透视|供地井喷超千亩 三年来最大体量商住用地入市!福州迎来土拍大年?

腾讯房产·福州站2019-07-15 15:51

7月10日,福州市自然资源和规划局发布《关于2019年第五次公开出让国有建设用地使用权的公告》,出让10幅地块。本次土拍将于7月31日上午9:30在福州市行政服务中心三层交易大厅举行。

据悉,本次土拍出让10幅地块,其中仓山区6幅,晋安区3幅,鼓楼区1幅。10幅地块总出让面积高达1310亩,起拍价合计166.58亿元,超过了今年2月15日首场土拍的935.68亩。更让人期待的是,10幅地块中有6幅都是体量过百亩的大型商住用地,尤其是宗地2019-38号(仓山地铁樟岚停车场上盖地块),出让面积达到326.04亩,是近三年来福州市区土拍中体量最大的一幅商住用地,创下了新纪录。

以下是2019年福州市区第五次土拍10幅地块的基本信息:

宗地2019-38号(地铁樟岚停车场上盖地块)

宗地2019-38号位于仓山区福泉高速连接线南侧、规划岚湖小学西侧,土地面积217360平方米(合326.04亩),用途为住宅、幼儿园、商服用地。该地块要求建设商业建筑面积不少于21000平方米、不超过22000平方米;配建幼儿园1处,用地面积不少于7600平方米,建筑面积不少于6100平方米。起始价31.3亿元。

配建要求上,宗地2019-38号采用带设计方案方式出让,与宗地2019-45号实行交通系统共享。该宗地需配建住宅(人才公寓)建筑面积9518平方米,由市政府指定单位按照5800元/平方米回购。

主要规划及要求:容积率1.0以上,1.6 以下(含1.6);建筑密度25%以下(含25%);绿地率30%以上(含30%);建筑限高(层数)80米以下(含盖板高度),并同时满足机场限高要求。

宗地2019-45号(地铁樟岚停车场落地开发地块)

宗地2019-45号与宗地2019-38号相连,土地面积42237平方米(合63.36亩),用途为住宅、交通运输、商服用地。该地块要求建设商业、商务总建筑面积不低于27000平方米且不超过28000平方米;配建公共交通场站用地需独立占地,用地面积不少于2000平方米。起始价6.09亿元。

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宗地2019-38、45号地块示意图

配建要求上,宗地2019-45号需配建住宅(人才公寓)建筑面积1217平方米,由市政府指定单位按照5800元/平方米回购。该地块与宗地2019-38号实行交通系统共享。

主要规划及要求:容积率1.0以上,1.6 以下(含1.6);建筑密度25%以下(含25%);绿地率30%以上(含30%);建筑限高(层数)80米以下(含80米),并同时满足机场限高要求。

宗地2019-39号(郭宅周边旧村改造地块四)

宗地2019-39号位于仓山区南二环路南侧,为郭宅周边旧村改造地块四,选址用地面积156061平方米,出让面积140397平方米(合210.6亩),用途为住宅用地。起始价33.51亿元。

配建要求上,该地块须建设可建住宅建筑总面积40%的安置型商品住房,按照14800元/平方米均价销售,由福州市人民政府指定对象购买。若今后建筑高度突破空军限高,增容部分按照成交楼面地价补缴地价款。

主要规划及要求:容积率1.0以上,1.92以下;建筑密度25%以下;绿地率30%以上(含30%);建筑限高(层数)50米以下(含50米,住宅建筑高度18米以上,应同时符合机场限高要求;若征得空军部门同意建筑总高度可按70米以下控制,容积率按2.19以下控制)。

宗地2019-40号(郭宅周边旧村改造出让地块一)

宗地2019-40号为郭宅周边旧村改造出让地块一,选址用地面积149955平方米,出让面积130381平方米(合195.57亩),用途为住宅、商服、幼儿园用地。起始价25.26亿元。

