2014-08-01第 072期

闽“救市”新政千呼万唤始出来 榕楼市能否大变天?

导语
  • 8月8日,《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》正式发文,新政从首套房认定、购房落户、公积金贷款、二手房买卖、个人住房贷款及分类调控等诸多方面提出意见。早前,此条消息便已在网络上公开流传,引爆福建楼市。而今的正式落地,这也意味着福建省购房新政不再停留在“网传”阶段。在全国各地政府救市扩围的态势下,“闽八条”正式的落地对于福州楼市有何影响?[详细]

策划:庄嘉婧 顾问:刘福泉 设计:大熊
 
1

全国楼市低迷 看各地政府如何出招救市?

2014年在全国房地产市场不景气的重压之下,中央政府强调今年可针对不同城市情况分类调控,文件出台不久后,全国就有近20个城市相继开始了房地产微调或松绑行动。

广西南宁:自2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

安徽铜陵:从5月1日起,年内在铜陵购买唯一住房的,可获房价1%的契税补贴。住房公积金贷款首付比例由30%降为20%,个人贷款上限由25万提至30万,个人连续缴存期限由6个月放宽为3个月。

江苏无锡:从5月1日起,购房入户门槛从70平方米降至60平方米。

呼和浩特:居民购买商品住房(含二手住房)在办理手续时,不再要求提供住房套数查询证明。

沈阳:沈阳房地产市场称沈阳明确表示全面取消限购,本地和外地人可够多套住宅。沈阳对非本市户籍居民家庭购买住房提出新的要求是--只需提供3个月的养老保险或一年的工作证明即可。

海口:放宽海南户籍购房者在海口购房落户政策,购单套房面积120平米以上可落户五人。

2

解读闽8条:屡次“空穴来风”终公开落地!

1、闽救市八条千呼万唤始出来!早在4月13日晚,一份《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》(以下简称“闽十条”)开始疯传。这份没有抬头、没有盖章的文件共提出了10条意见,在限购、限价和信贷等多个方面松绑调控政策,然而落定成文却是一场空。直到8月3日,闽八条横空出世的消息在各大网络再度被流传!一篇标题为《福建出台购房优惠政策,“新8条”期限1年》的文章仅当天发布4小时内阅读量爆棚超过10万人次,推崇者、半信半疑者、怀疑和批评者云云,业内、媒体、消费者……好生热闹!但仍迟迟未得到官方证实,直至今日公开落地!业内称,这很可能是全国第一个系统性的省级救市新政,且力度较大…[详细]

2、闽“新八条”强势解读!闽8条文件中主要涵盖以下六点内容:第一,对于普通住宅与非普通住宅的界定。容积率1.0以上,单套144㎡以下即认定为普通住宅。如泉州市场意见之前对于普通住宅的认定除了容积率、单套面积外,还有单价的限定,此次消除单价的限定,对购房者是一大利好,相应带来不少的契税优惠。如,客户购买丰泽区某处普通商住项目,若单套面积为110㎡,单价为9600元/㎡,则按照原先的认定(丰泽区普通住宅的单价标准为9500元/㎡),该房屋契税为3%,但按照新规,契税为1.5%,为购房者节约近16000元。

第二,对于外地人购房。首先,意见指出全省范围内外地人购房不需要提供一年的纳税或者医社保证明。此举大力鼓励了外地人在本地购房,也表示针对外地人的限购全线放松。其次,外地人购房落户不再受购买的面积影响,只要有购买,本人、父母及其未成年子女均可落户。

第三:对于首套房界定。意见指出若客户还清贷款后,再购房,则按首套认定,利好改善型客户。首改家庭按首套认定。何为首改?据了解以下情况均可认定为首改:之前购买楼梯房,现在买电梯房也按首套计算;之前买90平以下,现在再购买大面积等按首套;之前买郊区没学校安排,现在买市区学区房按首套。此举对于小户住宅公寓的利好明显,几乎相当于放松限贷。

第四:对于预售条件。九层及以下建筑出地面两层可办理预售、十层及以上建筑出地面一层可办理预售、超过层达到正负零可办理预售。

第五,备案价调整。不再限制预售价的变动幅度。此举为开发商降价及涨价开路,表示未来上调销售仅需报备,下调则无限制。新组团的预售价格不受限制。放开开发商手脚,增加开发商随行就市的灵敏度。(之前严格限定项目新组团取得预售的备案价涨幅,限制签约价不得低于备案价的10%)

第六,对于二手房。二手房交易中,个人购买房屋时间按房屋买卖合同时间确定。(之前是按取得产权证时间计算,无形中相当于缩短了2年)

立丹行机构认为,此次新政对于客户,利好之处在于对于首套房的认定,对于外地人购房的放宽,减少二手房转让成本。对于开发商,利好之处在于预售条件的放宽,预售价调整的放松,为后市开发商随行就市做铺垫。信贷方面没有明文规定要加大利率优惠,只是鼓励加快放款速度。

3

限贷松绑成为救市最后一根稻草?专家:看银行

纵观全国楼市,随着地方松绑限购,部分地区出现了短期集中网签量上升带来的“小阳春”,但随着批量的消化,放松限购并未对地方楼市带来大影响。既然限购放开不是关键,那什么才是关键?有专家认为,限贷!限贷才是房地产市场的“核”武器。

而从闽八条的内容上看未来能否有力促进福州楼市呢?立丹行机构认为,关键点在于这个文件能否得到银行方面的支持。闽8条的出台将提振市场信心,促动改善客户及外地人置业,为市场带来新容量。但提振效果如何还看银行态度。经过此番调整,预计放贷速度将略加快,但是还是看银行的态度如何,银行若放款没有明显加快,贷款利率若没有明显的放松,此番调整对市场的提振作用将缩水。

另有业内表示,该文件执行下来将会在下半年为楼市掀起一轮新的成交高潮,刚需性和改善性需求在这个利好消息的刺激下将会得到进一步的释放,从现在开始的一年内尤其是下半年将会是最佳的购房时机。

著名房产专家刘福泉对于此政策也发表了自己的看法,他认为福建新政对楼市肯定产生积极意义,但是,楼市的翻转行情取决于经济走出低迷、更积极的货值政策。对于福建来说,改革开放后一直处于压抑的城市化进程,正处于爆发期,如果宏观经济、货币政策给力,福建的楼市强度会更大一些。

“大家对房价心有余悸,情绪主导楼市已成传统,多数人拒绝救市措施,但正常的总会如期而至。把行政力量想得过于强大是调控、判断楼市失误的价值观性错误,GDP速度、城市化状态、货币政策才是楼市更根本的支撑。”

结束

不管是限购政策的松动还是限贷政策的松动,对于目前的房地产市场我们都因该理性看待,政府也不因该过多干涉来“救市”,市场的问题就交给市场来自我调节。

往期回顾