房东“反水”致买家多花43万 被判赔22.5万

羊城派李钢2017-07-31 15:04

买家阿峰要求卖家支付房价差额损失305000元的诉请,为何没得到法院全部支持?请看法院判决说明——

文/羊城派记者 李钢 实习生 黄桂煊

通讯员 晓梅 庄薇 林北征

因为房价增幅较大,出卖人“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多。羊城派记者从广州市中级人民法院了解到,从2016年开始,二手房买卖合同纠纷案件数量首次超出商品房预售合同纠纷,根据今年上半年的数据,广州二手房买卖纠纷继续呈明显上升态势。

28日上午,广州中院二审开审理一起典型的卖方不诚信违约致买方损失的房屋买卖合同纠纷案。广州中院王勇院长当庭主持双方达成调解协议:违约卖家除返还定金外,还需赔偿违约金125000元、赔偿房价差额损失10万元。

卖家反悔违约

买家另买住房

2016年8月11日,房屋买家阿峰(化名)经中介公司介绍,与卖家华姨(化名)签订了《房地产买卖合同》(以下简称“合同”),就华姨名下一处位于广州天河区、建筑面积60.8362平方米的房产达成买卖协议。

协议规定,房屋总价1250000元,定金50000元,首期楼款(不含定金)330000元在成功递件当天由买方直接支付卖方。

签订合同当天,阿峰依约向华姨支付了购房定金50000元。随后,阿峰一边将自己所有的位于广州增城新塘某知名楼盘的一套商品房卖掉;一边向银行申请办理按揭贷款事宜,且在9月28日得到了银行向其出具的《个人二手住房贷款承诺函》。

2016年11月3日,双方按照事先约定来到天河区的房管部门,正准备办理买卖房屋的递件手续时,华姨突然临场变卦,理由是中介经纪人没到场且阿峰不同意先支付首期款再办理递件。双方不欢而散。

11月4日,阿峰委托律师向华姨发出《律师函》,要求华姨在11月8日前协助其办理房屋的递件手续,但至11月15日,华姨直接以阿峰无能力付款为由拒绝出售。

为解决自己一时居住问题,阿峰在11月30日租住了一套天河的房屋,每月租金4800元。眼看蹭蹭上涨的房价,11月25日,阿峰无奈找到一套与华姨同栋楼、面积约69.2平方米的房屋,以1680000元总房价(其中,1170000元以银行贷款方式支付)买下并在2017年3月8日完成不动产登记。

不过短短三个月时间,购房款就花多43万元。一怒之下,阿峰向广州天河区法院提起诉讼,请求判令原卖家华姨承担违约责任,返还定金50000元,支付违约金125000元,赔偿房价差额损失305000元(1680000-1250000-125000)以及中介费、按揭贷款代理费、律师费、房屋租赁费等60200元。

不服一审判决

卖家提出上诉

一审法院认定,双方签订的《合同》依法有效,被告拒绝履行《合同》依据不足,已构成根本违约,原告有权解除《合同》并要求被告承担违约责任。基于原、被告对解除《合同》均无异议,被告应将原告已付的定金50000元退还原告。

此外,根据合同约定,被告逾期办理交易手续,原告有权要求被告支付总楼价10%的违约金。因原告已充分举证证明其在被告拒绝履行《合同》当月即2016年11月25日向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋,房屋价格为1680000元,相比于原告与被告签订《合同》时约定案涉房屋(房屋建筑面积为60.8362平方米)价格为1250000元,存在较大差额,原告确实存在实际损失,故对原告要求被告支付违约金125000元的诉讼请求,法院予以支持。

关于原告要求被告支付房价差额损失305000元的诉请,一审法院认为,因房地产交易价格受多种因素影响,包括房屋的面积、朝向、楼层等,加之法院已判令被告向原告支付违约金125000元,足以弥补被告的部分实际损失,故根据公平原则,酌情判令被告向原告支付房价差额损失150000元。

对原告主张的中介费、按揭代理费因证据不足;律师费未有合同依据;租赁房屋费不属于必然支出等因素,一审法院均不予支持。

综上,一审法院判决:华姨返还定金50000元,支付违约金125000元、赔偿房价差额损失150000元。

“律师当初跟我说了,就是返还5万元定金,顶多支付10%违约金!”一审判后,华姨不服判决,于6月1日上诉至广州中院,请求改判其不承担违约及赔偿责任。

院长主持庭审

双方达成调解

7月28日上午9时,审判长王勇敲响一声法槌,案件准时进入庭审。

上诉人华姨和被上诉人阿峰的委托代理律师均到庭参加诉讼。庭审围绕以下两个争议焦点开展:一是华姨是否应当承担案涉《房地产买卖合同》解除的违约责任?二是若华姨应当承担违约责任,损失赔偿额如何确定?

法庭上,上诉人华姨认为,因为她怀疑买家在交易过程中没有能力付款,故不配合买家办理递件手续,却并未提交新的证据,并声称自己在合同前后对很多细节都不懂。

当法官征询双方当事人是否接受调解时,上诉人华姨陡然情绪急转直下,承认自己违约,但说“再也不想因为这件事情而烦恼”,表示愿意接受一审返还定金和赔付违约金,但对一审判赔的15万元房价差额期望调整为10万元。在法庭主持下,经过几轮磋商,该调解意愿得到被上诉人一方的同意。

来源|羊城派

责编|樊美玲





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