别对我说谎07:住宅层高缩水猫腻

《别对我说谎》为腾讯房产福州站年度新出栏目。本栏目旨在不抹黑、不吹捧任何开发商的原则上,客观公平的呈现福州楼市最真实的一面,为广大购房者提供最真实的声音。

导语:在购买商品房时,买房人不仅关心商品房的价格、面积、户型、环境,而且,层高也成为了大家关注的热点。不少消费者都追求住房的空间感,所以层高比较高的产品的确更受欢迎一些,尤其一些豪宅产品,即使是平层,层高也去到3.3米甚至更高,一些销售也以层高较高作为招揽客户的噱头,但是这些噱头是否真的兑现了?今天小编就带大家来了解一下。

别对我说谎07:住宅层高缩水猫腻

解析:何为住宅层高?

层高为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的高度计量除了用“米”,还可用“层”来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差,叫做净高。出于降低成本、节约建材、节约土地等考虑,目前一般住宅层高都在2.8米左右。

房屋的住宅层高去哪了?

消费者与开发商在层高问题上发生纠纷,一方面是因为消费者没有弄清层高的概念,另一方面很多开发商在层高上小动作不断。从一位房地产开发商那里了解到,如果在层高上缩水,开发商可以赚取更多的利润。“业内有个公开的秘密,每层楼的层高降低10厘米,建造成本就减少总价的1%。”消费者购买房子时,多会留意价格、面积、楼层、朝向、位置、交通等因素,但却很少人注意到住宅层高,也不了解层高的定义。层高虽然不是大问题,但却会影响到日后居住的舒适度,如果住宅层高太矮,住起来就很压抑,所以在买房前,要留意住宅层高。如果开发商合同中规定的层高确实存在“缩水”问题,则开发商需要承担违约责任,消费者可以向开发商提出赔偿。

案例:房地产住宅层高缩水维权

事件一:

王女士说,她于2013年本市购买了一套房屋。今年7月21日,她接到开发商电话,被告知可以领钥匙。可当她办完相关手续进入房间后当即傻了眼:购房合同上写的4.3米层高,如今净高不到3米。“当时就是冲着这个层高来的。整栋楼只有一层的层高是4.3米,价格比楼上都贵,销售员也介绍说可以做两层。我都咨询好设计师,打算改装成loft,现在少1米多还怎么装修?”王女士称,她在看到房子的现状后,立即与开发商联系,但对方“每次都让回去等答复,几乎没有主动联系过我”。

维权:

律师事务所主任律师建议,业主可让专业机构鉴定房高。因合同上未标注房屋的净高,若房间层高确有4.3米,开发商并不违约;若不够4.3米,则业主可以依法维护自身的合法权益。

事件二:

高先生根据售楼广告,选中了某“高档”住宅小区120平方米的商品房一套。买卖合同中约定房屋的层高为2.8米。入住后,高先生总感觉房子没有2.8米高,经过测量,高先生发现房屋的实际高度只有2.58米,他认为开发商在售楼宣传和签订合同时存在欺诈行为。对此开发商解释说:合同约定的2.8米是层高不是净高,而是加了上下墙体一半厚度后的高度。

维权:

国家规定的房屋层高是多少呢?国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出,居室净高不应低于2.5米;建设部主编的《住宅建筑模数协调标准》中,规定了层高优先尺寸系列宜为2.0~3.0米;《住宅设计规范》规定:普通住宅层高宜为2.80米。卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.10米,局部净高不应低于2.10米,利用坡屋顶内空间做卧室、起居室(厅)时,其1/2面积的室内净高不应低于2.10米。之所以把住宅层高控制在2.80米以下,其目的“不仅是控制投资的问题,更重要的是为住宅节地、节能、节材、节约资源”(摘自《住宅设计规范》条文说明)。另外,建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米)。因此,购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时应对房屋层高或净高做出约定,如合同约定“层高”,指的就是图纸上的结构标高(指结构设计图中的所标注的标高),是“净高+楼板厚度”。本案中,高先生在签订《商品房买卖合同》时,如果看到开发商提供的规划设计图上标明住宅层高是2.80米,开发商在合同中也约定“层高2.8米”,就不能认定开发商存在欺诈。因为经过建设、规划部门审批的图纸,开发商不会随便更改,但施工队在实际施工中可能会有误差,而且,根据房屋的位置、跨度和建材不同,楼板的厚度也不同,再加上表面上水泥灰的厚度,建成后的房屋净高也就不同。所以,如果合同约定的层高2.8米与开发商所提供的规划、设计图的标注一致,而实际测量屋内高度(即净高)不足是正常的。因为层高和净高是两个不同概念,故高先生不能以室内测量的净高来简单判断层高不足。

事件三:

程女士夫妻俩购买了一套住宅用房,合同约定房屋层高为3米。收楼后程女士夫妇俩经测量发现,房屋的实际高度只有2.9米,他们认为房地产商违反了合同约定,因此起诉至中山市第一人民法院。

维权:

法院审理后认为,开发商作为出卖人,向程女士夫妇提供的房屋层高实际为2.9米,比约定的3米差0.1米,违反了合同的约定,依法应承担赔偿损失的违约责任。

由于双方对违约金的数额及其计算方法未进行约定,开发商主张以6元/平方米的标准来进行计算,程女士则主张参考房屋价款及相差高度的比例来计算。法院认为,在开发商违约的情形下,其主张以6元/平方米的成本价来计算违约赔偿款,于法无据,法院不予采信。

法院认为,由于该案开发商交付程女士夫妇的房屋层高已达到了国家标准,且相差的高度只有0.1米,法院酌情确定开发商赔偿程女士夫妇房屋总价款的1%。

事件四:

景先生与一家房产开发商签订了商品房买卖合同一份,合同约定,该商品房的用途为非住宅(商业营业用房),层高为1层4.2米,2-3层3.6米。交房时,景先生在《住房验收交接表》上签名确认。但是他在收房后发现上述房屋的三楼屋顶部分为斜面,层高与双方签订的合同不符,遂诉至法院,要求法院判令开发商赔偿其因交付的房屋楼层高度不符合合同约定而导致的空间损失费用,并承担诉讼费用。

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