因为所爱,所以坚持 !一场烟火之地的“快慢”对话

腾讯新闻2018-11-05 14:50

11月3日,融信中国选址海峡西岸经济区中心城市福州、在城市更新标杆项目——融信海月江潮举办了一场主题为“寻脉城市发展新力量”的城市沙龙,为公众搭建了一个与公司直接对话的平台,以更加开放透明的姿态向公众展示自己的企业名片。

活动当天,知名学者、机构投资者、来自全国财经媒体等30余人参加了沙龙,与融信中国相关负责人进行了深入探讨,热议在增量市场规模收缩、存量价值凸显的背景下,房地产企业如何抓住城市更新机遇,实现快慢平衡发展。

融信参与城市更新的初衷、参与模式、如何平衡开发运营节奏等问题受到与会嘉宾极大的关注,融信中国相关负责人以坦诚、开放的态度对来宾提问进行了全面而细致的解答。

嘉宾精彩观点集锦

倪翔宇

“融信是第一个提出降杠杆的公司,我们将继续执行年初的降杠杆策略,将净负债率降至1倍以内。基于对宏观政策、经济周期的判断,以及充足、优质的土储在手,融信无需被动拿地支撑未来,公司仍将主动执行审慎的拿地策略。”

融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇向来宾介绍了融信中国的基本情况,以及公司在提升盈利、降低杠杆等方面取得的成绩。

截至2018年上半年,融信在在八大核心城市群布局实现了2517万平米土地储备,合约销售规模同比增长75.7%至545亿元,截至2018年10月末这一数据达946亿元。上半年公司重点布局的杭州、上海、福州是销售额贡献较为突出的城市。随着郑州、南京、各个城市新的项目陆续推向市场,未来融信会在这些一二线城市会出现多点开花的局面。

从盈利水平来看,融信中国上半年毛利率提升了10.7个百分点至29.3%,毛利润增长至41.86亿元,归母净利润同比增长121.6%至15.24亿。在规模稳健增长、盈利水平不断提升的同时,融信注重夯实自身的安全根基,因此降杠杆一直是公司工作的重中之重。

截至2018年上半年,融信实现了总债务和净债务双双下降,净负债率下降至1.4x,总资产负债率扣除预收账款不到60%,保持在比较稳妥的位置。到今年的10月份,有关的数据还在下降,公司将继续执行年初制定的降杠杆策略。

余丽娟

“城市未来的变化,一是城市结构性有机更新,第二是价值挖掘重心从增量市场向存量市场转移。‘创新’在融信是很高频被提及的一个词,不光是技术更新、布局更新、战略的更新,还包括开发模式的更新。”

在融信中国第一事业部兼第三事业部总裁余丽娟看来,城市更新的意义可能更多是破旧立新,城市从破旧立新之后应该是拆、改、留并存,尽可能保存原来地标及文化标志的建筑,这可称为城市更新的实践2.0。3.0则是打造城市文化复兴样板、网红的打卡地,再往前一步应该是结合城市的生态环境、人文价值包括社交来用心打造。

徐洁

“盘活存量资产,一个很好的方式正是城市更新。而‘烟火气’是现在城市更新中越来越关注的方面,文化资源与项目融合正是最大的趋势。”

同济大学建筑与城市规划学院副教授、《时代建筑》杂志执行主编徐洁表示,目前上海、北京有很多自下而上的城市更新,可被称为“城市微更新”。这背后的原因在于,业主或者市民有改善自己生活,或者打造自身标签和影响力的诉求。

所以,不与市民阶层做切割的“烟火气”是现在城市更新中越来越关注的方面,福州有丰富的文化和历史,为城市更新提供了很好的资源,海月江潮的打造理念,能够把文化资源和项目较好地融合起来。

申鹏

“海月江潮不一样,它的核心在四个字‘烟火、市井’。这里面有历史文物、有改造的商业,还有新造的项目,这里面有生活。”

