企鹅前线|福州第六场土拍将来袭 市区或迎年内最大土拍战?

腾讯房产·福州站2019-09-02 17:53

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8月30日,福州市自然资源和规划局发布“关于2019年第六次公开出让国有建设用地使用权的公告”,决定公开出让城区13幅国有建设用地使用权,出让总面积600.9亩,起拍总价95.98亿,拍卖定于9月20日9点30分举行。

以下为本次土拍地块的详细信息:

海峡奥体板块推出百亩商住用地

宗地2019-48号(仓山海峡体育中心周边收储地块一),出让面积94746平(约142.12亩),用途为住宅、商业用地,容积率1.88,起始价22.93亿,起拍楼面价约12873.16元/平。该地块是本次土拍中,体量最大的一幅,且配建安置型商品房只有10%,按15100元/平均价销售;另须配建公租房建筑面积20000平,按7590元/平回购。

奥体片区已经挺久没有土地出让了,这次出让的宗地2019-48号,位置佳、地块方正、周围景观好,起拍地价也不高,未来发展值得期待。

江南CBD集中出让四幅宅地

宗地2019-49号(仓山江南CBD片区地块五),选址面积46447平、出让面积38232平(约57.35亩),用途为住宅用地,容积率2.23,起始价11.91亿,起拍楼面价约13969.47元/平。该地块不要求配建安置型商品房,但需配建建筑面积15000平限价商品房,按该项目商品住房备案价格的70%销售!由指定对象购买。

宗地2019-50号(仓山江南CBD片区地块四),出让面积63518平(约95.28亩),用途为住宅、商业用地,容积率2.72,起始价14.67亿,起拍楼面价约8491.12元/平。按照要求,该地块内的A、B、C地块总商业建筑面积不低于20000平,且各地块商业建筑面积不低于3000平;该地块要求配建70%的安置型商品房,按15430元/平均价销售。

宗地2019-52号(仓山江南CBD片区地块三),选址面积32237平、出让面积28163平(约42.24亩),用途为住宅、商业用地,容积率2.4,起始价8.88亿,起拍楼面价约13137.8元/平。按照要求,该地块内的B地块商业建筑面积不低于3500平。该地块不要求配建安置型商品房,但需配建建筑面积15000平限价商品房,按该项目商品住房备案价格的70%销售!由指定对象购买。

宗地2019-57号(仓山金浦旧厂房出让地块B),出让面积12762平(约19.14亩),用途为住宅、商业用地,容积率2.5,起始价3.17亿,起拍楼面价约9935.75元/平。按照要求,该地块商业建筑面积不低于3000平,此外,建筑限高50米以下。该地块要求配建60%的安置型商品房,按14500元/平均价销售。

台江旧改区推出两幅商住用地

宗地2019-51号(台江瀛洲河周边旧改地块),选址面积42953平、出让面积36711平(约55.07亩),用途为住宅、商业用地,容积率2.2,起始价13.39亿,起拍楼面价约16579.13元/平。该地块要求配建40%的安置型商品房,按19000元/平均价销售;

宗地2019-56号(台江南公园周边旧改地块),出让面积6841平(约10.26亩),用途为住宅、商业用地,容积率1.87,起始价2.82亿,起拍楼面价约22043.87元/平,是本次土拍中,起拍楼面价最高的地块。该地块不要求配建安置型商品房,但将采取“限地价、控房价、竞配建”方式出让,设置最高限价,当报价达到最高限制价后,转为竞配建社会公共保障房住宅面积,按照10075元/平回购。该地块商业建筑面积不低于2700平,需靠近南公园一侧布置;建筑限高60米以下,靠近南公园一侧建筑高度不超过12米,需满足《台江区文物保护单位南公园保护规划》相关要求。

东二环推出摩天轮、工矿用地

宗地2019-53号(晋安晋安湖摩天轮地块),选址面积45076平、出让面积40687平(约61.03亩),用途为商服用地,容积率2.1以下、其中商业、娱乐康体设施用地容积率需在1.0以下,起始价5.35亿。地块二总投资额应不低于2.3亿,其中摩天轮投资额不低于1.8亿。地块一冻结1万平(计容建筑面积)的预售许可,待地块二(含摩天轮)实际投资额经评审达到合同约定的投资额后,解除预售许可限制。

该地块未来将建设晋安湖公园的摩天轮及配套娱乐设施,按照规划,晋安湖摩天轮总高度不得小于120米!建成后,或将成为福建省内最高的摩天轮!

