楼市频繁下这十二道金牌 进行调控的目的是什么?

真叫卢俊的地产观2017-03-30 08:11
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房地产调控的目的到底是什么,楼市为什么要这么频繁下十二道金牌,今天和大家聊聊这个话题

对于房地产调控,毫无疑问就是通过行政手段来宣誓政府在这个行业的主权,表明对这个行业的干涉态度,从而让一些人减少或者暂时放弃购房的意愿

房地产发展以来,这样的手段一般来说都会有效,每次政策落实,总能降低市场的成交量,从而实现市场冷却的效果

回顾这么多年的调控政策,大部分模式都是通过金融杠杆的模式进行调节,根据不同需求对于首付款的调节,从而调整市场容量。这样的调控模式其实还是遵循市场经济原则,道理也很简单,你是问我借钱买房子,那我就有权利决定借多少钱给你

但是我想说,今年这一轮,好像有一点不同

首先是政策的密度,35城下了110道金牌,几乎是全方位的。

然后从市场调控手段来看,已经进入到彻底的2.0模式,即以限购为主导的调控逻辑

限购顾名思义,就是不管你是谁,反正你不满足条件就不让你买,而限购模式其实某种程度上也就标志着房地产市场进入政府严控期。这个行业也就变得没那么市场化

今年的限购程度有多密集,一张图就可以说明

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基本上鸡胸这一块部分已经完全的沦陷

而另一张图则可以非常清晰的看出限购的标准

楼市频繁下这十二道金牌 进行调控的目的是什么?

房价越高的地方,被限购的概率也就越大

政策主导从过去的限贷到如今的限购,可以看出政府对于楼市管控的决心,用这样强烈的行政手段来干扰房地产运作,从而达到降低楼市狂热效果

但从某种程度上也说明,目前整个中国大地上热钱太多太多,限贷政策已经失去了效用

那对于限购来说,这一次的意义也变得与众不同

过去一线城市一直在秉持限购的政策,每当有政策落地市场就像急刹车一样进入速冻期,但是在2017年整个市场表现来看,好像呈现了一种非常微妙的情况:

一个城市限购了,那么客户都到他的周边城市去购买

最为极致的应该就是北京了

今年北京的政策高压,激活了环北京圈的所有城市,包括天津

但是我们也同样看到,调控的决心依然是坚定的

楼市频繁下这十二道金牌 进行调控的目的是什么?

目前楼市把北京周边一圈的城市也给调控了

所以我们可以感受到,市场和政策在进行激烈的博弈,你不让我买这个城市,但是我如果还是看好这个城市,我就买它周边。用户从未如此急迫的想要花出去手中的钱

这个是市场的力量

但是我们也同样看到,政府也从未有过的坚定的想要管控房地产

除了把北京周围一圈全部扫荡了之后

除此之外,对于房源供应本身也采取疏堵结合的模式。当然这里提到的疏堵结合当然不是增加城市的供应量,这个难度太大。现在我看到的是,减少房子本身的资源配置

首屈一指的就是北京重新定义学区房这件事

楼市频繁下这十二道金牌 进行调控的目的是什么?

这样的模式对于今年上半年北京学区房暴涨可以说是致命的打击,而且配合这个政策,前两天的北京还悄悄的宣布了一个消息:非经允许不得和开发商合作办学,政府投入郊区10处城区25所新学校,用优质教育资源提升城市教育配套

