多地政府申请农村住房抵押权试点城市

多地政府申请农村住房抵押权试点城市

几经博弈拉锯之后,农村住房抵押权终于开禁。在国务院已经原则同意对农村住房和农村集体土地承包经营权作为抵押物的抵押贷款(下称“两权试点”)进行尝试之后,试点地区的选择已经提上议事日程。

  尽管试点工作尚未正式开始,但是已经有超过10个地区向相关主管部门表达了“申请试点”的意愿。人民银行总行、中央农村领导小组办公室(下称“中农办”)、国土资源部已经会同开展“两权试点”地区的遴选工作。

  根据现行《担保法》《土地管理法》等约束,无论是农村住房还是农村承包土地经营权,都不能作为抵押担保,进而获得贷款。因此,这一试点工作有可能效仿“农村集体经营性建设用地流转试点”的方式,由全国人大暂停试点地区的相关法律实施。

  遴选试点

  “不少地方和地区都表达了希望参加‘两权抵押’试点的意愿,我们还在甄别和筛选的过程中。”8月26日清晨,国土资源部一位不愿具名的内部人士告诉记者,按照国务院的工作部署,农村住房抵押权和农村集体土地承包经营权抵押权的试点工作,已经提上议事日程。

  目前,表达希望参与“两权试点”的地区。其中既有东部沿海经济发达地区,也有中西部经济欠发达地区。从经济结构的角度看,表达参与试点意愿的地区中,既有基本实现工业化的地区,也有传统农业为主的地区。

  根据现行《担保法》第37条第2款的规定,除以下两种情况外,耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押:一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

  按照上述法条规定,由于农村村民的住宅宅基地不在法律规定的可以抵押的范围内,所以宅基地的使用权不能抵押。

  “试点会严格控制数量,不会一下子大面积地铺开,毕竟这是对现有法律框架存在一定范围的突破,试点是成熟一个、总结一个,然后再全面推开。”前述国土资源部内部人士告诉记者,包括农村住房在内的“两权抵押试点”工作,将严格以“封闭运作”为原则进行。

  十八届三中全会后,国土资源部牵头制定了两条主线的土地管理制度改革方案,以落实十八届三中全会政治决议《关于深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)中“建立城乡统一的建设用地市场”的总体要求。一条主线是进行农村经营性集体建设流转试点;另外一条主线,即是对现行农村宅基地制度进行改革试点。

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