高房价的秘密终于让人给说透了!

凤凰房产叶伟强2017-03-08 07:22
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导语:

房价,一道难解的谜题,万众关注的焦点。它牵动人们的神经,左右人们的思想,影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈,难以理解,莫衷一是。到底应该怎么认识它?有没有可能把握它?

高房价的基础是什么?为什么房价屡涨屡调?扶摇直上的房价将怎么走?为什么国际流行的分析方法在中国市场水土不服?为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢?

凤凰房产综合自:财神驾到 作者:叶伟强

本文覆盖面广,而篇幅甚长。分5个小节,分别是:

(一)关于房价和调控;

(二)高房价是什么撑起来的?

(三)中国房价“合理”吗?

(四)房价会怎么走?

(五)房地产调控的真相;

PS:本文无意提供标准的答案或者购房的建议,旨在推进对中国房地产的认识。

(一)关于房价和调控的那些错

“一想到房市,我就陷入到一种浑身瘫软状态,根本没有心思思考房事。”

这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典,因为它能激发了人的共鸣和心悸。

高房价的秘密终于让人给说透了!

房价淘空了太多人的精力和财富,透支一个国家的经济增长潜力。

不管买或不买,房价都在影响着你。

在方方面面,以各种不同的方式,甚至在不知不觉中,影响每一个人。

电视剧《蜗居》热播的时候是在2009年,在那之前,房价已经涨了好几年;在那之后,人们与房价的“抗战”又快8年了。

高房价的秘密终于让人给说透了!

2009年热播的电视剧《蜗居》

现在情况却有所不同,已经不是所有地方都在涨。一线二线城市还在遏制上涨势头,三四线城市要开始忙着去库存了。

不涨有不涨坏处,在似乎看到房价“消停”曙光同时,人们又担心房价会不会暴跌。

房价是涨也忧,跌也忧,然则何时不忧耶?

万众踌躇之际,某专家挺身而出,放出豪言:房价必涨,有钱快买!

此人因为此前对房价走势精准的判断,在许多人心目中已是上帝一般的存在。据说不少人因为听了话,已经发了大财。更多的人是对他则是又爱又恨,恨的是上一次为什么没有听他的话?

怕呀!总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次,听还是不听呢?

关于房价,我知道需要关注哪些重要事情。比如下面这几件:

北京,郊区大兴。

大兴就在北京南边挨着,离城区不远。虽然是郊区,这里的房价着实不低。

人们在问:大兴8万,北京城区不得直奔30万了?

分析人士精彩点评:拿地成本就比较高,定价7万元也仅是保本,定到8万元其实利润并不多。

只是人们对这种解释是不满意的。还是老问题:那么,经过多年打造的北京城区市场,教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资,现在应该是什么价?

高房价的秘密终于让人给说透了!

通州也好,大兴也好,现在就有房价这么高,到底意味着什么?

北京,房地产调控政策与市场前景

某专家就是在这时再发惊人之语:本轮调控会导致房价上涨更厉害。

所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。

他的逻辑很简捷清晰:需求很旺盛,供给却减少,供不应求的结果可不是房价上涨?

按照这个逻辑,近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”,因为这些限制了开发商的资金来源,同样是抑制了供给。

高房价的秘密终于让人给说透了!

这些措施包括并不限于:

银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资;

新增开发贷趋紧;

拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;

暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段;

中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案;

去年10月底,证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管;

从2001年开始进行经济报道和分析,重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控,已经记不清,总之已经见怪不怪了。

历次房地产调控真是出乎一般人的理解,每次调控也总少不了抑制供给这味主药,以至于每次调控后,房价都先抑后扬,“报复性反弹”也见过,剧情十几年不改。

这到底是为什么?

批评决策者的“低能”很容易,也许过于容易了,所以批评者越来越密集,但是理性的思考却很少。

每次调控一出,专家、学者、开发商、民众,骂的人不少呢。批评很容易,但是这么多年的批评,已经完全不能增进我对这个现象的理解。

高房价的秘密终于让人给说透了!

批评多年之后,我觉得需要换角度思考问题,并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西,因此都犯了一些自己没有意识到的错误。

比如说,调控政策确定供地数量的说法,是不是说反了?

供地是制度,调控是政策;本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定?更合理的顺序,似乎应该是供地制度先确定供地数量,再在此基础上确定配套调控政策。

香港

等一下,不是说北京的房价吗?怎么扯到Hongkong了?没错,是跟香港有不得不说的联系。

香港,那个内地从中拷贝供地制度的地方,以其痛苦的经历告诉我们很多事,并发出警示。

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