这两个政策组合起来看你就可以看出北京对于学区房的态度,几乎前后都留了一手

在包括之前宣布的过道房不能定义为学区房,另外各位朋友也不要忘了去年差不多这个时候,敞开式社区的落地,一年之后对于学区房的配置分割我想也做好了足够的准备

房子减弱了学区这个元素,就降低了极端个案的可能。

这个时候你再看看北京对于商改住的严厉禁止,你应该可以想象的出政府对于楼市的掌控欲到底有多强

另外我还要和大家强调的一点,北京不仅仅是一个个案,这是一个强烈的信号,这个信号到底有多强烈,我们可以来看看成都调控的措辞,有两点特别有趣

第一个叫某区户籍只能在某区买房,不能跨区购买

另一个叫:对于引进人才,个人买房5年内不能转让

这些政策当然很无厘头,或者经不起推敲,但是我们可以换一个角度来看,机构能够下发这样的行政命令,背后是承担了多大的压力

其实很多人都会和我探讨这一个观点

是说,现在的房地产调控只是短暂的抑制了楼市,从市场运行的逻辑来说,只要未来放开一定会反弹,而且是报复性的反弹

这个逻辑没有错,我也认同这样的逻辑

但是我们换一个角度来看,如果房地产从此彻底的脱离了市场经济体制呢,如果中国所有城市都进入严格的限购政策且不放开呢

我一直都认为,在中国这样一个集权制度的国家,其实没有一个产业是政府想管管不好的,无非是在整个经济大盘里选择牺牲谁成全谁

房地产最强的王道就是因为他对经济贡献度大,但是好像我们现在对于GDP的增速要求越来越低,而且现在来看好像一点点都没有要放开这个行业的意思

万科昨天对外宣布,允许接受几个城市的项目有降价的空间,这和市场无关,或许是一个信号,感受到了外界的力量

那么对于调控,到底目的是什么,底线是什么

我想下面这两个故事可能很能说明问题

这两个故事都发生在一个人身上

来自两千多年轻齐国的治国大臣管仲

关于管仲,应该是中国早期最擅长用市场经济治理国家的一个人了,关于他的治国故事有很多很多,有两个特别有意思

第一个叫楚国购鹿

什么意思,齐国想要灭掉楚国,问有什么办法,管仲就悠悠的说了一句:老大你就高价买楚国的特产鹿吧

楚国活鹿的价格为八万钱一头,管仲让齐桓公派中大夫王邑带了二千万钱去楚国大肆搜购。

楚国老大说:我没道理和钱过不去啊,就让他们来买吧,我们把所有的鹿都捉给他

下面的人听到老大这个意思,就所有百姓蜂拥而至,所有的人力物力都投入到捉鹿这件事上

这时管仲让大臣隰朋悄悄地在齐、楚两国的民间收购并囤积粮食:楚国靠卖活鹿赚的钱,比往常多了五倍;齐国收购囤积的余粮,也比往常多了五倍。

楚国也因此却误了农时,而这时管仲下令封闭与楚国的边境。结果楚国的米价疯涨,逃往齐国的楚国难民多达本国人口的十分之四。楚国元气大伤,三年后向齐国屈服。

另一个叫衡山之谋

衡山国盛产兵器,管仲在起兵前一年就派人到衡山国高价收购兵器;和楚国一样,衡山国百姓纷纷放弃农业转而打铁。

一年后,齐国派人购运粮食,依然是高价收购,包括衡山国的其它国家百姓都运粮卖给齐国。

随后,齐国突然封闭关卡、停止收购粮食和衡山国兵器。并且对衡开始山国出兵。此时衡山国已经无粮可用,兵器也差不多卖光了,又不能在别国买到粮食,在经济和军事两个战场上败的精光,只得奉国降齐。

好了,就是这两个故事,也是管仲同学非常善用的一个计量

不知道各位有看出什么端倪么,大致的结论是,当整个国家所有的人力财力都集中在某一个领域,追求过分畸形的利润的时候,必然就会造成其他领域的真空和瘫痪,而此时整个国家就会变得非常的脆弱,就像胡克定律一样,外部稍微给一点力就会突然的土崩瓦解

虽然说现在的中国不会出现那么夸张那么极端的情况,但是如果所有的钱都涌向了某一个领域,而且是夸张的涌入,那么可以想象的是,其他地方就容易失去人才、创新、动力、兴趣……

如果被抽去资金的行业发生在一切重要的领域,那么就是一个国家相对危机的时候

所以希望各位明白,和大家说这么多,从来不是房价降不降的问题,是这个行业需要急刹车,需要在相对停滞且真空的氛围内找寻到一种出路,一种合理健康长期有效发展的出路

出路在哪里,作为我来说,真的不知道

但不论价格降不降,我们戒掉狂欢的思路,可能是最理性的行为

(真叫卢俊的地产观)

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