骏地设计上海公司总建筑师、合伙人申鹏,正是融信海月江潮的总设计师。他认为海月江潮的设计很具有独特性,和中国其他知名的城市更新项目不一样,海月江潮的设计灵魂展现了“烟火、市井”四个字,项目希望复兴城市文脉,重现盛市繁华,串联福州烟火,打造福建一个有“温度”的新名片。

在谈及海月江潮项目的挑战时,申鹏表示,从街巷风貌、到街道走向、墙体尺度、砖瓦色彩等,文物保护始终贯穿项目的开发过程;另外由于海月江潮的历史文物、风貌院落均是交错分布,工程建造推进也碰到过很多困难。

“城市的更新与保护实际上就是开发与保护之间的博弈,这个博弈一定是零和游戏,我们试图在这个零和游戏里面找到一个博奕的平衡点,在海月江潮项目里,我们至少掌握了这点的开始。”申鹏说。

Q&A集锦

目前城市更新的模式还不是很成熟,面临资金的筹措、拆迁的推进、产业发展、生态人文保护等一系列问题,融信在选择参与城市更新的初衷主要什么?第二个是对于融信而言,未来参与城市更新的参与方式都有哪些?是复制还是有其他的创新?其他的想法,是独立开发还是合作开发?

余丽娟: “第一点要算得过来账,这是所有地产开发商都会考虑的前提。第二个则是情怀,融信在福州做过众多旧改项目,特别对于海月江潮项目,融信想打造一个“最福州”的名片和产品。

参与方式比较多,纯复制比较难实现。所谓复制,更多是复制开发理念和逻辑,结合项目本身的情况,不破坏原有的风貌和空间格局,最大程度地延续文脉。同时也会在原来居住的空间布局基础上,实现功能置换,适当植入商业性质。另外在原来的基础上,实现建筑及公共空间品质提升。

具体参与方式层面,我们是独立开发与合作开发并举,根据项目情况、项目所在城市等要素,综合决定参与方式。”

像城市更新项目一般政府都是给实力比较雄厚的开发商,融信是怎么获得政府的信赖,拿到这个项目的?之前有没有什么标杆项目?

余丽娟:“公司在福州的销售常年占据各大榜单榜首,在福州市场融信占据着重要的地位。今年前三季度再次称冠福州,在销售流量榜、权益榜以及大福州房企商品房销售流量榜均获第一名。其次,从全国范围来看,融信城市更新的体量约700万平方米,能排到全国前十,拥有较为丰富的经验。

目前,融信已经创造出福州最具代表性的城市更新项目——双杭城,海月江潮则是福建全省规模最大也是最复杂的城市更新项目之一。另外值得一提的是,海月江潮已经成为了著名的网红景点、打卡圣地。”

城市更新与一般的住宅项目有哪些不同,在做这类项目时遇到的最大困难是什么?在当前的市场环境,随着房地产行业进一步集中,房地产企业更看重资金是否能实现快速周转,而城市更新并非像普通的住宅产品短期获利,那么融信在开发运营方面,怎样掌握平衡?

倪翔宇:“城市更新项目最大的问题是现金流。如何保持平衡健康的现金流、不断提升资金使用效率,是比较考验开发商的地方。融信的做法是把握节奏、滚动开发。我们会做到前期资金投入、项目开发节奏,销售回款等的节奏匹配;滚动开发,提高资金使用效率。”

融信海月江潮

苍霞,百年商道之地,是福州商业繁荣的顶峰见证。商号云集、会馆聚集,苍霞是闽江黄金水道的重要贸易港口,是连接中外商贸的重要支点,是近代商业都会中的十里洋场。

修德林慈善社效果图

融信集团传承闽商开拓精神,在新海丝之路上,用23栋文物古建,承载过去的繁华历史,焕新苍霞城市脉络,匠筑融信海月江潮,让世界之巅再次焕发东方文明之光。

基督教堂修复图

据悉,该规划总共分三期实施建设,一期规划面积约2公顷,力争2019年春节前完成;二期建设于2019年6月前完成,三期建设于2020年1月完成。届时,一条以商业、居住、旅游、文化等复合功能为主,具有浓郁台江中西合璧建筑文化和典型闽商文化特色的风情街区将亮相苍霞,打造福州“新天地”。

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