独家!16句话看清 席卷40城楼市的调控真谛

大伟看楼市2017-04-01 08:20
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独家!16句话看清 席卷40城楼市的调控真谛

为什么北京调控政策这么下死手?为什么历史最严格的调控下房企还是抢地?房子还能买吗?房价会跌吗?

伟哥有个高中同学叫徐胖胖,现在在南京,虽然高中不爱学习,但爱思考,最近他经常问伟哥这些问题。

伟哥也一直在思考,那么今天简单聊聊这几天思考和一线观察的现象:希望是干货有点用处。

1:为什么调控要学习北京好榜样,其实不是因为北京政策力度空前绝后,而是北京的楼市调控意识的确比其他城市高几个级别。

相比其他城市都怕房价下来,北京这一轮酝酿在3月初的调控,起码在市场起势的中段就出来了,否则在3月下半月很可能会一地鸡毛。

2:这一轮调控的原则不再是一城一策,而是托底盖帽。

从政策出台内容看,好像依然是各城市不一样,但注意看,其实你会发展,政策密集出台,除了北京外,其他城市非常清晰的是在住建部开会之后的被动之举。

一轮又一轮的调控从南到北,遍地开花,其实也是有个基本原则的,那就是托底盖帽。这句话看似简单,其实内涵很多:

盖帽的原则是房子不能炒,资金要去三四线。

托底的原则是不能发生系统性金融风险,调控的政策并非长效机制。

全国包括福州、成都、嘉兴、句容、东莞、阜阳、沧州、广州、厦门、涿州市、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、中山、佛山、长沙、保定、郑州、南京、青岛、三亚、南昌、杭州。

3:2017年,不动产统一登记制度将迎来“决战年”,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台。届时,一个人在全国买过几套房,只要进行过登记,就有望依法查询。

靠房子可以赚钱也就这几年了。随着土地财政的难以为继,下一轮韭菜从地就变成房子了。

4:本轮调控的理想状态是什么?

大大的那句话,房子是用来住的,其实核心就是人口的趋势,北京、上海等城市是有人口外溢需求的,调控力度必然会很大。但其他人口接纳城市,调控实际只是抑制虚火。

5:假如上半年混的不好,千万不要气馁。

因为:七一建党、八一建军、十一建国,伟大的事业都是在下半年完成的,上半年不是五四青年节就是六一儿童节,都不太成熟。

2017年楼市上半年虽然调控频繁出现,但大部分企业资金链稳固,下半年才会波澜壮阔,2016年的系列地王如何上市,如何适应政策,将是看点。

6:为什么房企依然在积极拿地

这其实涉及个一个市场如何算降温的指数,从土地事实看,有个简单的逻辑,也就是拿地面积与规划面积有个20%左右的差额,高容积率地块差额小一些,低容积率地块差额高一些。也就是一宗拿地如果70万平米的地块,实际最后的总规面积可能在100万平米左右。

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所以这种情况下,看最近几宗出现在北京的地块,特别是商办,价格的确下来了。

7:房地产调控收紧了,但钱依然很多

世界上最遥远的距离是——朋友圈广告“我收到了小额贷款的推荐广告,

独家!16句话看清 席卷40城楼市的调控真谛

而妳收到了爱马仕新款推荐。”

8:各银行和金融机构与央行是对赌关系,不放水就倒地装死,一放水就炒房

9:这几年的天量M2投放带来房价的水涨船高,进而推动租金人工等经营成本上升,企业经营压力越来越大。上游原材料价格的涨价成为压死骆驼的最后一根稻草。所以房地产的风险并非是房地产风险,而是中国经济的风险。

10:美联储非常清晰的进入加息周期,中美利差的缩窄明显,中产阶级的钱有非常明显的外流压力,央妈已经已力不从心。继续放水,资本逃逸会必然加速,人民币汇率将压力山大,出现恶性金融危机也不是不可能。狠心断了呢?

11:中国经济这个冬天,大概率比我们想象的要长得多,要冷得多。所以建议现在有现金的比盲目投资,特别是别把子弹用在利好未落地不清晰的区域。

12:最近几天历史最重磅的调控下,各地政府调控努力到了极限。但多个城市包括北京、上海、广州每宗地依然10家20家企业抢,今天南京土拍分分钟摇号。

归根结底还是钱太多。楼市调控现在已经动不了市场根本,市场走势还是看信贷取向,去年发的十几万亿短期影响是取消不了的。

13:房企资金量空前宽松,包括万科、恒大、融创这些企业现金都几百亿。

14:万科昨日公布的2016年报显示,实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元;2016年恒大核心净利208亿元,碧桂园( 动态 ):2016年净利润115亿元人民币。工商银行全年净利润达2791亿元。

房地产宇宙最大的三家3000亿级别房企,合计利润533亿,相当于工行的19%。

15:这一次调控是历史上第一次政策边际效应最难见效的一次,因为资金潮下资产慌,住建系统在给银行系统擦屁股。关键是在实体经济出现债务风险的情况下,没有拉完咋可能擦的干净?

16:最后:最近买房要谨慎,如果刚需也选择核心。而如果持有核心区物业不建议出售,任何年度,优质资产都有价值。

(大伟看楼市)

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