福州土地出让金额创三年新高 2014年差异化加大

海峡都市报 [微博] 2014-01-24 08:20
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40幅、2742.8亩——去年下半年开始“井喷、激进”的福州土地市场在农历新年来临前终于收官,创下近3年新高——303亿元土地出让金。

这一年中,市区土地拍卖成为少数强者的竞技场,而受“挤出效应”影响,周边区域同样“高热”。这一年中,“住少商多”成为主流,大商业、星级酒店成为“标配”;这一年中,市区地块不断面市,但碎片化供应似乎预示着未来供地的稀缺。

在2013年高歌猛进的土地放量下,2014年的福州楼市格局会产生什么变化?我们拭目以待!

回顾2013

供应——土地出让金创3年新高

纵观2013年,全国土地市场表现均十分活跃,4个一线城市土地出让金均创历史纪录。而福州市区同样可圈可点,编号2013的地块达到40幅,土地出让金亦是3年来最高,且出让面积较2012年亦有增长。

而这,与旧改进程有很大关系。据了解,2013年福州市区计划启动59个危旧房改建项目,近6500亩。旧改明显加速,成为加快推地的保证。加之前两年市场低迷,土地供应完成情况并不好,因此2013年土地市场开始“奋起直追”。

开发商“手有余钱”,购地意愿强烈,也成为政府频推地的一大原因。CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东分析道:“2013年总体市场趋稳,融资环境相对宽松,更多的开发商回笼了大量资金,重新考虑土地储备,有能力购买好的地块。”因此,2013年一线城市连续推地,皆出现激烈拍地情形。而多家本土房企,如泰禾、阳光城、正荣、融信等在全国范围内攻城略地就是最好佐证。

格局——住少商多,冷热参半

在2013年,“老生常谈”的住宅用地稀缺亦成为2013年的主流趋势,“住少商多”愈演愈烈。

业内人士林先生表示:“在提升地块价值方面,纯住宅地块显然不及商服地块。尤其是大型综合体,能够最大限度地集约用地,体现地段价值。而政府尝试以加大土地供应、加快城市建设来吸引开发商投资,造成了目前市区土地市场以商服用地为主,与旧改、城建紧密相连的局面。同时,发展商业还能有效提高财税收入。”

商服供地量增多,但在竞拍上也限定了重重关卡。

一参与市区商服地块竞拍的开发商告诉记者:“地块对房企资质、资金实力、自营面积等进行严格限定,实际上就是筛选有实力的大企业带动大项目落地。而为商服地块设置的附加条件,重点在于保障后期正常运营,以及规划落地不走样。”

对此,有观点认为政府此举不仅仅关注土地的出让价格,还将关注重点转移到了土地开发质量,对城市发展具有推进作用。

当然,指向性明显的地块,由于竞买人的圈定范围十分有限,一定程度上“打击”了部分房企的积极性,于是就出现不同地块“冷热参半”的情况,导致流拍地块增加。

竞争——攻城略地,“大鳄”当先

地块开发要求高,竞拍资格限定多,在诸多限制之下,土地市场就成为“少数人的游戏”。

据数据显示,在市区成交的40幅地块中,除了“国”字号的开发企业以及招商引资项目之外,引发争抢的溢价率超过50%的热门优质地块,均由泰禾、三盛、融信、阳光城、融汇等本土实力房企拿下。

事实上,2013年土地市场最显著的特色之一便是土地市场的相对集中。据了解,上述品牌房企旗下项目几乎一手包办了去年成交量的五成以上,雄厚的资金实力和融资能力让他们占据先机,率先展开土地储备。

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