2012-06-26 第 032 期

奥体板块房价飙高 福州刚需还能买得起金山吗?

导语

近十年来,哪个板块坐镇福州楼市头把交椅?相信大部分人的答案会是金山。从空城、睡城到综合型住区不夜城……福州十年,成就了一个金山新区,大盘云集,配套齐全,身高价涨。在金山接近饱和之后,谁有资格接棒,成为下一个楼市热点板块?

责编:孙玉兰
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北京、南京、天津等城市奥体板块一再火爆,福州会是下一个?

 

城建先行楼市跟进 福州奥体板块崛起正当时

 
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规划:政策支持配套跟进 奥体板块整装待发

与金山新区相似,奥体板块拥有一线稀缺江景、高标准规划和便捷的交通配套。而与金山不同的是,奥体板块开发速度明显提速,其路网、体育场馆、商业酒店、医院等等,都将在2015年城运会前一气呵成。

高标准“体育经济”片区

为筹办2015年城运会,福州筹划建设的海峡奥体中心选址于南台岛中心,总占地面积约1100亩,包括一座6万人主体育场,一座1.3万人体育馆,一座4000人游泳馆,一座3000人网球馆和配套用房,建成后为福建省规模最大的体育中心。

除此之外,其规划储备用地面积5473亩,与金山、城门板块毗邻,紧邻乌龙江并通过湾边大桥以及三环路连接南屿、南通、大学城。

“赛场投资”助力片区发展

目前,奥体板块内建新大道、金洲路、福湾路、三环、二环路等数条主干道已成规模。据福州市城乡规划局有关人士介绍,在今年的路网改造中,福湾路将成为福州首条全线高架的快速路。建新大道规划为快速公交通道。规划的轨道交通3号线、5号线将穿越海峡奥体中心,其中3号线联系中心城区、南台岛中部,延至南通;5号线联系闽侯荆溪、南台岛至东部新城。通过向外发展的路网,奥体、金山片区联动;同时,在湾边大桥连接下,乌龙江两岸联系紧密资源共享……[详细]

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崛起:再度发声 一跃成为6月福州楼市黑马

新盘高调入市 一鸣惊人

6月16日,奥体最新盘阳光城丽兹公馆首次亮相,当天预订客户已达到一千多组,而一期房源数量只有两百套左右,供需比达到1∶5,8楼以上的价格在18000元/㎡左右,不过均为精装房。据悉,该新盘主力户型在120㎡以内。比较好的楼层和房源一房难求,需托人找关系才有机会提前挑选。

除此之外,奥体板块另一新盘融信白宫将在6月30日亮相。其户型面积段在90~200㎡左右,主力户型亦在120㎡以内。有知情买家透露,其对外报价有可能在17000元/㎡左右。

奥体板块渐热 价格冲高入市

早在2012年春节前后,阳光城新界以9588元/㎡这一明显低于周边项目均价的价格入市,奥体概念才一炮而红。此后,这一板块开始兴起。2012年上半年,永翌上尚城 以不到万元均价入市。相比较于同期金山其它区域在售的楼盘,如融信大卫城 、泰禾红峪 、华润橡树湾等,奥体板块项目可谓金山的“价值洼地”。

在2013年,沉寂一年多的奥体板块,随着其基础设施建设步入快车道,板块的优势开始显现,区域内的房价也相应快速上涨。新盘报价在18000元/㎡左右,原有在售盘均价达到了14000~15000元/㎡左右,而目前金山价格则多在16000元/㎡左右。至此,从价格洼地到区域新高,奥体板块这匹楼市黑马只用了一年多时间……[详细]

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后市:提前透支区域价值 引发客群溢出?

质疑一:是否提前透支区域价值?

据了解,同样位于奥体板块的永翌上尚城,2012年上半年第一次开盘均价在9000-11000元/㎡,即便到了现在,均价也处于14000元/㎡。因此不少购房者担心:如果当前的奥体板块新盘在初次开盘便卖出17000-18000元/㎡的均价,是否将提前透支该区域的升值空间?

对此,中原地产杨雪梅认为,过高定价在缺乏实际有力支撑的情况下,确实存在价值透支风险,但这也要看开发商后续营销是否能有力化解,如果有实力的开发商将该项目做成区域价格标杆,也能够为外界所接受,只是这需要时间考验,也需要真实有效的投入。

质疑二:是否引发客群溢出效应?

众所周知,一旦某个板块内的楼盘价格过高,成为全城楼市或大区域内的“制高点”,购房客群总会不可避免地出现流向周边板块乃至其他板块的情况。这就是楼市客群的“溢出效应”,而当前的闽侯各楼盘正是这种效应的最大受益者。那么,就目前阳光城丽兹公馆、融信白宫等奥体楼盘的报价来看,是否也会引发购房者向其他板块“溢出”?

“的确不排除这种可能。”业内人士梁楷指出,所谓客群溢出效应,与购房者自身的选择差异和区域产品差异有关,从购房者选择来看,受到价格和区域认可的影响,如果奥体板块的价位趋近于市中心板块的价位,那么对那些价格敏感度高的购房者而言,就会有选择其他板块的可能……[详细]

结束

目前,奥体板块项目直接拉高了金山的单价,甚至高于距市中心更近的东二环板块,这一路飙高的房价很可能会提前透支该板块未来的增长空间。届时,被热捧的金山板块将离刚需一族渐行渐远,更多刚需可能将被挤出城外。

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