2012-05-16 第 027 期

揭秘房价数据真相:福州4月房价跌89元/平咋回事?

导语

日前,中国指数研究院根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2013年4月福州新建住宅均价为14001元/㎡,环比3月下降89元/㎡,跌幅为0.63%。4月福州官方数据出现“量价齐跌”,这与持续上涨的实际市场态势极不相符,原因到底出在哪里?[详细]

责编:孙玉兰
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这年头新鲜词真多,不但有政策性调控,还有房价“技术性”回落…
 

4月福州房价14001元/㎡ 环比降89元/㎡

 
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4月福州房价环比下降 是否“假摔”?

日前,中国指数研究院根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2013年4月福州新建住宅均价为14001元/㎡,环比3月下降89元/㎡,跌幅为0.63%。

这一数据统计与大家对房价的真实感受不一致,再次收获广泛的批评,大家仍然使用已经形成传统的词儿“假摔”!

民众始终有情绪认为政府并未真心调控导致房价越调越高,因此也怀疑这样的统计属于蒙蔽,假摔的含义暗指有人指使。笔者不认为此乃人为操作,而是房价统计系统存在重大缺陷。其缺陷并非仅仅表现在房价下降的时候,房价上升的时候同样存在巨大误差,只是统计结果与民众感受一致的时候,大家不会去追究这种误差。

信息是市场的血液,房价误差问题到底出在哪里?

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房价数据多次乌龙——历史事件回顾

1、北京房价一周内跌破20%?2007年中央电视台《经济半小时》报道:根据中房指数宣称,根据中国房地产指数系统提供的数据,2007年11月底,北京市的平均房价是每平方米15162元,而在12月底,每平方米的价格降为12180元,月环比降幅为19.67%,就是说2007年12月北京房价下跌20%。

那个时候因为世界金融危机冲击,房价确实有所下降,但绝对没有如此大的幅度。面对质疑,发布这一信息的中国房地产指数研究院的负责人黄瑜说他们统计的科学性毋庸置疑,因为他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计。

真相解读:上述说法明显不科学,并非统计了所有在售楼盘就没有谬误,房价统计的科学性应该来自于样本可比性。平时开发商普遍采取销控,2007年的时候市场料峭,开发商没有资本再销控,必须把所有可以销售的房子都拿出来买换取现金,那个时候的市场极有可能出现低价房集中被售的状况,而非可比房价产生了那么大的下降幅度。

2、数据打架 福州房地产交易登记中心被迫屏蔽价格2010年中国指数研究院 (3.15-3.21)监测的35个城市中,在房价排行榜上福州房价以12123元/平方米的均价位列全国第六位,甚至高于广州。随后,在5·18招商月前夕福州各大媒体都报道了福州房价下降了25%,一般而言,只有城市的社会经济出现重大危机,才能导致房价出现重大下挫,这一信息明显与当时福州市场不符,给5·18带来负面影响。这两则消息的原始数据均来自于福州房地产交易登记中心,这是此后该中心屏蔽价格信息的前因后果。

真相解读:大家在痛恨高房价的背景下,忽略了房价反映城市收益的功能,广州作为城市收益率更高的一线城市,房价不可能低于福州。出现这种状况的原因,同样来自于统计样本的不可比,广州的建成区是福州的10倍,如果当时广州在售的主要是外围项目,而福州恰巧是市中心项目,或者在售楼盘的档次差异,就可能出现这种荒诞统计。

除此之外,2010年5·18前夕,恰巧马尾几个项目集中在售,就得出了福州房价下降25%的结论。

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房价统计系统存漏洞 如何改进?

目前统计系统评价:

通过上述两组历史事件回顾,可以看出,目前房价统计系统存在着重大的缺陷。来自于房地产交易机构的数据本身没有问题,记录了每天交易的房子的状态,但每天交易的房子不一样,本身没有可比性,却被社会“正常”地进行分析比较,把原本不正常的价格信息当做正常信息对待,自然每每出现误差,这对原始数据的滥用,宛如酒店直接把从市场买来的菜,没有洗也没有炒就直接上桌。

如何构建房价统计系统?

解决这个问题并没有太大的技术性难题,一切阻力来自于“太过劳神费事”,在一个希望轻轻松松干大事儿的文化背景中,已经有了那么省事儿的统计系统,社会普遍认可,出现误差也没有什么责任,这样的阻力会相当大。

笔者建议,只要根据统计目的,在一个城市东西南北中选中足够的楼盘作为交易样本,跟踪他们的交易现状,自然可以得出基本可比的价格。

结束

受到种种因素的影响,房价成交数据经常会存在不同程度的“失真”,所谓的回落可能只是数字层面上的变化,无法反映真实的市场行情,民众需要以清醒的头脑对待各种数据。业内人士认为,通胀预期下房价持续上涨将不可避免,股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力,资金缺乏投资渠道的市场之下,当前整个市场也难改变投资房产进行保值增值趋势。

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