央行新政对福州购房者有哪些影响?购房者该如何选择

福州晚报2019-12-30 11:01

福州晚报记者 江海

央行今年8月17日发布公告,要求各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率(LPR)定价,但存量贷款的利率并未调整。针对这一问题,央行12月28日发布公告:自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

央行新政对福州购房者有哪些影响?购房者该选择哪种利率呢?昨日,记者就此采访了福州银行业及房地产业相关人士。

房贷利率定价方式

明年8月底前转换

“央行公告的内容,通俗来说就是从2020年1月1日起,所有银行发放房贷不能再按照以前的贷款基准利率(4.9%)上下浮动来定价,而是要以LPR为基准加点来定价。至于存量房贷,也就是2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷(不包括公积金贷款),从2020年3月1日开始到8月31日之前,也要全部切换成新的定价机制。”昨日,一家在榕银行房贷部门的人士告诉记者,央行公告涉及的主要是房贷,包括住宅、写字楼、商铺等房贷。

简单来说,就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价的购房者需要注意这项新政,使用公积金贷款的购房者不受影响。

为保持市场稳定,定价机制切换后第一年,实际利率和之前的还款利率保持不变,一年后,实际利率跟随最新的LPR涨或跌。

值得一提的是,公告表示,借款人和银行可以协商将定价基准转换为LPR,或者转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换后就不能再改了。“选择LPR意味着以后至少每年都会调整一次,选择固定利率则意味着你贷款期限内的贷款利率不变。”银行相关人士表示,考虑到以后降准降息是大趋势,购房者选择以LPR为定价基准加点的方案或许更加稳妥。

新旧利率转换到底怎么计算?

对普通购房者来说,他们关注的是利率定价方式如何转换。

记者就此问题咨询了福州多家银行的房贷部门工作人员,他们以目前常见的“基准利率上浮”和“利率打折”为例进行了分析。

先来看看在基准利率基础上上浮的例子。假设福州一位2014年购房的市民,贷款期限为30年,剩余期限25年,原合同约定5年期以上基准利率上浮10%的贷款要转换。那么,现在该市民的房贷执行的利率是4.9%×(1+10%)=5.39%。

今年12月发布的5年期以上的LPR为4.8%,假如借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准,且重定价周期为1年,重定价日为每年的1月1日,那么加点幅度就是0.59个百分点(4.8%+0.59%=5.39%)。2020年4月1日到2020年12月31日,房贷利率就按5.39%来执行。

2021年1月1日,第一个重定价日到了,该市民的房贷利率才会改变,假如LPR从4.8%降到4.6%,则房贷利率就变成了5.19%(4.6%+0.59%=5.19%)。

再来看看贷款利率打折的例子。假设福州一位2009年购房的市民,当时的贷款利率打7折,贷款期限30年,现在还剩20年,则原约定合同利率为4.9%×0.7=3.43%。

今年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%,如果借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准,且重定价周期为1年,重定价日为每年的1月1日,那么加点幅度就是负的1.37个百分点(3.43%-4.8%=-1.37%)。2020年4月1日到2020年12月31日,该购房者的房贷利率均按3.43%来执行。

2021年1月1日,第一个重定价日到了,该市民的房贷利率将发生变化,如果LPR从4.8%降到4.6%,则房贷利率变成了3.23%(4.6%-1.37%)。

新政对楼市有什么影响?

新政施行之后对楼市有什么影响呢?

“总体来看,该政策对楼市影响偏空。因为在利率高的时候,把上浮的幅度固定了。”昨日,福州某房产研究机构的负责人表示,近两年福州有一些购房者的利率是在基准利率基础上上浮20%,本来寄希望于未来基准利率下调后可以少付一点利息,而央行新政把未来二三十年的利率上浮比例固化了。

以上述房贷利率在基准利率基础上上浮10%的市民为例,现在该市民的房贷利率是4.9%×(1+10%)=5.39%。按照现行的计价方式,如果以后房贷利率降到4.6%,那么该市民的房贷利率是4.6%×(1+10%)=5.06%。如果根据LPR来定价,届时该市民的房贷利率是5.19%(4.6%+0.59%=5.19%)。

业内人士表示,之前有不少购房者寄希望于楼市调控放松,但从目前的各项政策来看,这是不切实际的。

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