投资控股股份有限公司董事长冯仑则将地产大佬们的“吐苦水”行动推向了高峰:“大家一定要记住,地产商是穷人,是手艺人”,“你去看曼哈顿的楼,1/5都不到是地产商的;陆家嘴30栋楼,50%不是地产商的,都是金融机构的。”冯仑昨天表示,地产商都是给人干活的,所有楼都是地产商盖的,专业都是地产商干的,但是业主不是地产商。

尽管地产大佬们的大吐苦水行为被网友吐槽为“哭穷”,房地产企业净利润下降却是不争的事实。由于土地成本增加、房价上升减缓和土地增值税等多重因素,净利润下降已成为房地产行业的普遍趋势。从A股上市房企公布的2013年前三季度业绩来看,房地产企业毛利润率和净利润率均出现下行趋势。

税收与土地财政对房价的掣肘可见一斑。解房价这个套还得从政府入手。如此来看,房地产还有二十年的黄金期并不是危言耸听,房价暴跌更无可能了。

结束

庆幸地是,2014年,一直不肯松“金口”的任志强改口了,让购房人多少有些安慰。他表示,今年的房价增速将大幅放缓。“很多开发商以为今年可能跟去年一样,认为房价上涨幅度最低不会少于7%,但是我认为今年的房价涨幅会连7%都不到。”相信“打鸡血式”的预测还会在2014年延续。

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