2013-05-23 第 028 期

福州城市综合体大变局 商业霸主地位争夺再起波澜

导语

2011年2月福州东街口标志性建筑之一东街口天桥因地铁建设被拆,时隔两年,为进行地铁商业改造工程,南街再封街10个月,至此,福州最中心商圈--东街口似一夜沉静,人流急剧下滑,再加之万宝商圈的日趋成熟与城市综合体的热炒,围绕福州商圈霸主地位的争夺波澜不断。

责编:孙玉兰
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"城市综合体"是将的商业、办公、居住等融为一体的"城中之城"。
 

福州综合体培育期撞上竞争期 体量数量皆井喷

 
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福州商业发展大致经历三个阶段

东街口、宝龙万象广场以及世欧王庄等代表了福州商圈发展的三个阶段

福州商圈大致经历三个阶段:东街口老商圈、万宝新商圈、城市综合体

1、作为福州老商圈的代表,东街口商圈曾是福州的一张名片,关于福州的商业历史,曾流传这样一个说法:"一条扁担挑两个箩筐。"其中,扁担是指八一七路,两个箩筐是指东街口商圈和台江商圈。不过,在福州人的心目中,东街口一直是最繁华的商业中心,只要去逛街,必定想到东街口。

但随着近几年福州城市的发展以及日趋严重的城市交通问题,老商圈的霸主地位岌岌可危,发展进入阵痛期,一边是商业零售行业进入黄金发展期,一边是短期内无法解决的交通瓶颈问题。就目前而言,作为福州城市轨道建设的重点区域之一,东街口的客流量已经大不如前,沿街店面租金也一跌再跌,租客也集体"出走",据了解,几个月前,南街一带商铺租金开始大幅回落,3月份,商家们纷纷开始了封街前的大甩卖。东街口霸主地位摇摇欲坠。

2、目前的万宝商圈在经过了近六七年的时间培育,已经渐成规模,正成为福州商圈新霸主。作为后起之秀,万宝商圈摆脱了旧有老商圈"停留在传统的百货、纯写字楼业态"的落后模式,营造出全新的购物体验,吃喝玩乐一站式消费,规划上相对科学合理,占地面积达,购物环境好、停车方便,商品价格大多不高,餐饮、娱乐等消费项目众多,成为众多消费者的首选之地,而今年还将动建的连接苏宁广场和中央第五街边、红星美凯龙的福建省最大的地下商业广场更让万宝商圈的商业价值得到充分挖掘,随着客流量的暴增,目前万宝商圈一楼铺面均价基本都达到700-800元/平方米,而沿街黄金铺面租金更出现超过1000元/平方米的势头。

3、第三阶段,也就是目前为止各大城市热炒的"城市综合体"。如果说万宝商圈作为初级的"城市综合体",那么近一两年在福州各个板块迅速崛起的商业综合体就是高端综合体,目前已经经营的就有商业地产的翘楚仓山万达与金融街万达,除此之外,五四北泰禾广场拥有12.9万㎡购物中心;东二环泰禾广场购物中心15万㎡;苏宁广场商业17万㎡;世欧王庄规划30万㎡商业体量;福州红星国际建筑面积约70万㎡,已建成城市综合体已占5个,这些商业综合体不仅体量庞大,功能更加齐全,购物环境更加出色,可以说这部分城市综合体将会成为未来主导福州商圈沉浮的重要因素。

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开发商抢食商业地产 综合体体量数量皆井喷

泰禾广场、万达广场、海西百悦城等只是福州城市综合体的冰山一角

1、开发商抢食城市综合体原因分析。就政府而言,城市综合体,被认为既可以提升城市形象,也可增加税收和就业,因此地方政府更加倾向于推出综合体项目招商引资。在2010—2011年,福州密集推出了多个综合体地块和旧城改造项目。可以说,这一两年福州综合体之所以会形成如此巨大的上市潮,与地方政府在楼市调控以及城镇化战略之下的供地节奏直接相关。

