2013-11-21 第 047 期

你还相信楼市调控吗 新一届政府为何对房价保持沉默

导语

  • 十八届三中全会已经闭幕,住房问题在公报中并没有体现,财经评论员叶檀表示,公报没有提及住房问题是在意料之中的,在未来发展中,市场归市场,政府归政府。那么未来一段时间内,随着调控的弱化,政策真空期内房价会上涨吗?

责编:阿姆斯壮
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房地产成地方政府提款机:一套房子可拿四回钱...[详细]
 

房产专家:明年房价会继续上涨没有可能下跌

 
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道理越辩越明 土地财政导致高房价渐成共识

1、道理越辩越明,十年的激辩中我们发现除去开发商的暴利,地方政府获得的收益有过之而无不及。土地出让金是构成房价的重要部分。根据官方数据粗略估计,政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元,占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然业内人士对这种简单相加的计算方法持不同观点,但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已成不争的事实。其中,土地出让金历来是政府从房地产行业中收取的最大比重收入,一般会占到房屋销售价值的40%左右。

另外,在房地产行业中,税费种类之多也让人咋舌。目前房地产企业开发和保有环节的税费主要有11种,包括营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税和教育附加费。 B 取之于民 不用之于民 保障房建设滞后等。2012年,我国商品房销售额64456亿元,比上一年增长10%,那么来自房地产行业的税费有多少,财政部的统计数据给出了答案。 房地产去年贡献的实际税收将超过1.1万亿元。 ...[详细]

2、取之于民没有用之于民,政府卖地钱很少用在住房上。我们先来看一组数据,某房屋开发公司,在某地购得建设用地一块。

从投资的资金上看,土地投入是大头,占总投资额的54%。上述项目中,总投资款为204100万元,其中:土地价费109800万元(包括:土地使用权出让中标价款103600万元,契税3200万元,地下设施补价款3000万元),占总投资54%;工程建安费用73000万元,占总投资36%;建设期贷款利息10500万元,占总投资5%;其他费用10800万元,占总投资5%。从回报的资金上看,商品房仅占39%的面积,但回报资金要占回报总收入的76%。

从回报的资金上看,商品房仅占39%的面积,但回报资金要占回报总收入的76%。开发的房屋出售后,共可回收23亿元。其中:商品住宅房58550.07平方米,其中:团购23500平方米,团购房每平方米售价25000元,可售得5.8亿元;商品房35000平方米,每平方米售价33050元,可售得11.57亿元;商品房合计售价为17.37亿元,占总收入的76%。回迁住宅30000平方米,地方政府规定售价为每平方米7000元,可得收入2.13亿元,占总收入的9%。限价商品住宅39366.93平方米,地方政府规定售价为每平方米8900元,可得收入3.5亿元,占总收入的15%。

开发商在建房时,除上述出售的房屋外,公建房20180平方米的建筑得不到一分钱的收入,公建房的各项费用全部摊入商品房的价格中。

从上面的分析中,我们发现,开发商在总投资中,土地价格要占54%,其中大部分又是地方政府所得,这就是我们常说的土地财政。地方政府出售的土地收入,他们的用处,除少数用在改善居民的住房上外,多数用于地方的其他建设和形象工程等。就上面单个项目来分析,开发商所开发的楼盘中商品房的建筑面积仅占39%,但回迁房和限价房的所有价差都要摊到商品房的价格上面,配套房、商业用房、幼儿园房等的土地费用和建筑费用也都摊到了商品房的价格上面,加上企业的一切费用、税金、利息和企业利润也全部摊到商品房上面,商品房价格成了一个大筐,所有不能分摊的费用全要往里装,商品房的价格能不高吗?

另外,目前由地方政府承担的保障房建设更是雷声大、雨点小,"两房"建设速度太慢、政府投入太少。目前土地出让产生的出让金只有10%用于"两房"建设,中低收入人群的住房需求难以得到保障。...[详细]

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调控将退未退 政治意义大过实际意义

三中全会在一阵热议中终于顺利闭幕,楼市调控成为民众关注的一个焦点,然而,作为纲领性的改革文件,不可能只是针对楼市调控。然而,三中全会启幕前后,四大一线城市北上广深先后推出了楼市新政。

1、一线城市出台调控政策属于重申无新意,只是完成年度调控目标。10月11日,深圳市率先公布"深八条",出台了包括增加土地供应、严格限购限贷、加大保障房和安居型商品房供应力度等在内的八条调控措施。10月24日,北京市推出了"自住型商品房"等一系列新政,被称为"京七条",并规定此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。11月8日,上海市也推出了"沪七条",规定上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。限购方面,调整非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限,从能提供自购房之日起算的"前2年内在本市累计缴纳1年以上",调整为"前3年内在本市累计缴纳2年以上"。紧接着,广州市也在11月18日印发关于进一步做好房地产市场调控工作的意见,"穗六条"正式出炉。暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房,将第二套住房贷款的首付比例提至七成,加快中低价位商品住房供应,增加住宅用地供应,引导开发企业理性定价。

