2013-09-13 第 042 期

探秘福州房价涨幅过快真相 网友对约谈没信心

导语

近日,媒体报道郑州市收紧限购政策,扩大限购范围,将限购范围拉低至20岁,有专家认为这是郑州迫于调控压力的临时办法,由于房价涨势过猛,郑州市房价涨幅已经超过上半年该市城镇居民的人均收入水平,事后,不少媒体总结了上年涨幅过猛的城市,福州也赫然在列,一时住建部将约谈福州的消息在坊间热传。

责编:阿姆斯壮
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评论:仅靠约谈难给楼市降温[详细]
 

福州厦门等7城市或因房价上涨过快被住建部约谈

 
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上半年福州房价上涨情况分析 究竟涨了多少

(见上图)以上数据以2011年12月的福州房价为基数,假设100元/平,按国家统计局统计的环比涨幅累计计算而得。即2012年1月环比涨幅为-2%,得出2012年1月房价为100*(1-2%)=99.98,2月份在此基础上环比涨幅为-2%,得出2月份房价为99.98*(1-2%)=99.96,以此类推…得出以上各项数据,福州2013年上半年房价比2012年上半年上涨(107.00-99.94)/99.94*100%=7.06% 。

(见上图)根据国家统计局的数据,我们发现福州市区上半年房价同比上涨了约7.06%。而这背后都有哪些数据在做支撑呢?根据立丹行机构的数据,上半年福州商品住宅销售金额排名前十的项目中,来自福州市区的楼盘占据了7个,平均单价达到了17400元/平,单价远远高于闽侯等郊区盘10000元的均价。[详细]

(见上图)另外根据立丹行机构数据分析,在成交量上,2013年上半年,福州市区商品住宅共成交154万平,环比12年下半年微跌2%,同比12年上半年的市场回暖初期上涨65%,市场延续回暖的良好态势,销量呈现阶梯型上涨局势,表现出众;从成交单价上来看,2013年上半年,福州市区商品住宅整体均价为16235元/㎡,环比12年下半年上涨14%,与去年同期相比涨幅高达三成,市场脱离以价换量的时代,价格梯度上升。[详细]

(见上图)最后再从媒体的角度看房价究竟涨了多少。从国家统计局的统计数据与机构的分析,或许还不够直观,那么这一年当中,各区域主要楼盘的价格又发生了什么样的变化,如果上涨,涨幅与上涨的金额又是多少呢?从上图可以看出,今年上半年,市区主要楼盘在保持持续销售态势下,单价也有了一个很大幅度的提升,最高的涨幅高达39%,上涨金额将近7000元,最低的涨幅为3%,大概上涨了1000元,以上楼盘作为市区的主力盘,在近一年的时间内出现如此之大的涨幅,原因不一,对于五四北,业内人士认为,涨幅与板块的地段价值有关,地铁建设的逐步推进,以及五四北泰禾广场开业在即,都为其加分。加上五四北与鼓楼区相近,受到不少鼓楼区白领的青睐。而在售楼盘有限且多为品牌房企开发,成为其价格上涨的理由。而近两年西二环的房价迈上2万大关很大程度上得益于万宝商圈的成熟与闽江北CBD的不断建设。至于市区开发的热土东二环,部分人士这样认为,在大户型当道的市场下,东二环两房三房的户型得到了不少刚需的青睐,价格因此也不断攀高。同时,自身原本的交通优势的日益突出,也推动了其价格上扬。[详细]

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网传福州房价涨幅过高被约谈 约谈几率多大

通过以上数据来看,坊间盛传的福州将因房价涨幅过高而被约谈的可能性不可谓不大。由于房价涨度过快,8月下旬,住建部曾召集过包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈,以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策,并指出,各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。此后,我们便看到了郑州市的"限购新政",规定"对于未满20周岁的单身人员,暂停其在本市限购区域购房;对于年满20周岁的无住房单身人员,限购1套住房。"

其实按照今年2月出台的国务院关于楼市调控的"国五条"要求,全国省会城市除拉萨外几乎都制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。郑州市也在3月底发布了实施细则,提出了2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅的控制目标。但事实上,今年前7个月以来,郑州市商品住房价格连续上涨,已经高出了城镇居民人均可支配收入实际增幅,出现了"倒挂"情况。

对此福州市政府也在3月31日提出了类似的房价控制目标,即2013年福州市城区新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

根据福州市统计局给出的数据来看, 2013年上半年,福州市城镇居民人均可支配收入达到16957元,同比增长9.6%。另外,按照国家统计局的数据,我们计算得出2013年上半年福州房价同比上涨了约7.06%,两者相比,还有一定的空间,但从7、8月份的福州房价数据来看,下半年福州房价涨幅很可能超过城镇居民人均可支配收入,那么届时福州将被约谈的可能性也就增大了。

(见上图)事实上,从国家统计局7月发布的数据来看,除一线城市外,上涨城市较高的有:郑州同比上涨12%,南京同比上涨12.8%,厦门上涨13.9%,福州上涨10.9%,沈阳上涨10.6%,长沙上涨9.4%,太原上涨9.1%。以此推测,上述7个城市极有可能就是此次被约谈的对象。

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网友:约谈不能降房价 专家:榕难有新政出台

福州房价涨势凶猛,逼近之前规定的调控"红线",郑州市在被约谈后被迫限购加码,对于福州而言,是否会加大调控力度,争取年底达标?即使被约谈,对降福州房价是否奏效?

住建部政策研究室主任秦虹女士在接受记者采访时表示,对于因供应不足而导致房价上涨过快的城市,政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降,"限购"升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法,也是必要的措施。

中国首席经济学家论坛理事长连平则认为,四季度房地产调控会趋紧,但不会过于强烈,更多的还是强调限购、限贷这些政策的执行。毕竟现在很多地方执行得不甚严格,会有严格强调如何强化执行的过程。

对此腾讯房产福州站也专门采访了福建省著名房地产专家刘福泉教授,他认为,约谈最可能的效果应该是限期把房价的涨幅降下来,目前的楼市现实的房价压力并不是特别大,调控实际上正处于空档期,经济低迷对房地产的需求明显,而且统计数据并非特别具有说服力,如果真的约谈,估计是以后注意的结构。

与此同时,不少网友也表示了他们的看法,根据我们的调查,超过九城的网友认为约谈并不能使福州的房价得到控制,只有不到4%的网友表示可以控制房价,另外2%的网友则认为不一定能控制得了房价。[详细]

网友@影雕批发表达了他的看法,约谈没有用啊,纵使怎么约,不都是走个过场,每一年有新的地王出现,中央都喊了多久了要房价降下来,何其容易也!百姓是心伤不起!

网友腾讯福州市网友@箬谷:放开房价管控。让房子真正市场化,只需要通过控制房企贷款的风险管控就可以了,估计价格更容易控制。

网友@nisha则表示,房价就不应该管,经济自有他本来的运行规律,越管越涨。只要控制好收入增长和关系人们日常生活用品的价格不要大幅上涨,房价涨够了自然会降下来的。

结束

尽管福州被"邀请"约谈还只停留在坊间传闻阶段,但是今年福州房价上涨的局面已经不可扭转,无论本土机构立丹行还是国家统计局,其总结的数据结果都显示出上半年福州房价的上涨。新国五条出台也逾半年,楼市调控收效甚微,长效调控机制呼之欲出,行政主导的调控手段必将被市场化手段所取代的声音也越来越多,或许,房产税,个人住房信息联网等才是未来调控政策的良药。

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