没买房的不用慌,未来3年,再不用担心房价暴涨

金融投资圈2017-11-06 14:30

众所周知的原因,这段时间没有更新,不过现在大会结束了,终于可以继续来分析楼市。

不用朋友们说,我就能猜到,当下大家最关心的问题是什么。

所以我们今天就先来简单的聊聊下面这个话题。

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大会之后,房价还会涨么?

这个问题,如果再深入一些,其实还可以延伸成:

未来这几年,房价还会出现15年,16年这样的快速上涨么?

如果近期才去买房,还有没有机会像15年买房那样,短期升值50%,甚至2-3年就能翻倍?

很难,希望朋友们在这几年,对房价不要有太多幻想。

未来3年,也就是2020之前,楼市都不会再出现,像2015这样的行情。

要知道15年这一轮房价的上涨,是天时地利人和三位一体,才造就了延续至今的一轮牛市,而这样的外部条件,未来几年轻易不会再有。

(2020是一个非常重要的时间点,我们在以后的文章中再做详细解答)

2

本轮房价上涨之谜

我们先来看看引爆15-16年房价上涨的3大原因:

1.货币持续宽松,甚至出现超发

2010年到2016年之间,M2的增速都保持在11%以上。甚至15年和16年这两年,在GDP增速持续放缓的前提下,M2还反向提升。宽松的货币政策成为这一轮房价上涨的主要原因之一。

没买房的不用慌,未来3年,再不用担心房价暴涨

2.外汇突然下跌,房地产临危受命,成为资金蓄水池般的宏观调控工具。

我国的外汇储备,过去几十年一直处于稳步增长状态,直到2014年7月,突然出现了首次,且持续性的下跌,这是相当危急的时刻!

没买房的不用慌,未来3年,再不用担心房价暴涨

为了保住外汇,留住资金,防止资本大量外逃,14年8月楼市临危受命,开始冷启动。

8月2日,合肥取消限购。

8月4日,太原取消限购。

8月9日,郑州取消限购。

8月11日,昆明取消限购。

8月16日,哈尔滨取消限购。

8月29日,杭州取消限购。

8月30日,无锡取消限购。

8月结束后,原本46个发布过限购令的城市,已有35个解除了限购。

在当时,也许大家都很疑惑,为什么要在那个时间点解除限购,启动楼市。我们现在再来看,可以说是一目了然。

外汇下跌是因,启动楼市是果。而推动房价上涨,不过是快速吸引资金的手段。什么解除限购,降息降准,首付20%,7折利率,都是为了尽快启动楼市而运用的小技巧罢了,不是楼市上涨的最根本原因,只能算是表象。

而且,在外汇下跌第二个月,就立刻解除限购,启动楼市这一步,绝对称得上是高瞻远瞩。

因为楼市的启动不是一蹴而就的,它需要先解冻,再升温。所以,2015年央行5次降准降息,才最终把楼市的热度给燃起来。

16年3月,在楼市全面上涨,资金大量流入房地产的情况下,外汇储备下降趋势逐渐放缓,持续了一年半的下滑总算得到了有效的控制。

但是,就在这短短的一年半中间,原有的4万亿美元外储,生生的逼近了3万亿红线,减少了近1万亿之多。

如果当初14年8月,对于是否解除限购再犹豫一下,楼市再晚启动半年,后果不堪设想!

启动楼市,保住外汇,是15年楼市上涨的主要原因之二。

3.棚改的货币化安置&去库存

棚改从2004年开始就一直在进行,只不过在2014年以前,一直是实物为主,货币化安置为辅,大多数只给房,20%左右给钱。

但是,从2015年开始,棚改进入攻坚阶段,货币化安置比例快速提升,从29.9%提升至48.5%,相当于一半的拆迁改造都直接折现给钱,让你自己去买房子。(其实细细想来,这里面(楼盘详情楼盘点评项目图库价格走势)依然有保外汇的影子)

在这样子的背景下,货币购房需求快速扩大,供不应求的市场行情推动了房价的快速上涨。

在另一方面,由于去库存这一根本方针的存在,16年国庆限购并没有太多的控制三四线城市,而是变成了分城施政的长效调控,让三四线有机会借着房价上涨的机会快速的去库存。

因此,这一轮从15年开始的牛市,之所以能延续至今,很大一部分是因为有去库存的存在,也让几乎所有的三四线及以上城市都享受到了红利。

这是15年楼市上涨的主要原因之三。

正是以上这三大原因集中在一起,才造就了这一轮疯狂的行情。

但是,这昔日引爆楼市行情的三大要素,如今却都已不复存在。

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