中国金茂穿越周期持续进阶 完成1500亿元回款

证券日报网2019-12-31 10:12

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2019年,房企融资渠道相继收紧,面对严峻的行业融资环境,加大去化、促销售以增加现金流成为房企的共识。与签约销售额相比,回款更是决定房企现金流是否充裕的“生命线”。

????为此,头部房企在今年纷纷打响了回款攻坚战。继8月份宣布签约、回款双双突破千亿元大关之后,仅4个月时间,金茂便完成了从1000亿元到1500亿元的跨越。截至目前,中国金茂已完成年度1500亿元回款,累计签约销售额也提前撞线年度目标。

????业内人士分析称,在今年调控趋严、市场遇冷的大背景下,金茂依旧保持了超越预期的稳健增长态势,“金茂模式”已经成熟,并进入了战略优势逐渐释放和集中兑现的利好阶段。

????五城销售破百亿元:

????三大产品线征服市场

????在金茂2019年销售成绩单上,杭州、北京、温州、南京、宁波5大热点城市表现尤为抢眼,单城销售金额先后突破百亿规模,在金茂内部被称为2019“百亿城市俱乐部”成员。

????五大成员中,杭州是第一个实现单城签约销售额突破100亿的城市。而北京接棒杭州,更是创造了单城签约销售额和回款额双双破百亿的佳绩,展现了持续深耕城市的实力。金茂旗下府系、悦系、墅系三大产品线,均有标杆项目获得市场青睐。

????(金茂各城屡屡创造热销记录)

????在杭州,金茂以产品硬实力开拓市场,被业内誉为“打破外来开发商水土不服魔咒”,屡屡创造热销记录。去年40天销售46亿元的首开杭州金茂府,今年持续发力,最后200余套房源150分钟售罄,年中即清盘,单盘贡献了34亿元签约额。另一个颇受关注的年度红盘为绍兴镜湖金茂逸墅,作为绍兴镜湖新区现象级热选项目,频频问鼎区域热销榜,年度累计签约销售额已超30亿元,引领了绍兴墅居新时代。

????在南京,鱼嘴金茂悦四开四捷,劲销33.4亿元,快速售罄;在宁波,宁南金茂悦首次开盘时,展现了900余组客户抢购378套房源的盛况;而北京的悦系代表项目大兴金茂悦,首开当天便获得17亿元销售额。

????金茂府:十年产品力积淀

????当行业告别高速增长、来到精细化运营的阶段,能够适应变化、持续赢得市场认可的产品力成为竞争制胜的关键。

????“金茂府”这一超级产品线的成功打造,使得金茂产品在全国多个一二线城市迅速打开市场,占领区域品质标杆。在华北,北京未来金茂府今年入市5个月热销68亿元,成为楼市现象级案例;长三角区域,温州鹿城金茂府全年签约额近50亿元、宁波海曙金茂府年度签约额超30亿元;珠三角地区,深圳龙华金茂府作为首个现房入市的金茂府项目,首开热销37亿元。

????金茂的府系产品之所以能够突破周期逆市热销,得益于其对产品的多年打磨,金茂府不断推进迭代升级,持续匹配客户需求的变化。2018年10月份,中国金茂宣布正式开启金茂府2.0时代,推动绿色健康和智慧科技两大升级。整合运用多项金茂府2.0核心技术的龙华金茂府,作为府系2.0智慧科技方面的代表作品,全现房入市,成为深圳以及珠三角楼市高端住宅产品力的标杆,广受市场关注与认可。

????(金茂府2.0时代首个作品——深圳龙华金茂府)

????建立在产品力基础上的升级服务和持续投入,造就了府系产品强大的客户黏性。即使是已经交付的金茂府社区,中国金茂也会持续进行维护升级。以府系开山之作——广渠金茂府为例,2019年中国金茂专门引入芬兰的离子瀑技术,对其新风系统进行再次升级,达到“纳米级净化”;其他府系已交付小区中,除持续提升物业服务和园林景观之外,中国金茂也规划对小区与市政的交界面进行整治更新,全面提升居住品质与体验。

