2012-08-05 第 037 期

谁能告诉我真实的房价 揭秘福州住宅价格指数

导语

一位房地产专家评价:说清楚楼市历史比预测楼市未来还要更困难。当我遭遇房价指数,才真切地弄清楚了这话的含义。如果我们去售楼部询问房价?售楼小姐会非常清楚地告诉你每平方米多少钱,可是当这些具体价格汇集成为价格指数记载楼市价格走势的时候,陡然变得模糊不清!

责编:孙玉兰
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福州房价下跌遭网友吐槽 专家:要认清数据陷阱 [详细]

 

让文明光芒照亮房地产 在寻求真相中探究房地产

 
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回顾:三大案例解密福州房价真相

价格指数经常颠覆我们对市场的现实感受,批评其"房价假摔"。我们发现这并非一定是人为造假,正因如此,才让我们对此更感兴趣----一个已经发生的交易价格,怎么就统计不出真实的市场?"说清楚历史比预测未来更困难"究竟是什么原因?这过程稍稍有点专业,让我们像个警探,或者是去看一部电影,一起去解密。

案例一:中国指数研究院根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2013年4月福州新建住宅均价为14001元/㎡,环比3月下降89元/㎡,跌幅为0.63%。

案例二:2007年中央电视台《经济半小时》报道:根据中房指数宣称,根据中国房地产指数系统提供的数据,2007年11月底,北京市的平均房价是每平方米15162元,而在12月底,每平方米的价格降为12180元,月环比降幅为19.67%。

案例三:榕楼市持续"高温",6月市区住宅均价17582元/㎡,比5月份环比上涨10%。

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破解:房价统计竟"拿着裤子当袄穿"

只要回顾一下当初的市场实际情况,或许就会得出否定的结论:明明没有下跌,案例一却说下跌了;虽然因为受世界金融危机影响2007年房价有下跌,但绝对没有案例二所说的将近20%那么多;房价虽然有涨,但仅仅一个月,没有案例三所说的10%那么大的幅度。

详细解读一下案例三,只要看明白了,就知道问题出在哪里,今后再有这样的"八卦"统计,就知道怎样解读了,这也是一种社会经验和经济上的修为。

再一起来看看6月份福州销售排名前十名的项目,它们占当月销售总量的58.7%。

在这销售排名前十的项目中,市中心及江滨板块占据4席,没有低于1.4万元/㎡的项目,市中心和江滨项目融信澜郡、融侨外滩和世欧王庄单价都超越了2万元,最高的融侨外滩达到了2.24万元/㎡。而五月份排名前十项目的均价只有1.58万元/㎡,市中心项目有只有世欧王庄、海晟闽江印象、F公馆,单价分别为1.92万元/㎡、1.84万元/㎡和1.74万元/㎡,单价低于1.4万元/㎡的项目有三个。把上面相同项目与5月份销售价格相比,发现平均上升不足1%。

不知网友可否看明白:这种宏观上的房价统计之所以经常出现"八卦",完全是因为市场销售的楼盘不一样,或者说是因为把不同楼盘进行比较,如果低价楼盘多一些房价就会"统计性下降",如果高价楼盘多一些房价就会"统计性上升",与市场实际走向无关。 前些时候北京每月只允许一个高价楼盘上市,这样统计出来的北京楼市房价一定是上升缓慢的,与楼市实际无关。

稍加理顺一下关系以及作一遍简单的梳理,我们就会发现:这种楼市的价格只能反映"在售楼盘平均价格"的变动,并不能真正反映一个市场的实际价格,因为目前的房价统计"拿着裤子当袄穿",错误地使用了信息,才出现了荒诞。

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疑问:什么样的房价指数更适合福州楼市

了解房价的实际走势还是很必要的,那么,上面说的都不行怎么办?

制定一个基本反映市场真实价格的指数并没有特别大的理论障碍,也没有操作性阻碍,只要构建一种没有矛盾的统计逻辑,收集、处理相应信息就行,只是工作量巨大、特别繁琐,这在"追求轻轻松松办大事"的环境中又显得特别艰难。

如果以现房(二手房)作为交易样本,就可以完全避免上述问题,真实反映市场价格走势。

各位网友,您看看是否是这样的道理:

只要选择好现房小区作为跟踪案例,就永远跟踪它的交易价格好了,然后进行比较涨跌,相同房子进行比较永远不会出现荒诞结果,而期房(一手房)卖完了就没有了就断档了,只能是用今天卖的楼盘跟上月不一样的楼盘比较,一定比出荒诞。

现房可以选择一个城市东西南北小区代表这个城市的房价,而期房只能是这个时段集中在鼓楼,下个时段可能集中在金山,在区域上也不能代表城市。

现房可以选择高中低不同档次的小区来代表城市房价,而期房只能是卖什么楼盘统计什么,如果卖高端房价就高,卖低端房价就低。

……

获取房价信息很容易,通过百度查查就知道每月房价是涨是跌,然房价背后的真实状况又有多少人了解,有多少家机构在做呢?鉴于此,腾讯房产福州站联合国房网、立丹行机构以及福州房地产专家刘福泉教授将定期推出"福州住宅价格指数" ,同时我们也将于2013年8月8日下午15时,联合举办《寻找真实的福州房价----给楼市核心信息一个真相》沙龙暨"福州住宅价格指数"发布会,在此,诚邀网友精英参与此次沙龙,分享我们的成果。此举旨在把楼市看做是一架机器,追求"给市场一个真相、服务社会"。【报名:好胆你就来!诚邀网友精英寻找真实的福州房价】

结束

敬请各位网友关注我们近期推出的"福州住宅价格指数",还给市场一个公道,奉献给网友一个真相。希望能从更客观的角度分析各个阶段福州楼市的具体情况,并有效地规避存在的问题,努力做到接近真实市场。

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