2013-12-19 第 048 期

闽侯房价不再"亲民" 楼面价直逼市区

导语

  • 据悉,福州绕城公路东南段年内将动工,建成后,将串起连江、琅岐、长乐、闽侯等地,形成福州"四环",进一步扩大福州城区。近几年,随着福州市东扩南进,城镇化进程加速的同时,郊县房价也水涨船高,凭借区位优势闽侯楼市异常火爆房价不断刷新。

责编:阿姆斯壮
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开发商抢地 闽侯楼市下一阶段"涨"向何方?...[详细]
 

解读:闽侯楼市将成为福州开发商新竞技场

 
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2013年闽侯楼市再升温 开发商"跑马圈地"

2013年闽侯与福州各月签约量对比

从今年年初,在新国五条的刺激之下,福州市区一手房成交量经历了一次井喷,让我们看清了福州楼市潜藏在背后购买力。或许在这一波购买力释放之后后劲不足,市区成交开始趋于平稳,并在6月份之后一路下探,金九银十更是惨淡收场。9月创最低纪录落至835套。而这种颓势在10月也并未有所好转,10月至今成交仅为790套。

反观闽侯市场,虽然上半年签约量一直低于福州市区,然而整体趋势仍为上涨,尤其在金九银十和市区的成交更是形成了鲜明的对比。 从2013年前11个月的签约数据来看,福州市区总签约量为18608套,而闽侯虽然上半年数据并不出彩,但下半年开始,在平稳中上升,前11个月的签约量达到了20211套,让人出乎意料。 业内人士认为,闽侯作为目前五区八县甚至福州市区刚需客的首选之地,目标客户群比较稳定,同时,闽侯作为楼市的价值洼地,与市区动辄百万以上的房子相比,单价较为平稳,总价合理,就促成了成交量的稳定。

为此,越来越多的开发商选择在闽侯开发挖掘,群雄征战序幕已经拉开,从除了较早进入福晟、深深、顺华、三盛、融侨、正祥、龙旺……到如今,泰禾、阳光、融信、群升、万科、世茂、中铁等多家大型房企也纷纷落子,布局闽侯。至此,闽侯群雄争霸愈演愈烈。

就在今年11月27日,闽侯一口气推出6幅地块,众开发商悉数到场,最后福州中铁润海置业有限公司以9.83亿竞得闽侯宗地2013挂17号,以10.127亿元竞得闽侯宗地2013挂16号,5.61亿竞得闽侯宗地2013挂20号。世茂8.441亿竞得闽侯宗地2013挂18号,中庚集团6.32亿竞得闽侯宗地2013挂21号,福建联丰地产9.238亿竞得闽侯2013挂19号。12月5日,中海地产以39.12亿竞得闽侯宗地2013挂23号-24地块。10天时间、7幅地块、成交92亿元。这就是闽侯楼市的火爆,以至于开发商"跑马圈地"。

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闽侯楼面价屡创新高 房价更是连涨五个月

2013年11月27日到12月5日间闽侯出让的7幅地块中楼面价不断升高

近几年兴起的闽侯片区越来越被刚需一族所看好。"三环、四环时代的相继到来,让闽侯这个离福州城区最近的区域,地理位置突显,"泰禾集团的相关负责人称。同时,最让购房者热情接受的是闽侯房价,每平方米7000元到12000元之间的单价,再加上开发商们制定的刚需户型,单价低总价低的产品让购房者实现住房梦。

就在今年7月份,中铁城一期项目开盘5950元/㎡起价,售楼处设在了海峡会展中心,,数千平方米的面积,聚集了三千多人。五字头的房价,成为许多刚需客置业闽侯的原因。然而,从今年闽侯拍卖出的地价来看,闽侯楼市单价低,总价低的优势正在消失。

就在2013年12月5日闽侯土地的拍卖现场,随着一阵阵举牌之后,中海地产以39.12亿元,溢价率226%,楼面价6412元/平方米竞得位于桔园洲大桥下的宗地2013挂23号~24号地块。该价格一举刷新去年上街板块的地王2012挂46号地块,楼面价4219元/平方米。而6412元/平方米的楼面价更是直逼福州市区。

2013年11月14日,火车南站地块以6835元/平方米的楼面地价成交。有分析人士认为,该地块开盘价预计超过2万元/平方米。如此推算,中海地产6412元/平方米的楼面价到时候开盘价接近两万元也不是不可能了。

根据资料显示,2009年10月,中茵地产以2.67亿元拿下城门镇政府南侧地块,楼面地价4740元/平方米,这是此前火车南站板块最贵的楼面价。而目前,该地块上中茵上城国际二手房售价高的已超过1.5万元/平方米。

同样,今年7月22日福州市第二次土地出让,融信集团以92500万的价格竞得鹤林片区E-02地块,当时的楼面价为7406元/㎡,闽侯与市区楼面价相比,仅仅相差了1000元。而目前鹤林片区的房价也在17000元/平左右。

不难看出,随着闽侯各区域楼面价的不断抬升,闽侯房价势必进入一个上行的通道。

2013年6月—11月闽侯新房成交均价(数据来源:立丹行机构)

其实从今年下半年开始,闽侯房价就一直处于上涨中,根据立丹行福州机构的统计数据显示,7月闽侯普通商品住宅均价为8775元/㎡,8月为9056元/㎡,9月为9262元/㎡,10月为9717元/㎡,11月为9717元/㎡... [详细]

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闽侯房价不再亲民 价值洼地将被"填满"

2012年到2013年闽侯荆溪、南通、上街等区域楼面价成交情况

如今闽侯上街、南屿等率先成熟起来的区域,房价已经进入"万元时代"。 闽侯本来的购买力以低价来吸引大量刚需和投资客,在大量开发和价格抗性增强的背景下,未来会有足够多的购买力接盘吗?

上街板块可以说是闽侯最早成熟起来的区域,从2008年开始,伴随着大学城的一系列政策扶持、配套升级而一路走高。此后,到了2012年,三盛、龙旺、阳光、群升、泰禾和我们的项目纷纷进驻南屿,南屿的开发和房价也都开始提速。今年以来,闽侯县城也伴随着世茂御龙湾、正荣润园、博仕后龙港城等项目的热销,实现快速成熟。未来,南通的发展可能会稍微缓慢一些,但荆溪在"闽侯不过江"的距离优势和大力开发下,势必迈入快车道。

业内认为,未来闽侯全面破万是肯定的。因为福州还是有足够多的购买力可以支撑的,作为沿海经济发达省份福建的省会城市,周边的很多人才都往福州会集,以前都是五区八县来买房,现在闽西闽东都来福州置业了。从社会群体分析,外地的客群已经不仅是投资了,很多人是真正要入驻这个城市,是希望孩子来这儿学习生活,继而就业的。

另外,从近两年福州与闽侯推地的步伐来看,福州市区推地速度明显放缓,大多地块面积小,旧城改造也占了很大一部分。而这些地块的出让还附带了很多条件,比如配建安置房公租房、引进酒店等,可谓"花样百出",这最直接的影响就是增加了开发商的拿地成本。

目前开发商们地块紧缺,急需增加土地储备,尤其是较大面积的地块,满足未来的开发需求。这就造成闽侯地块一经推出,大家必定争相抢地的局面,当供不应求的时候,地价上涨房价上涨的循环就形成了... [详细]

结束

在土地财政这个难题没有得到破解之前,地价不断上涨的局面将无法得到解决。闽侯地价年年翻番的局面既是城镇化形成的内驱力,更是土地财政的缩影,不久闽侯这块福州楼市的"价值洼地"或将被"填满"。

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