透视 |央行调整个人房贷利率政策 对楼市和购房者有何影响?

腾讯房产·福州站2019-08-26 10:38

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8月25日,央行发布公告称,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

以下为公告原文:

腾讯房产福州,将针对此次新政,进行解读:

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

【解读】:从今年10月8日起,贷款政策不再按照以前4.9%的基准利率执行,按照各地的信贷政策上浮或者下调。这也意味着,以前我们常说的“基准利率”将退出历史舞台

什么是LPR利率呢?贷款基础利率(Loan Prime Rate,简称LPR)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。这个听起来高大上的LPR,其实也可以简单理解为以前的基准利率,只不过这个利率是浮动的

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

【解读】:按照新的贷款政策,购房人与银行可按照一年期或者合同期(假设贷款20年)限约定贷款利率方式,如果签订是一年调整一次,就按照当前当地的利率执行(具体看银行政策),如果是20年,则20年内当初约定的利率执行。

那么,问题来了。购房者未来在签订购房合同时,到底是按照一年期签订,还是按照合同期限签订? 如果一年期签订,每年的利率会有所调整,第二年可能上浮也可能下浮;如果是按照合同的20年签订,那么,倘若以后LPR下调,你将享受不到这一优惠,如果上涨,你也不会承受上带来的房贷上涨风险。

这是这次新政实施后,购房者需要切实考量的问题。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

【解读】:按照最新的LPR,首套房的利率,无论如何调不得低于4.85%。这也意味着,未来首套房利率只能高不能低,最低也只能维持在基准利率,不能再进行打折。二套房的最低利率至少上浮60个基点,即不得低于5.45%。(1个基点为0.1‰,60个基点就是0.6%)。

以上海为例,据融360大数据研究院监测的数据显示,7月上海首套房贷款平均利率为4.84%,环比下降7个基点,降至基准以下。因此,10月8日新政实施后,在上海新发放的首套房住房贷款利率,最低也要4.85%。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

【解读】:这个也很好理解,当前中国各地楼市表现出巨大的分化差异。楼市调控已经进入一城一策的阶段,所以房贷作为配套,也会进入“一城一策”阶段。各个地方,根据自身实际情况,结合房住不炒,自行把握。

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

【解读】:此条规定划定了时间界线,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

【解读】:商业用房贷款利率不得低于5.45%,公积金利率不变,仍然为3.25%。

对福州的购房者,影响如何?

拿福州来说,目前首套房利率基本上浮5%-10%,二手房上浮10%-20%,均高于央行规定的最低利率。所以这一政策就目前规定的最低利率来看,对福州购房者的影响并不大

总的来说,这次的商业性个人住房贷款利率的调整,本质上是对现行楼市“房住不炒”的精准落实炒房的空间将越来越小。可以看出官方对调控房价的决心,确保房价不会再出现前些年的暴涨情况,未来房价将会处于一个平稳运行状态。

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