2013-11-07 第 045 期

限购3年福州房价破1万5 限购令成了促涨令

导语

近来,关于即将召开的十八届三中全会的讨论越来越多,业界认为楼市市场化的调控机制将取代以往的行政干涉,任志强更直言三中全会后房产限购令或停止。限购令作为楼市调控政策的重要组成部分已经实施三年有余,但直观来看,包括福州在内的主要限购城市房价仍涨。

责编:阿姆斯壮
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售楼员曝限购灰色产业链:3-5万办社保个税证明[详细]
 

福州限购三年 从震荡到尴尬"限"字令威力递减

 
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限购三年福州房价仍涨 2013年破一万五

2010年,为进一步遏制房价过快上涨及投机性购房,国务院颁布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,此后,在此基础之上,包括福州在内的49个房价上行压力较大的城市都出台了相关细则。

其中,2010年10月发布了《福州市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》,规定从即日起至2010年12月31日,本市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同),只能在本市五城区新购买一套商品住房;对于能够提供在本市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,只能在本市五城区购买一套商品住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房。

2011年2月,福州市又发布了《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》,限购令再次升级,规定对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 此《实施意见》也被称为"榕十一条",其中对政策的截止日期也并没有明确标注。

到目前为止,福州市关于楼市限购的政策也随着楼至调控变化而不断调整。

2011年5月,福州市放宽保障房申请门槛,对于廉租住房申请条件为:具有本市五城区城镇户口(农村村民和农村集体经济组织成员除外),并在本市工作、居住;在本市五城区落户时间满3年;家庭年收入在3.5万元以下;家庭人均住房建筑面积在13平方米以下。据介绍,去年的申请条件中,家庭年收入在3万元以下。

对于经适房的申请条件为:具有本市五城区城镇户口(农村村民和农村集体经济组织成员除外),并在本市工作、居住;在本市五城区落户时间满3年;家庭人均住房建筑面积在15平方米以下;申请人未婚的,须年满40周岁。家庭年收入从此前的3.8万元调至4.5万元以下。而家庭人均住房建筑面积从原来的14平方米以下,上调到15平方米以下。 2013年4月,福州市相继调整了了公积金贷款政策,规定从4月1日起,福州二套房首付六成,贷款额度两名共有申请人最高额度从80万元降为60万元。而且,住房套数认定标准由原来的只认房,改为认房又认贷。公积金购房从认贷不认房到认房又认贷,只要是二套房,即使是第一次申请公积金贷款都需要首付6成。

以上几个重要的政策构成了福州三年来的楼市限购方案,期间还包含大大小小的其他"类限购型"政策。[详细]

限购重压之下,福州房价也经历了量价齐跌、价滞量涨和如今房价上涨市场预期转向。很明显,随着政策"见底",限购"药性"也减弱,2013年福州房价终于突破均价15000元/平这道大关,6月份与8月份的房价涨幅更是高居全国第一。

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限购成了摆设? 三中全会后或将退出市场

刚需成为买房主力,投机买房或已被挤出市场。在国务院发布的第一份关于限购的政策中,矛盾直接对准的就是投机性购房,2010前后以温州炒房者为代表的投机购房成为推涨房价的重要因素,异地炒房、集体炒房、整栋买房等制造了楼市火爆及供应紧张的假象,影响了预期。限购在很大程度上明确了购房者的身份要求,限定了购房套数,从而达到了抑制投机的作用。那么,如果投机买房的人在减少,限购这些政策或许就有退出的必要了。政策具有两面性,制定之初"两害相权取其轻",限购一开始对于打击投机买房作用明显,但也一定程度上误伤了刚需及改善型购房者。

据交通银行发布的最新一期的《交银中国财富景气指数报告》称,小康家庭对中国总体经济运行态势抱有信心。他们的投资意愿也在加强,虽然不动产投资意愿指数则上升3个百分点,但随着拥有房产数量的增加而有所减弱,表明房地产投机性需求正在减少,刚需人群正在逐渐成长为购房主力。[详细]

同时,根据世界各个国家房地产市场这么多年周期演变过程,得出一个经验和规律:在住房市场,两类人群对楼市买卖影响较大,一类是劳动力人口里面的年轻劳动力,到目前为止我国20岁到49岁的年轻劳动力占到全国人口比重的55%,而在省会以上大城市,特别是在一线城市,更年轻的人口20-39岁的年轻人占到每年新增人口的55%。还有一类人对房地产市场影响也比较大,就是高储蓄人口。2010年人口普查之后,我们的高储蓄人口35岁-54岁占到30%,也就是说,这几年我们都面临着两个高峰:年轻人占比的高峰和高储蓄人口占比的高峰。两个因素表明,这几年正是年轻人占比大,对住房需求量旺盛的时期,所以现在改善性需求、刚性需求都比较大。 [详细]