对开发商来讲,新国五条及各地细则的颁布,在很大程度上限制了新房市场的交易,在住宅市场中分得一杯羹显得越来越难,商业地产因此成为开发商的避风港,同时发展商业地产又能为企业发展的升级以及多元化发展提供契机。

另外,"随着更多国内一线房企持续入榕造城,届时以一线房企的实力,其营销方式和品牌招商能力将更为强大。本土房企的综合体项目早入市避其锋芒,迅速把项目培育成熟,才能避免和更多项目产生正面交锋。"有综合体项目负责人就坦言:"即便同样定位高端的华润综合体入榕成真,从拿地、建设、招商到开业,满打满算也要三四年时间。到时候,我们项目都已经形成固定商圈,有忠实客群,消费习惯也培养起来了,就不怕和他们直面竞争。"在上述因素的催化促成之下,就有了今天福州商业综合体的井喷之势。[详细]

2、福州综合体量数量现井喷。事实上,2013年只是福州综合体上市的前奏,真正的密集面市,还得等2014—2015年。但前期的品牌招商和宣传造势早已散发出竞争的火药味。在业态方面,近期上市的项目都包括有大型超市、百货、电影院、KTV,还有各色餐饮等业态。"品牌多、业态全、规模大、档次高"已经成为目前综合体的关键词。在今明两年,五四北泰禾广场、东二环泰禾广场、红星国际、苏宁广场、世欧王庄等一大批的城市综合体即将密集投入使用。加上之前已建成或在建规划中的城市综合体,已超20个,体量更是惊人,达到700万平方米。

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综合体陷恶性竞争中 各家生存状况好坏不一

福州至少有15个在建城市综合体 体量达到700万平方米

1、综合体陷恶性竞争。福州某知名综合体开业两年多来,其成绩已经出现下滑,短期内似乎难有起色。据海峡都市报报道:"就在2011年5月开业时,该综合体开业当日曾创下人流量35万人次、销售额1654万元的纪录,这项纪录曾一度在全国领先,但两年后,盛况不复再见,除了餐饮、影院及室内步行街外,其他区域,包括主力店均人流较少。"..."2011年前后,不论是周末还是平时,该综合体三楼的餐饮集中地都是人气最高的地方。有餐饮店老板对记者表示,开业初期,该店到了晚上8点半都还要排队,而现在过了晚7点就不需等位。"

而另一位于仓山的综合体,"部分区域店面半数空置、租金下滑","部分门店的月租已经降到80元/平方米"(海峡都市报报道)而作为综合体早期代表之一的万宝商圈,已经牢牢守住其福州商圈的霸主地位,目前,除去东街口,宝龙和万象城无疑是最受欢迎的,依靠开业到现在近六七年时间的培育,万象宝龙商圈人流量已经今非昔比。店面租金也一涨再涨,"目前万宝商圈一楼铺面均价基本都达到700-800元/平方米,而沿街黄金铺面租金更出现超过1000元/平方米的势头。"(海峡都市报报道)

2、这么多综合体,千篇一律同时,市民荷包有限,各综合体人流量不均在所难免。福州城市综合体井喷式供应的同时,经济大环境仍未全面好转,消费跟不上,市民的荷包撑不起,再加上网购的冲击,租金下行压力难免持续存在。 但主要原因还是,各开发商扎堆综合体建设只重圈地买楼而轻视经营,尤其是差异化经营。

"福州目前正处于城市综合体大跃进时代,出于成本方面的考量,城市综合体一般都位于新区,运作得好的话,每一个项目都会成为一个区域的代表。但受制于福州人口及消费总量,城市综合体开发有'过剩'之虞。所以各商圈要提前规划布局,将有限的资源合理利用,形成自身的特色。"业内人士林先生告诉记者。 [详细]

结束

未来一至两年将是福州商业综合体的井喷期,与此同时竞争也更加激烈并趋于白热化,如何从中突围将是开发商将要面对的一个大问题,而福州老商圈能否重新焕发生机也需时日等待。总之,福州城市综合体将在一段时间内影响着福州新商圈的布局,谁会撑到最后也难以预测。

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