引吭|朱进康:站在时代风口 “海”拓地产版图

腾讯房产福州站2019-09-19 17:05

2019年10月,新中国成立70年。回顾过往峥嵘岁月,展示城市发展历程,彰显大国工匠魅力,传递企业公民发展的正能量……由腾讯房产、腾讯新闻、腾讯大闽网联合的“70周年·幸福中国”系列报道,让读者一同来聆听家国与城市的时代共鸣。

本期引吭,腾讯房产·福州站走进“大东海地产集团”,与总裁朱进康先生,一起回顾与探讨榕城30余年的城市发展轨迹与行业未来预判。

2019年的7月31日,福州第五次土拍,让福州整个媒体圈及业界记住了“大东海”三个字。这一日,大东海地产集团一举连夺三个地块,储备地块近600亩,一“战”成名。在这个大家陌生的“大东海”背后,我们见到了那个熟悉的身影——朱进康先生——原泰禾集团副总裁,泰禾福建区域总裁,现任大东海地产集团总裁。

朱进康先生,1993年步入地产行业,从工程师到集团管控一把手,成就了福州“东二环泰禾广场”的城市标杆,成就了厦门“泰禾院子”屡开屡清的神话……近30年,与城市共成长,朱进康先生无疑对福州城市的发展脉络更为清晰,而对未来的市场行情亦有新的预判。

抓住方向

紧扣时代机遇

仿若一枚硬币的二面,当“限购限价”“住房不炒”“严控资金流入地产”等政策如同硬币朝上的反面,让许多人对现下地产行情“不甚看好”。然而朱进康先生却认为,福州的发展目前到了另一高阶,只有紧扣这座城市的发展方向,抓住机遇,才能立于潮头。

那么,朱进康认为的“时代机遇”到底是什么?

“看一个城市的发展有没有未来,城市规划是重中之重。”朱进康认为,福州现在的城市开发已经一改过去“房地产先行”的模式,转而采取“先建配套,后引产业,最后发展房地产”,即先在新城区将学校、医院、商业、交通等大型配套建起来,导入大型产业,再进行房产建设,目的就是为新城留下人。

“这样的城市规划模式,给城市发展提供了一个新的动力。”在朱进康看来,老城区到三江口,再到国家级滨海新城,都是以上述现代化城市的标准进行开发。“滨海大城的发展框架已经展开。”

同时,朱进康对“时代机遇”的另一个研判是,房价短期是看市场需求,但是长期则是以产业导入和人口导入。目前福州的产业导入能力已经强于厦门,有空港、有深海码头、有实体、有数字经济、有化工……“从去年人口导入数据看,福州吸引大学生、外来人口的流量已经大于厦门。”此外,福州本土的闽商实力雄厚且数量庞大,这些闽商回归福州后,将带回大量资金,这也是长期看好福州房地产发展的重要原因之一。

“时代机遇”让大东海地产的布局占位非常清晰,就是沿着城市发展方向,重点在三江口、滨海新城等核心位置拿地。如今大东海地产集团已经连下三子,且不排除在未来土拍市场上再次夺地。“大东海地产土地储备、货值已经跻身行业第一梯队,未来3年内销售额力争做到业界前列。”

切中需求

迎来地铁物业风口

26年的从业经验,朱进康认为地产开发有二点至关重要:一是抓住城市发展方向,二就是要抓住时代的需求风口。

在朱进康的从业经历梳理中,我们见证了福州经历的几大地产风口:从房改房到打造“景观地产”,再转型至打造高端商业地产,再抓住“大国自信”的精神文化需求,振兴中式院落文化……在每一次地产变革中,朱进康总能切中时代需求,抓住风口。

在朱进康看来,时下地产的时代风口无疑就是地铁物业。随着大城大交通的规划,福州已从老城区到三江口,到长乐滨海新城,地铁已是连线成网。“目前已开通了地铁一号线和二号线,未来三、四、五、六号线、机场快线开通,地铁将形成网状结构。”

朱进康的观点是,大型省会或一线城市,地铁物业始终经久不衰。而大东海地产正是沿着地铁布局:无论是位于滨海新城的大东海新天地,还是南二环郭宅项目、或是三江口樟岚地块,都在地铁上盖或地铁旁。随着地铁陆续贯通,这些物业将更具备更高的成长价值。

“实业+”核心

回归本质 让家更有温度

除了要具备战略高度的眼光,落地实际,资金仍是王道。

朱进康表示,过去的地产开发,很多房企走的是“高周转”模式进行现金流运转。但当高杠杆高周转的模式遇上金融收缩,房地产的信贷规模变小,同时叠加限价政策,这些高杠杆、高周转的模式将面临着较大的现金流压力。