业内人士指出,北上广深选择十八届三中全会召开前后纷纷表态加强房地产市场调控,寓意深远。选择在这个时机表态,主要是源于近几个月来房价上涨势头明显,调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨,完成年度房价控制目标。但多数政策属于短期行为,不具备长期执行效力,如二套房贷首付比例提高、外地人购房门槛提高等,从这个角度来说,此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。更有人指出这只是政府想借此机会表明对中国楼市的关注并未松懈,安抚情绪稳定预期。 中国房地产学会副会长陈国强表示,"出于年度调控目标的考虑,一些城市不得已进行调控升级。"财经评论员马光远则表示,临近年底,如果调控从严仅仅是为了给统计数字一个交代,那就是在"作秀"。 ... [详细]

2、二三线城市房价涨幅也惊人但并无新政,更显调控弱化趋势。 2013年11月18日,国家统计局公布前10月70个大中城市房价。同比来看,在全国70个大中城市中,除温州外,其余城市全部上涨。其中,21城市房价涨幅高于10%,除去北上广深四个一线城市外,厦门、南京、沈阳、郑州、福州、南充、太原、岳阳、长沙、武汉、乌鲁木齐等城市涨幅均高于10%。还有26个城市涨幅在8%-10%之间,这些城市完成目标也非常困难。距年底不足2个月,从不少城市房价涨幅看,离年初设定的房地产调控目标,相去甚远,这些城市完成调控目标希望渺茫。... [详细]

但是从目前来看,这一批同样房价涨幅惊人的二三线城市并未出台相关政策确保调控目标的完成。有专家坦言,二三线城市调控区别与一线城市,一线城市的调控新政政治味道更浓,并不能看出更多的东西,而如果国家继续全面地出台调控政策部署二三线城市,则说明楼市调控思路没有转变。显然,目前新一届政府对待楼市的态度早已发生转向,长效机制将是未来国家统筹房地产调控的新思路。一线城市出于完成目标稳定预期,二三线城市基本上不会加入此行列,国家弱化楼市调控已经很明显了。... [详细]

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调控收起制度未变 明年房价或会继续上涨

从"383方案"到政治局关于房地产的学习课,再到最近的三中全会,一脉下来,楼市调控思路日渐明朗,国家对于楼市的行政干预将逐渐弱化,市场化的长效机制将取而代之。同时,一个政策的出台与替代需要时间来推动传导,政策的功效与成果不可能立竿见影,加之主观因素与客观原因等左右,在长效机制未形成之前,楼市调控政策将退未退之际,楼市仍存不多变数。

业内人士建议,房地产市场调控政策应保持连续性和稳定性,并不断增加协调性与针对性。比如,信贷手段应坚持体现差别化,支持刚需,限制投机;在房价上涨明显的城市,应加快采取增加住宅用地供应,缓解供求矛盾;同时,政府应加快推进住房保障和供应体系建设,尽快完善有关房地产的税收制度。

那么,接下来的一段时间内,或者近两三年内,房价将会有一个怎么样的走势?对于房价上涨,恐怕已不是什么新闻。但我们同时也不能回避一个问题,在楼市调控逐渐退出长效机制形成之前,房价或许还会保持一个上涨趋势,政策真空期不可能直接跨过。

首先,房地产的支柱地位决定了它成为现今带动国民经济的一部机器,房地产依然是稳增长的主力,政府不会打压。其二是土地市场的火热及土地财政短期内不会有所改变。其三是新型城镇化还会不断放出市场需求。诸如土地财政这个问题短期内更是难以撼动。

再者,所谓的长效机制涉及的房产税、保障房供应、税制改革甚至土地供应制度的调整都不可能一蹴而就,牵涉的利益链太长太广,势必引来各方阻碍,就拿房产税来讲,无论从准备工作如住房信息联网到实施效果(重庆等地)来看,都不顺畅,住房信息联网工作的一推再推便能看出难度之大。

由此看来,未来一段时间内房价上涨并不是没有可能。

结束

用调控政策来控制房价早已成为强弩之末,不仅没有效果,更要投入成本。长效机制尚未建立之前,需要一系列的准备工作和中央的坚定决心,再把房地产推向市场后,变数也会更大,前期工作更需慎之又慎。同时将政府职能与市场作用划分清楚,才能真正做到高端有市场,中端有支持,低端有保障,人人有其居。

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