透视|福州土地市场现“高热”:房企开启抢地模式 晋安成市区“地主”?

腾讯房产福州站2019-06-02 15:16

有地才有楼。

土地是“面粉”,房子是“面包”。房地产企业要向前走,手里就要有充足的土地资源。土地市场的火热与否,在很大程度上,决定了之后相当一段时间内的房地产市场的形势好坏。

2019年的福州城提前入春,持续近一年的土地“寒潮”终于过去。“开门红”、“抢地热”、“夺地战”成为福州土地市场的关键词,前五月土地吸金逾450亿元的成绩,也让福州成为一众二线城市中,“高热”明显的成员之一。

前5月50城卖地1.5万亿元

楼面地价上升12.4%

据中原地产研究中心统计,截至2019年5月30日,全国热点城市卖地持续高位运行,合计50大城市卖地金额高达1.51万亿元,同比上升幅度达到8.5%。

50大城市卖地均超过百亿元。其中卖地最多的城市分别是杭州、武汉、苏州、天津、北京、上海、福州、重庆、郑州、合肥、广州、温州等城市,卖地超过100亿的合计49个城市。卖地超过200亿的合计25个城市,卖地超过500亿的合计7个城市。从平均地价看,2019年来前5个月平均地价相比2018年同期上升达12.4%!

最近2个多月,大部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复。包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加,部分区域的土地市场在最近楼市波动下,有所恢复。部分企业和部分城市开始明显出现拿地热现象。

中原地产首席分析师张大伟分析认为, 1-2月份各地土地市场是低迷的,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在4月份开始土地市场再次出现复苏苗头,4至5月部分城市的土地市场出现局部异常升温现象。

5个月总计揽金超450亿

晋安成市区“地主”,台江现大体量旧改项目

据腾讯房产福州站统计数据显示,2019年1-5月,福州市(含六城区+闽侯,下同),共出让了44幅地块,总体量高达2722.49亩!总计揽金超450亿元!其中,晋安区一14幅地块居于榜首,超过总出让土地数量的三成;长乐紧随其后,出让8幅地块;台江、鼓楼、闽侯各出让5幅地块;仓山出让4幅地块,马尾出让3幅地块,表现较为平淡。

但若从土地出让面积来看,台江区虽然只出让了5幅地块,总出让面积逼近晋安区的682.01亩,达到608.23亩。这其中要归功于宗地2019-01号与宗地2019-02号两幅地块,二者是福州近两年来二环内最大体量的旧改项目,2幅地块总体量达到了468.21亩,这是市区其他地块都无法打到的“巨无霸”体量。

2019年1-5月,福州市土地出让总计吸金450.049亿元。晋安区出让地块数量多,台江区出让地块体量庞大,两个区域的土拍金额都超出了130亿元,两区相加的金额就达到了总出让金额的六成,是当之无愧的“热地”板块。此外,仓山土拍揽获70.11亿元,作为周边置业热土的闽侯,则以47.26亿元的成绩位列第四。长乐、鼓楼、马尾的土拍出让金额则都不超过30亿元。

几次的土拍中,出让的地块许多都位于城区中心位置,区位优势明显,教育、公建配套齐全。这些地块采取大面积成片区出让,目的是要让基础配套设施一次性改造到位,达到规划一片、建设一片、见效一片的效果,切实改善群众居住条件,提升区域价值,提高城市建设品质。

据悉,未来福州市将采用“规划调整+城市设计+交通分析”的技术方法,强化精细化运作理念,坚持片区开发、统筹推进老城改造和新城建设,兼顾教育、养老和医疗等民生配套,形成有效土地供给,维护土地市场平稳有序发展。

数十家开发商会战福州

闽系房企归来 外来房企尝试入榕

经常关注福州楼市的朋友一定会发现,今年陆续几次的福州土拍,都出现了较为火热的夺地情况。一方面固然有地块本身的价值引人追捧,另一方面,今年来房地产资金面相对宽松,这不仅传递到了楼市,也传递到了土地市场。据了解,今年1-4月份,全国房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1-3月份提高3个百分点。