而在这种情况下,低杠杆,现金流好的企业就迎来了很好的发展契机。像大东海这样以“实业+”为核心,资金流充裕的企业,这时候选择进入房地产市场,是看到了低杠杆企业在目前形势下的机遇。

据了解,大东海集团是全球领先的钢铁企业,主生产特种钢,用于汽车、家电等领域,固定资产突破430多亿元,员工超过16000人。而在此次独资拿地之前,大东海在去年始,就以投资或参股的形式介入地产:海峡金融街写字楼、长乐澜山、长乐璞悦府、马尾望海潮、公园左岸、融巨盛公馆等。至今,大东海已悄然布局超过11个项目。

对于即将迎来独资开发的地块,大东海地产对品牌对产品又是如何考量的?

“资金一定是未来的房地产竞争非常重要的一环。但是,光有资金是不够的。”,朱进康坦言,未来品牌和品质以及操盘能力将会成为考验房企的重要因素。

“坚持走品质产品路线,建筑一个有温度的社区家园。”朱进康表示住宅要回归本质:建筑好家与好邻里。“现在的社区发展有个显著的问题,居住舒适度有了,但社区显得冰冷,缺乏彼此交流。”朱总的理想家园是这样的:未来的住宅就是“有温度的家”与“有温度的邻里关系”。“大东海地产集团今后将开发高颜值、高品质的住宅,同时建设一个有温度、有情感、有人文关怀的邻里社区,是一个个其乐融融的温馨家园。”

精彩语录〉

腾讯房产:这两年,尤其今年,福州土拍市场频见外来品牌,龙湖、绿城、融创、新力、蓝光、大唐等,福州似乎成为了“兵家必争之地”,你怎么看待这个现象?

答:目前福州处于拿地非常好的时机,现在拿地的成本比前几年降了很多。以仓山为例,最高时楼面地价超过每平米3万元,而在今年,楼面地价已经降至每平米1万多元。这代表着福州的土地市场拿地成本已进入合理化区间。可以说,现在的地价即使不是底部,但也是一个较低的水平。这无疑也是多数开发商在目前行情并不算好的情况下,仍愿意持续拿地的关键原因。

腾讯房产:但实际上,严控地产的基调并没有改变,而且现在又是大量的安置配建房地块,你觉得未来福州房地产市场形式会有什么变化?

答:应该说,在政府的宏观调控下,未来的三到五年,房地产市场大行情不大可能出现,但是局部结构化行情会非常精彩。主要取决于企业拿地的眼光和战略,以及能否抓住时代的机遇和风口。

安置商品房的配建模式不仅加快了建设的速度,也提升了拆迁安置户生活的水准,将安置房和商品房的品质一步拉平。这对城市发展,居民生活品质是件好事。但同时,客观上又造成未来纯商品房小区变少,高品质的纯商品房必将受到改善客户的追捧。

腾讯房产:大东海此前以投资的形式参与地产,而现在独资运营,能谈下你们的团队建设情况吗?

答:大东海目前的情形,与当初组建泰禾商业团队的情况有些相似,都是从“基础”开始,但又有不同。做商业时,福建缺少这方面的人才,高管有90%要从北上广一线城市寻找。而现在全国TOP50的地产品牌基本上都在这里,人才厚度已经足够我们挑选。

目前已组建一百人左右的团队,基本上都是从泰禾、阳光城、万科、三盛等一线品牌房企的重量级高管,他们无论是本身专业素质,还是履历经验,都很不错。我们的目标是让大东海迅速走上房地产的赛道,把大东海的产品品质做到一线水平。

编后》

“悲观者永远正确,只有乐观者才会成功。”区别于多数人对时局的判断,朱进康一如在此前历经的几次地产变革,依旧敏锐地抓住当前行业发展的新机遇与风口。这种对市场的预判,不仅源于专业领域的丰富经验,更需要巴菲特式的冷静考量。从实业跨界地产,从资金入股合作操盘到完全独立运营地产,在短短不到3个月内,搭建起高素质的职业经理人团队,重量级人才纷纷加盟,可见大东海集团这一广阔平台的吸引力!在对市场有了充分研判,企业战略布局清晰,大东海也有了自己的小目标,“让企业三年内跻身福州一线阵营”。

“资金、品质以及操盘能力,这是企业发展的三大关键要素。”诚如朱进康对行业和团队信心,我们祝愿大东海地产集团在福州新一轮城市发展脉络中,取得好业绩。

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