2013-11-01 第 044 期

住宅用地供应紧张 超七成网友看涨福州市区房价

导语

10月22日北京市建委发布 "京七条","自住型商品房"至此浮出水面,10月31日中国人民银行深圳分行规定11月1日起深圳各银行新受理的二套房贷首付比例执行不低于70%政策。楼市调控的长效机制就此拉开序幕了吗?

责编:阿姆斯壮
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十八届三中全会11月9日召开 土地改革成焦点 [详细]
 

30日15幅地出让 今年福州土地"住"少"商"多

 
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一线城市政策频出 释放新一轮楼市调控信号

10月22日北京市建委发布 "京七条","自住型商品房"至此浮出水面,此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭,规定购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。

一石激起千层浪,业内对此褒贬不一,叶檀认为,自住型商品房不过是经适房的升级版,地产大嘴任志强则声称自住商品房寻租空间大,腐败或成必然。

住建部政策研究中心前副主任王珏林认为,此次"京七条"实际上并没有太多新的内容,其核心的内容是推出自住型改善型商品房。这并非首次推出,早在几年前就已经开始尝试,此次只是明确了未来的规模,在这几年内,并没有其他城市尝试这种方式。RET睿意德高级董事王玉珂也认为,本次推出的政策,多是对过去政策的重申和强化,本质上差别不大。

总的而言,"京七条"意义在表态,新一轮"围剿"高房价潮或将到来。无独有偶, 10月31日中国人民银行深圳分行规定11月1日起深圳各银行新受理的二套房贷首付比例执行不低于70%政策。年初以来,一线城市房价一直看涨,四大城市房价同比涨幅几乎均超过20%。

此番两个一线城市出台的楼市政策,一个从增加供应入手,一个从收紧房贷入手。"京七条"也被指是保障房的升级版,并非新政。而深圳的信贷政策或许会对投机者有一定的震慑作用,但不少专家也表示,目前,支撑中国楼市的群体早已发生变化,已经由过去几年的投机投资者变成刚需为主的购房者。收紧信贷只能"锦上添花",并为根本触达楼市的症结。更多人士认为京深二地楼市政策于即将召开的十八届三中全会前出台,表态标志意义大于实际意义,尤其京七条更是对楼市长效调控机制的探索,更不能立即否定其长期执行下去的必要性与合理性。

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楼市调控长效机制:增加土地及保障房供应

在10月28日的中央政治局学习会议上,中央定调要加快推进住房保障和供应体系建设,要完善土地政策,坚持民生优先,科学编制土地供应计划,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地。

万达集团总裁王健林认为,近几年调控的方向重在控制房价上涨,而不是保障居者有其屋,没有建立起完善的保障体系。

对于房价的看法,另一位地产大佬也表示了类似的看法。在某活动中,在被问及北京房价时,任志强认为,如果现在的土地政策不改变,公共资源配置情况不改变的话,很难改变现在这种继续上涨的情况。任志强说:"东京是3500万人口,你是不是希望北京也达到3500万人口?如果北京达到这么多人口,你怎么让人不进北京,就是房价让很多人不到北京来,否则都到北京来,享受最好的教育,最好的医疗,不用这个办法怎么整治呢?这是全世界的情况,和我说什么没关系,我不说也是这种情况。"

对此,一些高层智囊深表忧虑。国务院发展研究中心主任李伟日前在一个论坛上说,一二线城市则呈现住房与土地供给"双紧"状态,土地和住房供给相对不足,价格上涨压力较大,导致泡沫进一步膨胀,但会否会破裂现在仍是未知之数。

十年房价调控收效甚微,有专家认为,解决目前的高房价问题,还得从政府让利做起。一些学者建议,政府应该认真把从土地和房地产获得的巨额收入,大幅度地投入到小户型的经济适用房建设中去,争取在3-5年内,建设一大批价格合理、环境优美、户型小巧的廉租房,用于满足数千万家庭的需要。

另外,就是改革土地制度。这是根本。政府的房地产收入中,土地收入还是大头,也是拉动房价上涨的主因。我们目前的土地供应模式是非市场化的,政府垄断了土地的一级市场,更把农村集体土地的转让也垄断了,从而人为造成土地的稀缺。所以这个问题必须解决。

土地供应与土地政策改革或将成为下一轮楼市调控的重点,针对各地楼市分化的现象,差异化的楼市及土地政策也将应运而生,然而,目前各主要城市土地资源的稀缺也将一段时间内影响城市的房价,正如任志强分析的那样,北京的房价很大一部分因为土地供应与人口急剧增长的矛盾,土地政策不放开,土地资源的稀缺将导致房价的抬升。

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住宅用地供应紧张 超7成网友认为房价还会涨

目前,福州市似乎也面临着土地供应不足的情况。自2013年福州首次土地出让后,不少人对福州今年的供地计划抱有很大的期待,毕竟经历去年仅成交13幅地块的悲惨成绩打击后,有实力的开发商都希望能在今年有所作为,多拿地,多开发,多发展。然而,在第二次、第三次、第四次土地出让后,主城区推地节奏和方向彻底引起开发商的担忧,清一色的商服用地,让住宅地块备显珍贵。10月1日,福州市国土局发布第五次土地出让公告,在出让的15幅地块中,涉及住宅用地仅有1块,这对于希望继续根植主城区的开发商来说,这个消息依然让人失望。

随着城市化进程的发展,福州城区的空间有限,有价值的地块也在逐渐减少,面对这种尴尬局面,零距离营销总经理陈晶也比较无奈地说:"这是城市化发展所带来的必然结果。"

在今年1月18日福州举行的土地首拍中,6家上市公司、福州的大开发商悉数到场。在福州行政中心三楼,32家竞买人参与了今年的首场拍卖会,把整个会场挤得满满当当。"开发商烧钱烧得慌!"在会场上,开发商拼抢争地,一位媒体不时摇摇头啧啧评论,看来福州的房价又要往上蹭了。最终成功出让三幅地块,成交额30.77亿元。在拍卖过程中,开发商轮番抢地,亿元加价成为当天的重大看点。这种"僧多粥少"供不应求的局面也加剧了地价的上涨,继而进一步促使福州房价的上涨。

调查显示,面对福州的高房价低收入,虽然不少网友直呼"奇葩",但不少网友同时认为,土地作为稀缺资源,随着福州市区住宅用地渐少及供地计划的紧张,未来福州房价还会涨。

结束

楼市调控走过十年,真理越辩越明晰,土地问题成为越来越多专家及学者一致挞伐的对象。增加土地供应,增加集体土地供应极其入市的呼声越来越高。即将召开的十八届三中全会,土地改革也将成为重点。城镇化节奏的加快,大量的人口将会成为房价上涨的又一波动力,保证土地供应与保障房的供应将很大程度上影响着房价,或许像福州这样土地资源相对匮乏的城市的房价才能得到有效控制。

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