光年内外,龙湖的“垂直”探索

腾讯房产·福州站2019-12-05 10:13

龙湖TOD模式下的集聚艺术,

开启城市升级新思路

改革开放40年多年来,中国城镇化率以几乎每年一个百分点的速度增长。至2018年末,中国常驻人口城镇化率已达59.58%,但较发达国家75%以上的均值仍有差距。据此推算,中国未来还将有约2.15亿人口进入各城市。

城镇化对经济的促动无需赘言,但随之伴生的交通、能源、环境、空间等方面的“城市病”也不容忽视。随着中国城镇化进程不断推进,城市发展如何避免城市病,如何让生活更美好,是当务之急。

“甜口良药”TOD

1992年,彼得·卡尔索尔普(Peter Calthorpe)在其著作《下一代美国大都市地区:生态、社区和美国之梦》中,首次提出“TOD”概念,指出可用公共交通车站和中心商业区为核心的土地混合利用社区,解决郊区蔓延的发展模式。

通俗点说,就是以交通枢纽为轴心,在步行10分钟范围之内,打造一个城市中心,实现集办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等为一体。

这就是后来被纽约、伦敦、东京、哥本哈根等多个国际都市印证有效的“Transit-Oriented Development 交通引导开发”(简称“TOD”)模式。 TOD绝非狭隘的轨道交通建设,也有别于仅是利用轨道交通站的区位优势换取商业利益的TAD模式。TOD不仅是社区发展模式,更是城市结构合理布局的理念基础。围绕生活和工作两个基本半径,将公共交通和城市综合体衔接融合,更加高速高能地实现两者的场景转换。 随着TOD在都会城市中显现出的巨大效能,以及对未来城市化探索展露出的新可能性,与其最具“亲缘关系”的房地产行业,跃跃欲试。

但理想很丰满,现实很骨感。

FTA建筑设计事务所旗下的TOP产业办公研究院,在一篇研报中指出,TOD意味着全面、高质量的城市规划和用地设计、建造形式。 戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管郭晓勇也表示,TOD因牵涉多方利益且设计方案复杂,对开发者的全局性考量能力和综合性协调能力要求很高,因而目前国内敢于践行TOD的房地产企业并不算多。

“先行者”龙湖的集聚之力

龙湖集团一直是TOD的积极践行者。

截至目前,龙湖集团已在北京、上海、重庆、成都等多地开业运营TOD项目20个,TOD为核心的全业态开发面积逾800万平方米,锻造出了全国网格化布局、全品类产品线覆盖、复合多业态配置的三大核心竞争力。

龙湖光年项目效果图

早在2003年首个商业项目重庆北城天街建造之初,龙湖集团就投资建设了当时全市首个商圈内出租车枢纽站,对购物和交通场景进行连接,方便了消费者,开始了TOD探索。

十六年来,随着对TOD探索的不断深入,龙湖集团与相关部门密切协同,同时积累了大量优质的合作伙伴。包括但不限于西南交通大学(上海)TOD研究中心、林同棪国际、日建设计、东急等,商业规划设计资源有德国ECE、湃昂国际、柯路建筑设计咨询公司等,产业资源有盛世投资、清华大学、清科集团等。

龙湖集团已经具备了设计、建造、运营全链条的整合能力,拥有能从容应对在TOD开发运营中常见的土地价值、规划指标、运营机制,以及投融资等方面压力的底气。

基于极致化产品与数据化运营的空间布局能力、空间服务能力以及空间增值能力,加之本身就具备的地铁上盖项目的丰富经验,龙湖没有将TOD塑成模具套用,而是悉心通过对城市脉络的梳理和地缘特色的发掘,将旗下TOD项目划分为城市节点级、城市商圈级、城市门户级、城市产业级,以匹配适应不同城市不同区位的需求。

龙湖聚集起人气、活力、商机,将TOD的集聚能力最大限度地发挥出来。其中重庆龙湖光年项目就非常有代表性。

这个有着“全国首个商圈高铁TOD综合体”、“全国最大地下铁路交通枢纽”、“中国西部城市群TOD”、“五轨合一城心商圈”、国家级“站城一体化”开发样本等多个殊荣的项目让其所在的沙坪坝如今与朝天门齐名,成为重庆城市文化地标。

龙湖光年项目效果图

光年内外

沙坪坝站改建,从起初就一改水平布局的传统方式,按照站城一体融合化方式,充分利用山城地势,将高铁、地铁一并归入地下,垂直叠加。

这是TOD模式的一种全新挑战,建成将是全国乃至世界TOD项目的示范。

理念超前,也意味着实施难度巨大。

凭借对消费者市场和资本市场的熟稔和口碑,龙湖集团将多方需求采集、整理、融合后,邀请到了世界多家知名设计机构,形成了功能需求方案及建筑技术建议方案,提供给政府参考决议。

此次在客流疏散设计方面,就可见龙湖集团在TOD方面的资源优势和攻坚能力。

设计期间,龙湖集团召集起多家世界一流的TOD设计机构,集思广益、广泛考察,提出了“高速交通核”思路,即通过一个大吨位高速电梯集群和扶梯的搭配组合,解决出行高峰和人流潮汐对撞问题,大大提升了项目交通速率和品质。

规划设计上,项目充分借鉴了世界TOD优秀样本日本涩谷站。空间使用上,用朝地下化、再高架化等“立体铺展”方式,建设起涵盖高铁、地铁、快轨、公交、客运等多种交通方式的“核心轴”。将站前广场和三峡广场相连,使沙坪坝商圈的广场面积从以前的0.27平方公里,扩大近3倍至0.74平方公里,未来更计划扩容至5倍多。

龙湖光年项目效果图

重庆龙湖光年打破了传统的高密度、高混合度的建筑形态定式,在差异化和精细化上下足心思和工夫:用城市走廊的概念将沙坪公园及周边的绿色引入裙楼之中,两侧层层退台,形意如长江两岸层层岩壁。6 栋塔楼正像江岸两侧的挺拔群山。加上双子塔、外立面强调纵向线条的大体量金属装饰百叶等,这些都使重庆龙湖光年在周围参差错落的天际线中,辨识度极高。

围绕交通,以400 -800米为半径,龙湖集团将旗下商业、养老、联合办公、长租公寓等各业态纳入其中,使工作、 商业、文化、教育、居住等聚合一体,为周边 362 万常住人口提供服务。

在重庆龙湖光年中,龙湖集团打破商业空间和服务空间界限,使其交融互渗,以七大精装主题打造四大空间,赋予每一平方米趣味和能效,完成购物中心从消费目的地到生活娱乐目的地的趋势化蜕变。

直到今天,龙湖集团仍在对重庆龙湖光年的外观设计、业态定位、协调管理机制等方面,不断打磨创新。

预计到2020年,重庆龙湖光年的交通核叠加空中连廊、大平台、地下通道等设施,可使沙坪坝交通枢纽的日乘降人数达到 90 万人次,其中大部分可有效转化为购物中心客流。加之“成渝一小时经济圈”日趋成熟,与其互促,龙湖光年将助沙坪坝区进一步完成整体扩容与升级,激发区域新的商业价值,使老城提档升级,焕发新生机。

正如龙湖集团相关负责人所言:“空间即服务的战略,以城市中人的行动和需求为本,形成场景的聚合,将有内容的空间和有需求的消费动因结合而形成’超级’连接,将会是把握未来城市商业话语权,重新解构城市商业生态的全新路径。”

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