宗地2019-60号(晋安福兴经济开发区改造B2-2-A出让地块),出让面积9777平(约14.67亩),用途为工矿仓储用地,容积率3.0,建筑限高80米以下,起始价0.75亿。竞买申请人须承诺竞得土地后按创新型产业项目开发建设和管理,准入产业类别为创新型产业用地M1。该地块曾在今年3月底出让,当时被福州好鲜投资以1亿的价格成功竞得,如今重新收回再度出让。

鼓楼推出一幅酒店用地

宗地2019-54号(鼓楼柳河路以南旧改地块四),出让面积10811平(约16.21亩),用途为商业(酒店)用地,容积率3.8,建筑限高80米,起始价4.77亿。该地块可整体转让,不得分割转让、出售。该项目须配建酒店建筑面积10000平及配套停车位30个,由指定单位回购,酒店回购价格按12479元/平确定,车位回购价格按照19.92万/个确定。

海峡金融街二期再推商务用地

宗地2019-55号(台江海峡金融商务区H地块),出让面积10933平(约16.4亩),用途为商务办公(金融保险)用地,容积率3.4,建筑限高90米,起始价3.23亿。该地块不得设置单元式办公或公寓式办公,须全部自持,不得分割转让、出售。

晋安泉头旧改出让一幅养老用地

宗地2019-59号(晋安泉头旧改地块一),出让面积22452平(约33.68亩),用途为公共管理与公共服务(养老)用地,容积率1.2以下,起始价1.09亿。可以整体转让和转租,不得分割转让和转租。该地块涉及高水高排,建设方案应征求福州市水利局意见。该地块用地预申请人应按规定参与竞买,可优先按不低于出让底价进行报价。

出让地块小结:

1、本次土拍,出让地块数量达到13幅,创下今年土拍之最,出让总面积600.9亩,起拍总价95.98亿。主要以百亩以下的中小型地块为主,仅有宗地2019-48号(仓山海峡体育中心周边收储地块一)体量达到142.12亩。

2、从区位分布来看,13幅地块中,仓山区有5幅,晋安区4幅,台江区3幅,鼓楼区1幅。出让用途也是多种多样,8幅地块为住宅用地;3幅为商服用地(酒店,摩天轮等);1幅养老用地;1幅仓储用地。

3、在8幅宅地中,有5幅安商房地块,需配建10%-90%安置型商品房;2幅配建限价房地块,只有仅仅10亩的南公园旧改地块(宗地2019-56号)是纯商品房地块。

本场土拍看点:

1、安商房热度逐渐退潮。过去对于市区大型或热门片区的宅地,多采取高配建安置型商品房的措施来调控地价,配建比例普遍达到80%~90%。本次土拍中虽仍有5幅商住用地需配建安置型商品房,配建比例却下调了不少,仅有宗地2019-58号一幅地需配建90%的安置型商品房,其余配建比例多在10%~70%左右。像宗地2019-48号这样超过百亩的大体量宅地,配建安置型商品房比例只有10%。随着地价调控进入持续期,未来安置型商品房配建的要求也将持续减少,设置最高限价、配建公租房等多种手段将轮番上场发挥作用。

2、起拍楼面价上浮。在安商房比例下调的情况下,起拍楼面价多少会有些上浮。其中,宗地2019-56号(台江南公园周边旧改地块)起拍楼面价更是土拍了2.2万/平的关口,这在近几年的土拍中,都是不多见的。虽然起拍楼面价上浮,但多位业内人士却表示,这些地块还是相当划算的。毕竟地块条件优质,且安置型商品房比例下调了不少甚至无配建,对于开发商来说,有一定的利润空间。

3、市区土拍罕见推限价商品房!本次土拍中,两幅江南CBD商住用地(宗地2019-49号、52号)虽未要求配建安置型商品房,却转而要求各配建15000平限价商品房!要求项目商品房以备案价格的70%销售。限价商品房制度在福州土拍中十分罕见,未来的销售对象有可能是高端人才或特殊购房群体。

今年以来,福州市区几乎保持每月一拍的土拍节奏,每次拍卖的土地出让数量也在10幅上下。如此大规模的宅地入市,将如何影响未来的福州楼市和福州房价呢?我们拭目以待。

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