年末购房莫冲动 防范风险是第一

天津日报 [微博] 2015-02-02 08:22
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年末购房莫冲动 防范风险是第一

  时至年终,楼市有回暖之势,买房再次成为热点。买房是普通人的大事。以下风险也许不多见,但一旦被你遇到,那就是“烦恼百分百”,所以还是预防为好。

  成交后,共同购房人说不卖房

  买房遭遇:2012年5月,古先生通过中介公司与徐小姐签订房屋买卖合同,约定古先生以250万元购买徐小姐的房屋。双方在中介公司协助下办理了交易过户手续,古先生也支付了除尾款以外的大部分款项。但是,徐小姐未能按时交房,并且突然告知,该房屋系其与章某共同购买,现在章某不同意出售房屋,也不愿意搬出。经多次协商未果,古先生只能诉至法院。诉讼中,章某向法院提供了其与徐小姐的共同购房协议,该协议约定双方出资共同购房,只是房屋产权仅登记在徐小姐一人名下,所以主张徐小姐未经其同意卖房行为无效。

  律师提醒:由于限购等原因,借他人名义购房或者共同购房的现象时常发生,这就导致房地产登记权利人与真正的房屋权利人不一致。当事人之间就房屋权属自然可以通过协议方式进行约定,但是因为这些协议在房地产登记机构并无登记备案,因此购房人无从知晓是否有协议以及协议内容,所以这些协议仅在其内部有效,对于购房者并无约束力。以上案例中古先生只能以房地产登记的徐小姐为准认定房屋产权人并与其进行交易,并无不当,章某以其与徐小姐内部协议主张房屋买卖无效的说法不能成立。虽然法院支持了古先生,但增加了诉讼之累毕竟是让人烦恼的。

  收房后,原同住人拒不搬出

  买房遭遇:外地务工人员小常从莫某手中买了一套售后产权房。可当小常付了全部房款拿到房产证,去办理交接手续时,发现房子里住着个老太太,一问才知是莫某的母亲,在房屋变成售后产权房之前是同住人。小常多次与老太太协商搬出没有结果,便将老太太告上法院。令小常意外的是,法院尽管认可了小常对房子拥有产权,但认为老太太是该售后公房的同住人,对该房屋有居住使用权且并无实际迁让之处,所以驳回了小常的请求。可小常在购房前看到的房产证上明明只有莫某,看房时房子里也明明没有人居住,现在突然来了个老太太,且没有其他住处。

  律师提醒:公房是国家作为一种住房待遇提供给居民的,包括承租人和符合条件的同住人,对于该公房都享有居住使用权。可当该公房被承租人或同住人买下来变成产权房时,其他人对该房屋的权利(作为国家给予的一种待遇)就自然丧失了。或者说,同住人的权利转化成要求产权人进行安置的权利(来源于公房售后时产权人对其他人的承诺)。也就是从对房屋的权利变成对产权人的权利。那么,当该售后公房转让产权时,自然应该由原产权人负责安置,与新产权人没有任何关系。这样的道理,法官肯定也明白,只是让老太太住到马路上去有悖社会倡导的和谐理念。

  作低价,买方不愿补足差额款

  买房遭遇: 2010年8月,江先生购买罗小姐一套房,总价80万元。但签约时江先生提出可作低房价,少缴税费。同年9月,江、罗二人又签订补充协议一份,将房屋价格约定为64万元。最终双方按补充协议签署正式买卖合同。谁想,正式合同签订不久,江先生却只愿按64万元支付购房款,罗小姐只得向法院提起诉讼。

  律师提醒:所谓阴阳合同,就是在房屋买卖过程中,为了多贷款或在过户时少交税,买卖双方签订的两份或者两份以上房屋价格等条款内容不同的合同。其中,为达到少纳税或其他目的而向有关部门登记备案的合同,称为“阳合同”,其中约定的交易价格并非真正的交易价;同时,卖方与买方会另签一份合同确定真正的交易金额并实际履行,称为“阴合同”。当然,现实中还有一种形式,就是买卖双方在作低房价后另签一份协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。

  根据我国《合同法》第52条规定:双方当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。阴阳合同中,当事人双方为牟取私利,逃避国家税收或骗取贷款而订立的合同条款当属无效。不过,司法实践中会结合具体情况区分合同是部分无效还是全部无效。但无论合同的最终效力如何,阴阳合同都会给买卖双方带来巨大风险。

  对于买方有四种风险:可能导致部分条款,特别是价格条款不具有约束力,进而导致买卖不能顺利进行;贷款不足;再售承担高费用;合同不成立。

  对于卖方有两种风险:宣告无效;房款不能全额收回,情形严重的,买卖双方还可能面临行政处罚和刑事追究。

  过户后,卖家户口拒不迁出

  买房遭遇:2011年7月,张先生与严先生签订房屋买卖合同,张先生购买严先生的房屋一套。之后,双方如期履行合同,张先生支付了全部房款,并取得了房屋产权证。但房产过户已经一年有余,严先生却仍未将户口迁出,张先生苦恼不已。

  律师提醒:卖方户口不迁出,会给买受人的权利带来一定的影响,尤其是在房屋拆迁安置或再次出售的情况下。在二手房买卖中,因房屋已经过户,卖方通常会积极配合迁出户口。但是,一旦发生上述案例中的情况,买方往往束手无策。鉴于户口迁移属行政行为,法院往往以不属于其管辖范围为由不予受理。

  那么这一风险应如何避免或降低呢?首先,在签约时,买方可详细了解房屋内的户籍情况。因调取身份上的限制,这个步骤可以委托律师进行。其次,在房地产买卖合同中约定明确的户口迁移条款。具体包括:1.约定卖方须于一定期限内迁出户口;2.约定部分购房尾款在卖方户口迁出后再予支付;3.如卖方未能在期限内迁出户口,应向买方按天支付一定数额的违约金,或者直接约定卖方不迁出户口的,买方有权解除合同。通过在签约前做好户口调查、签约时明确卖方义务、未迁出时卖方承担一定违约责任,买方才可将这一风险降到最低。

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(天津日报)

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