配建要求上,该地块A、B地块总商业及商务建筑面积不低于107000平方米,且各地块商业及商务建筑面积不低于3000平方米;幼儿园建筑用地面积6301平方米。同时,须建设可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房,按照14800元/平方米均价销售,由福州市人民政府指定对象购买。

主要规划及要求:容积率1.0以上,2.52以下;建筑密度26.2%以下;绿地率30%以上(含30%);建筑限高(层数)50米以下(住宅建筑高度18米以上)。

宗地2019-42号(郭宅周边旧村改造出让地块二)

宗地2019-42号为郭宅周边旧村改造出让地块二,选址用地面积86212平方米,出让面积83908平方米(合125.86亩),用途为住宅、幼儿园用地。起始价19.06亿元。

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宗地2019-39、40、42地块示意图

配建要求上,该地块要求建设幼儿园1处,用地面积不少于7560平方米,建筑面积不少于6005平方米。同时,须建设可建住宅建筑总面积30%的安置型商品住房,按照14800元/平方米均价销售,由福州市人民政府指定对象购买。若今后建筑高度突破空军限高,增容部分按照成交楼面地价补缴地价款。

主要规划及要求:容积率1.0以上,1.93以下;建筑密度25%以下(含25%);绿地率30%以上(含30%);建筑限高(层数)50米以下(含50米,住宅建筑高度18米以上,应同时符合机场限高要求;若征得空军部门同意,建筑总高度可按70米以下控制,容积率按2.18以下控制)。

宗地2019-41号(三江口樟岚出让地块一)

宗地2019-41号位于仓山区魁浦大桥与福泉高速连接线交叉口东北侧,土地面积110200平方米(合165.3亩),用途为住宅、商服、幼儿园用地。该地块要求建设商业设施建筑面积不少于15000平方米;配建幼儿园1处,用地面积不少于4050平方米。起始价21.18亿元。

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宗地2019-41号地块示意图

配建要求上,该地块须建设可建住宅建筑总面积30%的安置型商品房,按照13530元/平方米均价销售,由福州市人民政府指定对象购买。该地块须独立配建商业建筑面积10000平方米及配套地下停车位60个,由市政府指定单位回购,商业回购价格按照6027元/平方米确定,车位回购价格按17.72万元/个确定。

主要规划及要求:容积率1.0以上,1.8以下(含1.8);建筑密度30%以下(含30%);绿地率35%以上(含35%);建筑限高(层数)48米以下(含48米,住宅建筑高度18米以上),建筑总高度同时满足义序机场限高要求。

配建要求上,该地块须建设可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房,按照15148元/平方米均价销售,由福州市人民政府指定对象购买。另外。需配建商业建筑面积8000平方米,由市政府指定单位按照6027元/平方米回购。

主要规划及要求:容积率1.0以上,2.49以下;建筑密度21.4%以下;绿地率35%以上(含35%);建筑限高(层数)80米以下(含80米,住宅建筑高度18米以上)。

宗地2019-44号(横屿组团K05地块)

宗地2019-44号位于晋安区塔头路北侧,土地面积46982平方米(合70.47亩),用途为住宅、幼儿园用地。起始价9.23亿元。

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宗地2019-44号地块示意图

配建要求上,该地块配建幼儿园1处,用地面积不少于5040平方米,建筑面积不少于4032平方米;须建设可建住宅建筑总面积80%的安置型商品住房,按照15600元/平方米均价销售,由福州市人民政府指定对象购买。

主要规划及要求:容积率1.0以上,2.2以下(含2.2);建筑密度22%以下(含22%);绿地率30%以上(含30%);建筑限高(层数)60米以下(含60米,住宅建筑高度18米以上)。

宗地2019-46号(乌山西路福沁地块一)

