2013-08-16 第 039 期

大房企进入福州并非好事 "僧多粥少"福州房价控不住

导语

2013年上半年,福州本土房企纷纷向外突围,远走榕城,泰禾、阳光城、正荣等闽系房企频现京沪两地,拿地迅猛,力压大牌房企,备受关注。而同时,福州市场在一阵传言中也迎来了粤系地产大佬广州富力,一边是本土房企高调异地亮相,一边是外来房企出手阔绰拿地王,福州楼市"停涨"似乎为时尚早。

责编:孙玉兰
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自2007年万科等大房企入榕,外来房企已在福州深耕多年。
 

多个地产巨头入榕 "偏爱"福州大型综合体

 
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近几年福州房地产发展从来不缺地产大佬

自2007年至2010年,万科、华润、保利这三大国内一线房企,领衔主演了"大鳄入福州"第一季。2007年,万科拿下五四北原福泰钢铁厂地块,开发其在福州的首个住宅项目——金域榕郡。2008年,华润置地摘得洪湾路两幅地块,首次进入福州,在乌龙江北岸开发华润橡树湾。2010年,保利地产正式进军福州楼市,于东二环开发旗下住宅系列"保利香槟国际"。自此,万科、华润、保利这国内地产"三巨头"终于齐聚福州,第一轮巨头入福州潮暂告一段落。

巧的是,它们入福州所开发的项目均为住宅产品。 "从大环境角度来看,六年前的开发环境相对宽松,虽然万科、华润、保利拿地时均处于即将调控或调控当中,但严厉程度仍不如近两年的楼市深度调控,而当时市场也以住宅产品为主导,这类大品牌房企拿住宅用地自然是意料之中。"CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示。

而到2013年,市场传言再起,富力、恒大、碧桂园、华侨城等房企均传将于福州打造大型综合体项目。正所谓无风不起浪,在7月份的福州市土拍中,广州富力一亮相,即以19.57亿元摘得2013-05地块,正式进军福州,将打造闽江北CBD综合体项目。

与6年前万科入榕专注住宅市场相比,此轮外来大房企更倾心于城市综合体或者旅游综合体,除开已经拿地的富力地产,传言恒大集团同样计划在福州打造总投资350亿元的福州海洋文化旅游城项目和总投资150亿元的福州海峡国际贸易中心项目;华侨城也将在福州城打造总投资不低于100亿元的大型文化旅游综合项目。此外,碧桂园、上海城开等知名房企也频频传出欲在福州打造综合体的消息。一时间,"打造综合体"大有成为新一轮开发风向之势。 

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外来房企福州拿地王 楼面地价只升不降

从目前来看,作为今年上半年福州的总价地王,广州富力地产以19.57亿元摘得闽江北岸中央商务区一地块,正式进军福州,计划打造闽江北CBD综合体项目,其中楼面价达到楼面价6701元/㎡,当所有人的关注点都聚焦在富力地产时,北江滨CBD的地价上涨则更引人深思。自2010年开始,北江滨就成为"群雄逐鹿"的战场。

2010-13号北江滨中央商务区E1地块,由融侨集团竞得,成交价为2.4亿元,楼面价1960元/㎡。2010-14号北江滨中央商务区B4地块,由上海升龙投资集团有限公司竞得,总价3.33亿元,楼面价2664元/㎡。2010-32号闽江北岸中央商务中心B6地块,由三迪地产以4.3亿元一举竞得,楼面价3433元/㎡。2010-33号闽江北岸中央商务中心B7地块,由福建升龙房地产开发有限公司和天津津东房地产开发有限公司联合,以总价3.02亿元,楼面价2464元/㎡拿下。2010-34号北江滨B9地块由福晟集团以2.7亿元竞得,楼面价2464元/㎡。