限购副作用明显,也早已被"潜规则"破解。 从楼市调控政策走向及趋势来看,限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施,迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲,限购会逐步宽松取消,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然,限购等行政化措施会逐步退出,为楼市长效调控机制出台做铺垫。

从目前"京七条"(2013年10月23日,北京市发布了"自住型商品房"概念的政策)及"深八条"(2013年10月11日,深圳出台了稳定房价八项措施)来看,楼市调控政策正倾向于通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,而没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。

除此之外,限购政策在近几年实施的过程中,也逐渐暴露出了缺点,限购的初衷成为了部分人的寻租之地,滋长了腐败行为,更让人诟病的是,或许正是限购政策在执行过程中遭遇逐级瓦解,才导致了房价的不断飙涨。著名财经学者叶檀就表示,深圳八项措施包括限购、限价、限贷等行政手段,这些手段短期能产生效果,长期副作用明显,而截至目前,全国北京、上海、广州等地都已实行类似手段,但房价却不断上涨。

至于"潜规则"瓦解限购政策更是在各地市场不断上演,甚至成为了中介与售楼人员甚至国家机关人员寻租谋取暴利的行为。限购政策中很大一部分对社保个税作出了要求,据媒体揭露,部分城市3到5万元即能办理一份社保证明,并且已经形成了一个灰色的产业链, "哪里有管制,哪里就有反管制的手段;哪里有人审批,哪里就有人寻租。购房准入证明,就像过去开介绍信一样,都是人开出来的,是人就有办法。这确实是个灰色地带,相关部门睁只眼闭只眼,多多少少都有利益在里面。"

10年间,中国房地产市场行政性调控的金牌有48道之多,但房价滚雪球般地涨了10倍,这说明行政性管制只能进一步扭曲市场,没有有效监管的制度只会滋生和助长寻租行为,加剧市场非理性博弈。 [详细]

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不能退出 没有限购现在的市场将难以想象

没有限购现在的市场将难以想象。 解决房地产价格问题,最终要依靠长效机制的建设,限购这种行政手段不是长久之计。但在其他手段跟上前,短期内限购是无法退出的。何况并不能说限购完全没有作用,虽然北京在限购后房价仍然上升,但限购还是有抑制需求的作用。 房地产专家陈宝存表示,中长期发展看,限购是一种最差的调控方式,事实已基本证明了这一点。限购只是压抑了已有的需求,同时房地产的供给也下降了,供需矛盾并没有真正得到解决。整个市场购买力,土地供应源头,乃至从收购源头,成本都在增加,一旦放开限购,房价很有可能大幅上涨。从这个角度说,我也不赞成立即放开限购,你刚刚制造了三年的供需矛盾,如果突然放开限购,那我相信北京房价今年就能再涨100%。

限购松绑,炒房者即蠢蠢欲动。 今年8月9日,温州有关部门对"限购令"进行了微调,允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房。分析师薛建雄指出,温州"松绑"限购政策最根本的原因是当地房价出现暴跌的情况,影响了当地经济的发展。房价的暴跌则是当地企业发展低迷,经济环境不好造成的。所以当地政府用适当的政策松绑,来促进楼市的发展[详细]

同时,温州松绑地方楼市限购令,也令当地中介、开发商、炒房者等颇为兴奋。资深炒房者表示,温州限购令调整后,市场完全具备了炒房的政策条件。一个家庭最多拥有2套住房;如果在家庭中,一个子女达到18周岁,他们最多可以拥有4套住房。在不限制交易次数下,这个"名额指标"已足够炒房套数周转。

数据显示,温州放宽限购政策之后,监测的42个城市中,近六成城市商品房周均成交面积同比上涨,其中温州以164.66%的涨幅领跑。据数据统计,松绑首周温州累计成交房源1493套,成交建筑面积170410.52平方米,与前一周的568套相比,环比上涨了162.9%。

温州限购政策松绑虽然并没有引起全国大范围内的轰动,但对于温州本地而言,成交量明显上升,可见温州民间资本的实力雄厚,当然此次松绑很大一部分出于当地宏观经济发展的考虑。而面对目前全国房价涨势不断的情况下,任何一个政策的退市或都将引起轰动效果,甚至一个政策的出台也能引起全国范围内的蝴蝶效应,年初新国五条出台后的楼市成交井喷现象就是力证。[详细]

结束

或许取消限购令只是人们对楼市调控政策不灵的无奈的表达,只是希望能有一个长期有效稳定的政策来控制房价。在著名经济学家厉以宁看来,房子不能够限购,控制房价可以从两方面着手。第一,从地价控制。土地成本在房价中占的比例越来越高了。第二、限制转卖。房子不能限购,限购可能导致人们住房需求得不到满足。[详细]

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