????此外,针对高端客群对于圈层价值的重视,渴望并寻求审美、价值观等精神层面的共鸣,金茂为业主量身打造了高端圈层平台“金宴中国”,从生活哲学、文化艺术、社会发展等多方面为精英阶层带来思想交锋、灵魂共鸣的珍贵体验,同时不断增强客户对金茂品质的认同感和归属感,扩大产品在高端圈层的影响力。

????凭借坚实的品牌背书、过硬的产品力及服务升级,金茂持续赢得客户认可。来自第三方调查机构数据显示,中国金茂2017年、2018年、2019年客户满意度分别为80分、84分、86分,连续三年达到行业优秀水平。

????城市运营战略:优势集中兑现

????能够持续取得亮眼销售成绩,除了超级产品力这一核心王牌外,还得益于中国金茂城市运营战略的快速推进与成功实践。

????2019作为中国金茂的“城市运营年”,中国金茂继续逆势行驶在快车道上,年内成功获取了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海之窗智慧科学城、福州滨海智慧新城、杭州富阳秦望城市综合体等多个新的城市运营项目。

????已经推进中的城市运营项目也陆续迎来“大丰收”:青岛西海岸创新科技城首期亮相的549套房源开盘即售罄;张家港智慧科学城12月24日首次开盘,当天销售额突破23亿,创当地开盘销售金额纪录。

????(张家港智慧科学城规划效果图)

????从文化产业、现代服务产业成就新势力的长沙梅溪湖国际新城,到突出城市人文特色的丽江金茂谷镇、南京汤山温泉康养小镇,从聚焦国际金融与航运双中心、引入总部经济的上海北外滩,到集聚科技创新和生态文旅产业、导入亚洲首座伊甸园的青岛中欧国际城,金茂城市运营模式主要通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式方式,促进城市价值成长,带动整体资产性价值的持续提升,即先造城市、再聚人气、促产业,以城聚人、以城促产,从而极大地释放城市生命力,通过这样的方式,中国金茂的城市运营已经迈入了可以高效复制的阶段。

????在这一运营逻辑下,金茂持续打造了多个品质高、环境佳、配套优、活力强的品质新城,吸引来高素质、高知识、高视野、高需求的“四高”人群,也因此拉动了更加创新活跃、科技引领、知识密集、协作频繁的产业发展,至今中国金茂已经积累上千家有较强影响力的产业资源。这样的城市运营模式更实际,更可持续,也因此更受地方政府欢迎,并为金茂的优质“储货”打下基础,也成为金茂高品质产品的保障。

????受益于城市运营项目陆续落地,金茂获取优质土地的成本不断下降。2019年中报显示,金茂上半年新增土储平均地价约为5300元/m?,较去年降低约35%。金茂目前已累计落地城市运营项目达到19个,随着城市运营项目的持续推进,预计未来三年城市运营将对金茂新增土地储备的贡献率达到60%,战略优势利好将集中兑现。

????混改的稳步推进,有助于金茂进一步实现“市场化”,使其获得更有活力的股权结构和更具实力的投资方。平安、新华旗下涵盖的科技、健康、养老板块等产业业务,与金茂“大科技、大健康、大文化”产业资源强强联合,未来更有利于金茂城市运营项目的获取。

????根据摩根士丹利2019年10月发布的《中国城市化2.0:超级都市圈》报告,预计到2030年,中国的城市化率将升至75%。这意味着未来10年我国城市化发展还将有巨大的提升空间,在这样的时代进程中,金茂城市运营超级战车也将持续焕发新动能,以更加优质的土储资源和不断迭代升级的高品质产品,实现业绩规模稳步高增长,从而进阶为综合实力更强的行业第一梯队。

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