看懂这1个数,你就理解中国房地产了

乐居新闻网2015-11-14 09:34
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看懂这1个数,你就理解中国房地产了

   11日总理主持召开国务院常务会议,落实一些相关工作。会议确定了要稳定粮食生产增加种粮收入以保障粮食安全和农民利益;在房地产方面,会议提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。很多人解析:总理把“办户口”看成是能够提高房地产需求的一个大招。

   实际上这个政策并没有luan用:

   首先,理解户口这个数据对中国房地产的巨大意义。

   户口即户籍,由公安机关户政管理机构所制作的,用以记载和留存住户人口的基本信息的法律文书。

   全球只有少数几个国家:比如朝鲜、古巴、及其他国家有户籍制度。

   其次,除了一线城市,其他城市有房即可有户口。

   从2000年-2014年,我国的城镇化率从36.22%上升到了54.77%,但是2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%,两者相差18.87%。

   那么这个数据非常关键,其实可以代表未来中国房地产发展的趋势:

   1、从全国人口数量计算,有2亿人,需要或者可能需要城市房屋;

   中国除了一线城市外,其他城市,落户条件基本都是三种口径:婚育、大学生就业、购房。其中购房比例与大学生就业比例均非常高。

   而购房落户也一直是城市落户的一大主要来源。

   那么对于房地产市场的新增需求来说,2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%的主要原因就是,很多已经生活在二线三线城市人口,并未购房。

   2、现在还没有城市户籍的人,基本都属于买不起房人群;

   中国房地产的价格上涨迅速,过去的城市化可以说已经吸收了城镇化过程中的中高收入人群。除了北京、上海等城市存在有房无当地户籍现象,其他城市,有房基本不存在不落户的现象。

   3、未来中国房地产市场将因为这个数据成为跷跷板市场。

   观点一:中国的城镇化速度已经开始放缓,2013-2014年中国城市人口仅增加2.7%,为1996年来最低增速,远低于2000-2010年4%的年均增速。

   观点二:中国城镇化不具备高速发展到70%的可能性,中国城镇化是全球唯一一个从农村直接迁移到大城市的城镇化。依赖出口,大工业、大制造业。随着农村劳动者减少,迁移潮放缓。

   观点三:新型城镇化不支撑房地产市场继续大规模发展。大城市的高成本、高污染逐渐导致吸引力出现放缓。

   国家统计局公布的数据显示:2009、2010、2011、2012、2013、2014年我国的城镇化率分别为46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%、54.77%。简单计算可以得到,这几年中国的城镇化年涨幅分别是:3.08%、1.59%、1.3%、1.16%、1.04%。连续5年,中国城镇化的速度在明显放缓。

   接近2亿人口无城市户籍,但已经生活在城市里的人,是未来中国房地产市场的希望,这部分人其中一半是低收入农民工,可以说基本无购房可能性。

   但因为部分,目前受制于房价高、收入中低缺积蓄的人群将是未来房地产的主要刚需。

   房地产政策松绑、宽信贷、政策松绑都可以小部分刺激这部分需求入市。所以中国房地产不存在崩盘的可能性,但因为这部分需求的收入有限,未来房地产成交量已经进入存量需求阶段。

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