透视|安商房地块成2019年土拍主角 福州房价将迎来拐点?

腾讯房产·福州站2019-09-27 15:18

腾讯房产 严哥 发自福州

编者按

2019年尚未过去,福州的土地市场就早早奠定了“火热”的基调,在84幅出让地块里,安商房地块成为绝对的主角,引发越来越多房企的拿地热情。而在两年前,安商房地块还是开发商眼里“不划算”的买卖。这样一个全国首创的创新型产品,究竟对福州的楼市产生了什么影响?纯商品房如何突围而出?

今年的福州,楼市“金九银十”的热度,远远比不上土地市场的火爆。9月20日,福州四城区第六场土拍落幕,截至这天,福州四城区土拍总共出让了54幅地块。这个数字,超过了2017年的36幅和2018年的26幅。2019年还没过完,我们已经能预料到这一年的土地供应量,将是一个天量级别的数字。

截至九月,福州各区县什么样的地块最热门?房企对于安商房地块的拿地热情如何?这些地块未来将为福州楼市贡献多少房源?会对之后的楼市带来什么样的冲击?

腾讯房产整理了今年9月之前福州六城区+闽侯县的土拍数据,为您揭秘这些数据背后的奥妙。

每个月拍地近10块

主城区占绝对主导

1-9月,大福州(六城区+闽侯)共出让土地84幅。

84幅地块中,四城区54幅,马尾区5幅,闽侯13幅,长乐12幅。各区域土拍数量占比如下图所示:

四城区当仁不让地占据了土拍数量的大头,达到64.29%;而闽侯与长乐的土拍占比相当,占比在15%左右,闽侯出让地块13幅,长乐12幅。随着大福州“东拓南进”的城市架构拉开,闽侯、长乐的土拍市场也逐渐白热化,闽侯甘蔗、青口,长乐首占、吴航等位于中心区域的板块,今年推出的地块都成为房企重点争夺的对象。

66幅涉住宅用途地块

房企拿地热情不一

每次的土拍,最受关注的一定是涉及到住宅用途的地块。截止9月,福州出让的84幅地块里,涉及住宅用途的地块达到66幅,45幅位于五城区。

这张《福州2019年土拍住宅地块分布情况表(1月-9月)》标出了各个区域涉及住宅用途地块的数量,四城区40幅,马尾5幅,闽侯12幅,长乐9幅。

这些涉及住宅用途的地块里,大部分地块都是“复合型”选手,住宅、商服、公共服务等性质至少占二。房企对于这些地块的拿地热情不一,其中就要说到一个重要的指标:安置型商品房配建比例。

三十年河东三十年河西

安商房真的是“新宠”吗?

安置型商品房是一种全国首创、福州独有的产品,是福州市全面推行货币化对接的安置模式,按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。

简单来说,安商房是介于安置房和商品房之间的产物。原则上讲,价格也是介于这两种产品之间。

近些年,福州的土拍上,越来越多的地块附上了安置房配建比例的要求。

从上表可看出,66幅涉住宅用途的地块里,有安置型配建比例要求的地块为38幅,其中四城区的安商房占比高达78%,角色可见一斑。

这38幅地里,除去极少部分的地块要求配建具体面积数的安置房,绝大部分地块都是要求安置房配建比例,从60%-90%不等,闽侯甚至出现100%安置房配建要求的地块。

不过,从四城区的第五次、第六次土拍开始,安置房配建要求有了下降的趋势,出现了30%、40%比例要求的安商房地块。这样的地块给了开发商更多“自由发挥”的余地。

安商房地块的推行,也是一个“今日你对我爱理不理,明天我让你高攀不起”的励志故事。前些年,许多房企对安商房不太买账,“纯商品房”才是许多人眼里有档次的产品。

而今年的土拍里,安商房地块已经成为了房企拿地的“新宠”。从上图的饼状图能够看到,38幅安商房地块里,3幅地块由国企竞得,2幅地块竞得者为个人身份,其余33幅地块,都被各民营房企瓜分。

可以说,现在的房企已经逐渐意识到,虽然安商房地块售价被限得比较低,但是低地价加上包回购,现金流充足的开发商有了抢地的热情。

实际上,这也是多数房企不得不拿地的无奈之举。少量的纯商品地块竞争激烈,如果不拿地,就意味着企业无法发展。但安商房对刚需族而言,却是一道福音:过去的经适房,现在仍存在的共建房,安商房无疑是对前二者品质的碾压,售价差不多,但却享受到纯商品房所差无几的品质。凤峦郡开盘报名摇号的火爆场面,就是最好的诠释了。

未来福州房价会降吗

纯商品房是否还有市场?

国家统计局发布8月数据显示,4个一线城市二手住宅销售价格同比下降0.2%,31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%。而安商房明年的大量上市,无疑对市场是更大的考测,从下个月开始,商品房的市场竞争将更加激烈。

未来,福州楼市可能将会进入一个差价巨大的时期,那么,商品房楼盘要怎么解释自己比崭新的同地段安商房,或者隔壁的次新安置房贵如此多呢?毕竟这些刚拿地的安商房地段好、容积率低、户型佳。

纯商品房或许会推广住户纯粹,不存在购房户与拆迁户混住的情况,烘托高大上的格局,但高价纯商品房楼盘里,确有相当多的一部分房源就是卖给了手持现金的拆迁户。那么面子重要还是“面包”重要,就是见仁见智了。

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