首付30万买福州郊区SOHO,是馅饼还是陷阱?

福州地产资讯2017-11-16 08:03

“相信很多人会有这样的困扰:想在福州安个家,无奈一手房难买,二手价又高。尤其是首付在三十万左右,就目前五区+闽侯的房价来说,想在福州买个小两居也着实不易。而部分有房一族手头有三四十万的闲置资金,但是因为限购也无法出手,不限购的产品又无力购买,也因此陷入重重困扰。

恰在此时,SOHO犹如一场“及时雨”,巧妙解决了以上两个大问题。尤其是一些环福州核心区的郊县和郊区SOHO,以其低总价和低首付吸引了一大批客户,而近两年随着5米SOHO 的放开,买一层送一层甚是让购房者觉得捡到了大便宜,例如40㎡做两房,60㎡做三房,产权均价16000,实际使用均价才8000,再看同区域的房价都在2万左右,如此计算下来,性价比超级高有木有?”

“商住两用、投资自住皆可”的SOHO

真的如此美妙吗?

看 自 住

传统SOHO基本按照酒店式公寓的设计,一层十几二十户,舒适度相比于住宅两梯四户来说,肯定会大打折扣,并且户数越多人口越杂,私密性也会受影响。若其中夹杂着每户十几人的办公场所,居住体验自行感受。

首付30万买福州郊区SOHO,是馅饼还是陷阱?

虽然2016年9月底出台了“商改住”新政,即符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目,允许铺设燃气管道,允许SOHO项目按照民用住宅收费标准收取水、气费用。但绝大多数的开发商并未去申请办理,导致入住后仍是按商用水电征收,长期来看也是一笔不菲的开支。在此或许有人会怼,相比于住宅的高房价,这样的水电费用还是能承受的。

我只能说,能这样怼的,你肯定还没交房,等入住后你就全明白了,到时候想要换房可能就来不及了,为啥这样说,接着看下文。

谈 投 资

多数人投资SOHO是因为其不限购,只要资金足够充裕,买一整层都OK。并且SOHO租金比住宅更高,投资回报率也会相应高。

CRIC数据显示,自从去年10月住宅被大范围限购,SOHO又出台鼓励政策,随着限购加码和购买住宅的难度加大,近一年的成交量相比前几年均有大幅提升。

首付30万买福州郊区SOHO,是馅饼还是陷阱?

首付30万买福州郊区SOHO,是馅饼还是陷阱?

数据来源:CRIC

从五区来看,自去年下半年开始,SOHO成交量几乎呈爆发式上涨,而价格也是节节攀升,上个月达到高峰值。

闽侯成交量价相较于前几年也有一定程度的上涨,尤其是。

以闽侯为例,截止2017年10月,SOHO库存为12.67万平米,去化周期仅为9个月,单从数据上看,闽侯SOHO去化周期较短,原则上风险会相对小。但是,问题来了,投资的两种方式分别是出租和出售,绝大多数的人是先出租,等SOHO所在的商圈成熟后再出售。

增 值 慢

就目前闽侯SOHO分布较高的甘蔗、南屿板块来说,已经交房的SOHO出租率极低,而房东为了节省成本,只好压低价格出租,如此一来,出租回报率就更低了。40㎡的SOHO,按照总价60万计算,在装修好的情况下,租金平均为30元-40/㎡/月,投资回报率仅3%左右。当然,你还要算上空置期,不是所有的SOHO能立即出租的~

另外,按照近几年福州核心地段约5%的租金涨幅来看,想要短时间内收回成本的概率极低。

首付30万买福州郊区SOHO,是馅饼还是陷阱?

▲福州主要SOHO投资回报对比图

注意,这里说的是核心地段的SOHO租金才有稳定增值的可能,如果你购买的SOHO整体出租率本来就低,供过于求,您还指望涨价呢?

转 手 难

虽然上图中仓山万达的投资回报率可期,可对于急于转手的房东来说,转手是一大难题,价格太低不忍出售,按照市场价又费时。交房五年至今,原值1.2万/㎡的SOHO,如今的二手房是怎样的挂牌价呢?

首付30万买福州郊区SOHO,是馅饼还是陷阱?

我们按照1.2万均价来计算,以一次性购买43㎡为例:

目前1.75万/㎡的价格,5年的总收益是:43*1.75-43*1.2≈23.6万,再加上五年的租金收益,约2500*12*5=15万,合计38.6万。按照2011年仓山万达附近的住宅均价,我相信购买住宅的收益率绝对高于这个数。

作为人气较为旺盛的仓山万达商圈也处在脱手难的窘境中,你还指望你所在的“潜力”板块能有更好的结局吗?在此提一点,SOHO因其产权年限短,二手贷款难度大,基本是一次性购买。按照现在的状况,即便贷款审批通过也是上浮20%-30%,最高贷款年限是10年。如此一来,进入二手市场后,购买门槛就更高了,其中的利害自己掂量。

当然,我们不否认有SOHO投资的成功案例,例如上文中提到的东二环泰禾广场SOHO,其依托东二环泰禾广场超大型得综合体:商业、高档住宅区、酒店和办公,创造了一个良性循环的品质生活圈,SOHO产品的出租率和租金回报率自然就有所保障。SOHO产品的增幅更多依赖高价值区位的价格拉升,需求也是至关重要的一点,但商圈规模小,配套匮乏的SOHO产品将更多地面临增值慢、回报率低、脱手难的尴尬状态。

最好的投资房产时代已经过去,而你还一股脑往毫无把握的方向投资,并且未来可期与否也不得而知,而是盲目跟风,实属下策。(实在想买,建议去所在SOHO的周边看看同类已交房产品的出租率,这是最能体现现状的方式之一,我相信你会明白的~)

还是那句,楼市有风险,投资需谨慎,尤其是现在~

(福州地产资讯)

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