在2011年,北江滨CBD推出1幅商服地块,2011-06号宝龙西侧地块,由苏宁集团以起始价18.38亿元成交,楼面价为5754元/㎡。

此番富力集团再拿地,又将这块宝地的地价推到一个新的高度。算一算,北江滨CBD地块三年内地价升了近三倍。

再看万科与保利的入榕年鉴,2007年9月11日,万科以27亿元拿下福州五四北福泰钢铁厂地块,成为当年名噪一时的"地王"。之后,万科在福州推出万科金域榕郡等多个楼盘,在2010年以6.53亿竞得北江滨商务区B8、B10地块,同年以16.55亿成功竞得上海新村旧改项目。

2010年,保利地产以33.4亿元,楼面价4695元/㎡,拿下2010-31号原二化地块,同时成为当年总价地王。次年,中庚首开经过42轮竞价,以23亿元拿下2011-01号原福州耀隆化工公司地块,楼面价6807元/㎡。而到2013年,以保利地产开发为始的横屿组团地块早已今非昔比,从目前融信集团拿地的情况来看,三年间,楼面地价从不足5000元/㎡升至7000元/㎡。当然并不能就此将福州房价的上涨归结为外来大房企的入榕,但当他们进入福州开发的时候,必然要促成一番竞争,而竞争的过程伴随着土地资源的稀缺,也势必要开启地价上涨的通道。

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房企竞争加剧土地稀缺 福州房价控不住

暂不论大房企进入福州开发的利弊,仅从万科入榕开始,福州房价就没有停止过上涨,如果说这是整个中国楼市的行情使然,但却不能否认一点的是, 大房企凭借着资金上的优势多少都会影响到土地拍卖的结果,而"面粉"上涨势必带来房价这块"面包"的上涨。就拿2007年入主福州便以27亿高价拿下福州五四北地块的万科来说,早在几年前,董事长王石就曾表示,"地王"的高价会给企业的经营带来较严重的资金压力,万科不做高房价的推手,不对楼市热推波助澜,因此万科不拿"地王"。但今年7月3日,万科经过323次加价后, 拿下了位于上海的一块商住用地。以总价48.7亿成功竞得,楼板价21415元/平米,溢价率为88.6%,成为今年新的总价地王(目前记录已被刷新),对此,任志强甚至在其微博称:"谁说万科不地王?"这也是继年初批评"万科老说不拿地王,每次都举了天价的牌子"后,任志强对万科拿地行为的再次发问。

在今年1月18日福州举行的土地首拍中,6家上市公司、福州的大开发商悉数到场。在福州行政中心三楼,32家竞买人参与了今年的首场拍卖会,把整个会场挤得满满当当。"开发商烧钱烧得慌!"在会场上,开发商拼抢争地,一位媒体不时摇摇头啧啧评论,看来福州的房价又要往上蹭了。最终成功出让三幅地块,成交额30.77亿元。在拍卖过程中,开发商轮番抢地,亿元加价成为当天的重大看点。本地房企的竞争尚且如此激烈,再加上资金雄厚的外来大房企,这种竞争激烈程度只会增不会降,竞争的结果是地价上涨。

其实,作为开发商而言,每一次的土地竞拍举牌都意味着楼面地价的抬高, 楼面地价是房价的主要组成部分之一,与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房价格,地价涨则房价涨。更为让人值得深思的是, 2013年至今,福州市区共出让三次土地,仅第一次出让时推出两幅住宅用地。近几年福州市区土地供应的减少以及日趋匮乏的土地资源也让土地拍卖市场异常的热闹和激烈,这种"僧多粥少"供不应求的局面也加剧了地价的上涨,继而进一步促使福州房价的上涨。

结束

外来大房企进入福州,凭借着雄厚的资金支持,会一定程度上"搅乱"整个土地以及房地产市场,从万科到富力,他们在福州拿下的地几乎都是当时的地王,再加之近两年福州土地市场供应的减少,外来大房企每一次的土拍举牌都直接影响到楼面地价以及房价的上涨。从这个角度上讲,外来大房企入榕并非好事。

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