复盘各场土拍,从竞买结果来看,企业普遍看好福州土地市场,参与热情高,土地市场活力明显提升,推动土地市场健康有序发展。1-5月福州市区的三场土拍里,参与的企业少则20余家,多的近四十家,竞拍人数刷新了去年记录;每次土拍里的热门地块都颇受追捧,数十轮甚至一百多轮的竞价屡见不鲜,有的地块甚至拍得了最高竞价。

前五月的土拍中,闽系房企不断刷着“存在感”,除了世茂、阳光城、融侨等福州“土著”,厦门国贸、大唐地产等闽南房企也组团来袭,融创、上海中梁、广东美的等外来房企也抓紧机会,强势入榕。其中,首进福州的厦门国贸竞得了闽侯高新区首幅摇号地块,大唐地产则在闽侯第三场土拍中,以7.5亿的最高限价及54倍的竞配建条件,打响了拿地入榕的第一枪。外来房企里,武汉中建宝首次入榕就壕掷18.53亿,拿下了福州市区第二次土拍中起始价最高的宗地2019-13号(晋安浦下旧改出让地块二)。

外来房企来势汹汹,但与闽系房企抢地仍有一定挑战。多年来缺席福州市场的旭辉,以9.88亿元力压正荣、融信,落子晋安;世茂地产在3月29日同天举行的福州、长乐两场土拍中表现抢眼,一天时间内就将四幅地块收入囊中。可以说,闽系房企“土地收割机”的威力仍然不减。

业内声音

多宗土地溢价率高,是否会引发房价骚动?

因为房企一改以往在土地市场的谨慎态度,土地流标数量也在锐减。中原地产研究中心数据显示,截至日前,4月以来一二线城市土地流标只有31宗,累计2019年一二线城市土地流标只有128宗,同比2018年明显下降30%。

分析这一波土地市场又热起来的缘由,中原地产首席分析师张大伟认为,2018年因为持续的调控土地市场明显降温,部分企业拿地较少。最近随着一些城市楼市出现复苏迹象,部分城市房地产市场出现小阳春,房企再次进入土地市场。

此外,张大伟表示,2018年房企销售依然刷新历史纪录,加上最近几个月部分房企融资难度降低,部分企业的资金压力有所缓解。房地产市场拿地看融资,融资难流标多,最近很多城市出现多宗之前流标的土地成交的现象,可见是融资缓解带来的市场活跃。

另有业内人士分析认为,土地市场在经历一段时间的沉寂之后,地方政府有着推地的意愿,而房企也有着强烈的补货需求,这种供需两旺的现实导致土地市场很快热起来。

不过,并非所有房企都能补货。张大伟认为,目前,房企的资金链分化比较严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量高价地的企业,最近拿地非常少。中型房企成为抢地的主流企业。如果没有立刻发布调控政策打击,这些热点土地城市的房价,很难不出现一波骚动。

上述业内人士提醒称,随着抢地模式的开启,土地市场溢价率不断走高,此时,房企不能好了伤疤忘了疼。要知道,直至目前仍有不少二线城市2016年成交的高价地在“睡大觉”,甚至有的项目正在亏本销售。房企在盲目抢地的同时,更应该知道需要承受的后果。

延伸阅读

福州成“房价新一线”城市

新房价格连涨11个月

福州房价目前的状况究竟如何?根据5月16日,国家统计局发布的《2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据》来看,4月,福州新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅较前一个月扩大0.3个百分点,同时,这已是福州新房价格连续第11个月上涨。 相对新房价格来说,福州二手房价格涨幅较小。4月,福州二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅与前一个月持平。从同比看,4月福州二手住宅销售价格同比上涨1.2%,涨幅比前一个月扩大0.6个百分点。 总的来说,福州房地产市场和土地市场在今年上半年都有小幅上扬,但是,从整个大环境来看,控制房价、房住不炒依然不会动摇。

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