宗地2019-46号位于鼓楼区乌山西路以北,土地面积20185平方米(合30.27亩),用途为住宅、商服用地。起始价5.78亿元。

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宗地2019-46号地块示意图

配建要求上,该地块须建设可建住宅建筑总面积60%的安置型商品住房,按照17200元/平方米均价销售,由福州市人民政府指定对象购买。该地块需配建商业、商务办公建筑面积不低于21000平方米,由鼓楼区指定单位按照成交楼面地价+建安成本3400元/平方米回购。

主要规划及要求:容积率1.0以上,2.0以下(含2.0);建筑密度30%以下(含30%);绿地率30%以上(含30%);建筑限高(层数)40米以下(含40米,住宅建筑高度18米以上)。

宗地2019-47号(鹤林片区总部商会园区拥上路西侧地块)

宗地2019-47号位于晋安区东山路以东,土地面积3366平方米(合5.05亩),用途为商服用地。起始价0.7亿元。

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宗地2019-47号地块示意图

配建要求上,该地块应按照市政府指定单位确定的设计方案进行建设并全部回购,回购价格按照成交楼面地价+建安成本3600元/平方米(最终以市财政局审核为准)确定。

主要规划及要求:容积率1.51以下(含1.51);建筑密度30%以下(含30%);绿地率30%以上(含30%);建筑限高(层数)40米以下(含40米)。

仓山区成土地“粮仓”

巨型宅地夺眼球

本次土拍最大的特点就是“大”:出让的10幅地块中,有6幅都是体量过百亩的大型商住用地,5幅分布在仓山区,分别在樟岚片区以及仓山郭宅周边。这次土拍如能顺利出让这些地块,仓山区将成为继五四北之后,福州又一房源“仓库”。

细数仓山区的这些巨型地块,宗地2019-38号为仓山地铁樟岚停车场上盖地块,这是三年来福州市区土拍中,体量最大的一幅商住用地,出让面积约326.04亩。这么大一袋“面粉”最终花落哪家房企,让人期待。

另一超百亩地块(宗地2019-41号),同样位于樟岚板块,在近期福州学校、樟岚体育活动中心、樟岚总部经济等众多顶级规划陆续曝光的情况下,该片区的发展价值被普遍看好,该地块也将成为开发商追逐的对象。

还有三幅巨型地块(宗地2019-39号、宗地2019-40号、宗地2019-42号),都是仓山郭宅周边旧改地块,该片区与三叉街旧改区一样,受到市场的持续关注。如今郭宅正式启动推地,本次出让的三次地块都超过百亩,总体量532.03亩,起始价总额高达77.83亿元,而且有两幅宅地的配建安置型商品房比例仅为30-40%(宗地2019-39号、宗地2019-42号),这将给予开发商极大的开发经营空间。

最后,还有一幅巨型地块位于晋安区新店镇,为厦坊村及周边旧改地块(宗地2019-43号)。新店板块也是近年来图拍的重头区域,目前周边的新盘项目都已在陆续曝光,可以预见的是,未来这里也将延续五四北的“新星”之路,成为大型居住区。

物以稀为贵

小地块也能成夺地焦点

土拍上存在感较高的地块一般有两个特点:体量大,或者,地段优。本次土拍,除去6幅巨型地块,以及一幅地铁樟岚停车场落地开发地块(宗地2019-45号),剩下的地块都占据了宅地已渐稀缺的片区,届时或同样成为开发商争夺的焦点。

三幅较稀缺地块中,2幅地块都位于晋安东二环片区(宗地2019-44号、宗地2019-47号),东二环热度持续到今年,片区内的宅地逐渐稀缺,可以说是拍一块少一块了。

极少在土拍中露面的鼓楼区,本次也有一幅地块入市(宗地2019-46号)。此地块位于西禅寺以南,紧邻乌山西路和工业路,靠近市中心。该地块仅配建60%安置型商品房,比起其他动辄80%以上的安置型商品房比例的地块,在开发商眼里,这将是一块十分有性价比的“香饽饽”,土拍当天也许将成为参拍者的“宠儿”。

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