2014-10-24第080期

榕首套房贷新政开始发酵 催福州楼市回暖?

导语
  • 9月30日央行出台房贷新政后,贷款利率何时下浮为购房者所期待。由于利率调整由银行自主确定,目前在榕多家银行虽已执行认贷标准,但贷款利率仍然随行就市未作调整。据了解,同为首套房贷,在榕银行贷款利率处于较高水平。[详细]

策划:庄嘉婧 顾问:刘福泉 设计:大熊
 
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七折利率只是水中月?专家:利率普遍八五折

新政要求贷款利率下限为贷款基准利率的70%,从多家国有大行营业部和房产经纪商处了解到,多家银行虽已经改变首套房的认定标准,但考虑到资金成本与额度,在基准利率的基础上打七折几乎很难做到。

北京一家房产经纪商谈到:“新政刚刚开始,很多家银行营业部已经出台了具体的房贷利率打折程度,但从客户的申请情况看,七折很难申请到,七折只有在2009年左右的时候出现过,现在国有大行最低能做到的大致是八五折,贷不到款的情况依然可见。”

“现在很多理财产品的收益率都能超过基准利率的七折,除非满足一些附加条件,否则对银行而言,很难做到七折,因为七折保本都很难。”从一国有大行某营业部了解到。

至于房贷新政下来首套房贷款利率,国泰君安证券分析认为,各家银行会综合权衡本行资金成本高低、地区业务竞争状况制定本行的利率折扣政策。预计在竞争激烈地区(例如北京市)国有行利率折扣可能落在八折到八五折区间,资金成本较高的股份制银行利率可能落在九折到九五折区间。

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榕首套房贷款率高于外地银行资金供不应求影响

央行房贷新政出台前,榕城各银行首套房贷利率就比其他城市高。此前北京、广州等地首套房贷利率有的银行执行基准利率,有的在基准利率基础上上浮5%。相反在榕银行房贷利率则多数上浮10%。据报道,此次一家股份制银行在广州率先发布房贷细则,首套房贷利率由此前的基准利率降至9.5折。不过这家股份制银行在福州的首套房贷利率仍需上浮10%。

这意味着同是首套房贷,榕城市民比其他城市客户要多支付一笔利息。如贷款100万元,采用等额本息法,贷款期限20年,按基准利率(6.55%)的月供为7485.2元,总利息为79.64万元;利率上浮5%(6.8775%),月供为7679.63元,总利息为84.31万元;利率上浮10%(7.205%),月供为7876.52元,总利息为89.03万元。利率上浮10%的房贷比执行基准利率的房贷月供要多出391元,总利息相差约9.39万元。

在榕一家股份制银行负责人表示,各地分行一般会在总行要求基础上依据当地市场同业竞争以及资金供求情况自主确定利率水平,因而同一家银行房贷利率在不同地方会有差异。至于榕城首套房贷利率水平为何整体高于其他城市,这主要与资金供求关系因素有关。福建、江浙一带市民投资意识强,向银行借贷融资意愿整体较高,存贷比一直居高不下,资金供不应求,利率自然会水涨船高。北京、广州等地资金需求也很大,但其市场资金体量大,银行主体多,竞争更激烈。

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榕首套新政刺激刚需 榕楼市将要回暖?

1、“限字诀”逐步退场 楼市有望渐回暖。首先从政策上来看,银行对首套房认定限制的放宽,在一定程度上促进楼市的回暖,因为此举对于改善型购房者的影响特别大,在此前“认房又认贷”的政策中,不少改善型购房群体的需求是被抑制,如今这部分客群将会积极入市。而对于刚需来说,他们对银行贷款的利率非常敏感,如果银行能按照政策适度调整利率,让购房者房贷负担减轻。相信对楼市的影响会更为深远,但从目前来看,由于银行整体“资金池”并没有增加,所以各大银行手中的资金本身就有限,银行作为盈利性机构,必然要追求利润,所以我预计暂时银行的利率不可能会出现较大幅度的优惠。

2、榕五城区三周签约量连超三百套。上周五行政区住宅总签约套数再度超过三百套,报出313套,环比前一周减少32套。签约面积方面,上周则再度跌破四万平米,报出36611㎡,环比前一周减少4095㎡,环比跌幅为10.05%。此外,上周闽侯住宅签约204套,环比前一周减少30套。

尽管刚刚过去的这一个月,“新政”并未引发福州市民购房的“井喷潮”,与此同时,楼市成交数据也没有短时间迅速攀升,但整个楼市似乎已经做足了回暖的氛围。一提回暖,很多人的第一反应就是房价即将触底反弹,这样也多少让处于观望的购房者有些意志不坚定。

据机构预计,第四季度福州楼市预计总推量将达40万平米,年内最大推盘潮已经来临,一方面为了抓住这个购房黄金时机,另一方面去库存同样是多数房企的主要任务。于是,不出预料,目前市场关注度高、被传“涨价“风声最盛的若干楼盘多数喊涨只是“烟幕弹”。

楼市的基本面还不具备涨价条件,一定程度上也对冲了市场的购房冲动。如今,我们看到国庆黄金周所取得的促销成果正逐步在网签数据上体现,连续三周签约数据站稳三百套相对高位说明市场的谨慎回暖,比上不足比下有余。

结束

今年,整个银行业不良贷款上升与房地产业出现一些问题也有一定的关系,开发商出现现金流断裂是不良贷款反弹重要因素之一。从这个层面上看,放松房地产信贷政策是平稳银行业资产质量风险的手段之一,未来房地产调控政策将着眼于防止房地产市场调整过于激烈引发的金融风险上升。

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