朱进康:揭秘新形势下房企成功的基因

腾讯房产福州站2019-09-24 09:29

导读:如果要评选一家福州今年最火的房企,大东海是绕不开的名字,今年7月31日福州第五次土拍,横空出世的大东海地产以恢弘的手笔斩获三幅土地。三次出手,76亿,近六百亩优质地块,这一连串数字让福州整个业界及媒体圈记住了“大东海”三个字。

那么,大东海是一家什么样的企业,在楼市调控趋紧的大背景下,它有怎样的实力背景,它的人才观是什么,大东海又将为福州的楼市及购房者带来什么样的产品。带着这份好奇,让我们一起走进大东海,聆听大东海地产集团总裁朱进康介绍大东海的拿地观、人才观和产品观,解析新形势下地产时代房企的成功基因。

地价较低时,抓住时代的风口和城市发展方向

今年以来,全球经济的起伏,加上主管部门对于房地产的调控、限价、收紧贷款等都影响着国内地产的走势。中国楼市未来会如何发展,地产企业如何发展,才能更好的顺应时代,无疑是很多地产人关注的焦点。对此,朱进康认为,房地产企业,要抓住时代的风口和城市发展方向,大东海现金流稳健, 低杠杆运作,并且有一流的团队执行,反而能从当下市场脱颖而出。

谈楼市

观点1:未来3-5年,不要期望楼市整体会有大行情,但是局部结构化行情会非常精彩。主要取决于企业拿地的眼光和战略,以及能否抓住时代的机遇和风口。

观点2:过去很多大陆房企走的是“高周转”模式进行现金流运转,负债率比较高。当这种模式遇上金融收缩,房地产的信贷规模变小,同时叠加限价政策,面临着较大的现金流压力。

观点3:房企未来发展具备:低杠杆、好品质、操盘能力强的会发展得较好。大东海自有资金雄厚,低杠杆,重视品质,重视操盘能力,未来一定会被市场认可。

谈实力

观点:大东海集团是以钢铁实业起家的,近些年,大东海在钢铁行业可以说是业绩斐然,规模和实力已达到全球领先水平,在行业具有较高的话语权和影响力。并且围绕钢铁制造业收并购上下游产业,不断夯实大东海的核心竞争力,取得显著的成绩。

谈拿地

观点1:福州目前的地价即使不是底部,也是一个较低的水平。对比2016-2017年房企福州高溢价拿地,目前福州处于拿地非常好的时机。以仓山为例,最高时楼面地价超过每平米3万元,而在今年,楼面地价已经降至每平米1万多元。这代表着福州的土地市场拿地成本已进入合理化区间。

观点2:大东海地产的拿地布局很清晰,那就是沿着政府规划的发展方向,城市建设的重点,区域发展的核心位置布局。比如目前政府投入数千亿元建设的滨海新城;还有目前如火如荼正在开发的三江口片区。此外,市中心旧改地块,只要有「比较优势」,符合大东海的战略,都会纳入考虑。

观点3:大东海已获得的地块不是地铁上盖物业,就是邻近地铁物业,未来一旦地铁构成环状交通,延伸到滨海新城,开发价值将得到极大认可。

谈人才

观点1:大东海目前的情形,与我当初组建泰禾商业团队的情况有些相似,都是从“基础”开始,但又有些不同。泰禾当年做商业时,高管有90%要从北上广一线城市寻找。而现在全国TOP50的地产品牌基本上都扎根福州,人才厚度已经足够大东海挑选。

观点2:虽然大东海刚进入房地产行业,但从不因此降低对自身的要求,大东海的核心骨干成员都是来自一线房企。大东海现在的土储、货值、潜力、对市场的研判和把握以及强大的实业背景,让大东海拥有充足的让各类优秀人才发挥的空间,大东海有充分的魅力,吸引更多优秀人才的加入。

观点3:目前大东海地产已组建100人左右的团队,基本都是从泰禾、万科、融信、三盛等品牌房企过来的核心人才,无论是本身专业素质,还是履历经验,都很不错。我们共同的目标是把大东海的产品品质做到一线水平。

坚守品质,聚焦区域,坚定看好福州未来

目前主流地产企业的模式有两种:一种是全国布局,以速度和规模致胜;另外一种是做精做细,聚焦区域发展。大东海坚定的选择了后者。目前大东海已拿下的12块地(含合资)均位于福州,对此朱进康有着怎样的理解,对于大东海的未来又有着怎样的展望。

谈城市

观点1:我对福州的未来坚定看好。我们看一座城市的房地产,两个指标很重要,即短时间看供求,长时间看发展。就比较同省的厦门而言,福州短期土地供应均衡;长期看,福州有大量产业导入,有空港、有深海码头、有化工、有数字经济等等。从去年人口导入数据看,福州吸引大学生、外来人口的流量已经大于厦门。此外,福州本土的闽商实力雄厚且数量庞大,这些闽商回归福州后,将带回大量资金,随着福州城市架构的拉开,从老城区到三江口,到滨海新城,整个城市半径拉大,福州未来发展不可限量。

观点2:看一个城市的发展有没有未来,城市规划是重中之重。福州现在的城市开发一改过去“房地产先行”的模式,转而采取“先建配套,后引产业,最后发展房地产”,即先在新城区将学校、医院、商业、交通等大型配套建起来,导入大型产业,再进行房产建设,目的就是为新城留下人。

谈初心

观点:房地产是与钢铁紧密相关的产业,这几年大东海以「实业+」为核心,战略布局「钢铁+地产」,在地产领域,我们看到了市场对于品质,对于改善型产品的需求日益增长,这与我们追求的初心,与大东海专注品质,专注美好的理念不谋而合。这顺应企业发展的需要,是市场的需要,也是我们战略发展的需要。

作为本土成长起来的企业,我们将坚守品质,尊重每一寸土地,以更强责任去建设美好的家园。

谈未来

观点:大东海地产目前的项目数量、土储、货值已经跻身行业第一梯队,未来3年内销售额力争做到业界前列。通过未来三年的持续努力,大东海开发销售额进入福州楼市的前列不是遥不可及的梦想。

用心打造“家”的温度,让美好生活更精彩

大东海初进地产,未来会打造怎样的产品,是否会和拿地一样,给到外界一个大的惊喜,也是很多人关注的焦点,对此,朱进康给出了自已的答案,大东海未来上市的住宅产品,首先一定是有颜值,其次一定是住得舒服,邻里关系好,要打造有温度、有品质、富有人文关怀的社区。

谈产品

观点1:安置商品房的配建模式不仅加快了建设的速度,也提升了拆迁安置户生活的水准,将安置房和商品房的品质一步拉平。这对城市发展,改善老城区居民生活品质是件好事。但同时,客观上又造成未来纯商品房小区变少,未来高品质的纯商品房必将受到改善性客户的追捧。

观点2:大东海走的路线和传统开发商有些不一样,我们将坚持品质,力求把每个项目打造成当地精品、城市名片,我们未来上市的住宅产品,首先一定是有颜值,其次一定是住得舒服,邻里关系好。我们强调:要打造有温度、有品质、富有人文关怀的社区。这种理念如今正逐步渗透到我们的产品设计、研发中,未来在销售端,物业端将持续渗透。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论