新型城镇化盘活存量土地 加快房地产业整合分化

中国经济时报 [微博] 2014-01-13 08:00
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随着近来党中央和国务院一系列重要会议的召开,新型城镇化路径逐渐清晰。作为中国未来发展新引擎,其对房地产业的影响深远。

从近期的政策来看,十八届三中全会虽未涉及房地产调控政策,但其提出的“市场在资源配置中起决定性作用”为房地产业未来发展定下总基调。专家普遍认为,未来房地产市场将淡化行政色彩,特别是商品房市场会更加强调市场化发展。在政策诉求上,过去比较偏重短期目标,尤其是房价目标,未来政策会更多地兼顾中长期目标,注重供求关系以及资源配置的合理性。

而最近召开的中央经济工作会议、中央城镇化工作会议、中央农村工作会议在对新型城镇化进一步阐释的同时,也更加明确房地产市场未来的走向。

“这一系列重要会议对我国房地产业下一步发展趋势的影响深远。”国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民接受中国经济时报记者采访时表示,首先,房地产业将继续向“居住”本质回归,通过市场和保障双轨体系,解决广大城镇居民的住房问题,特别是农业转移人口、城市之间转移人口的住房问题。其次,随着城乡统一建设用地市场的后续政策出台,在符合规划和用途管制的前提下,如何建立房地产业与农村集体经营性建设用地之间的双赢模式,值得期待。再次,随着城市群和城市圈发展战略逐步实施,城市布局、人口布局、产业布局都将得到改善,这也为不同区域的房地产市场带来新的市场机遇。最后,房地产行业自身发展模式也将进入升级的新阶段,节能、节水、节地、节材的建筑将日益得到市场认可,在综合成本和综合效益之间,房地产行业将逐步寻找到新的平衡点。

盘活存量土地将改变原有格局

从土地改革方面来看,此次中央城镇化工作会议的一个亮点是,明确要“提高城镇建设用地利用效率。要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路,严控增量,盘活存量,优化结构,提升效率,切实提高城镇建设用地集约化程度”。这与十八届三中全会要求的“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价、提高工业用地价格”形成呼应。

申银万国研究报告认为,“盘活存量”是此次三中全会和城镇化工作会议在土地制度方面的最大变化,而目前市场对此重视程度仍然不足。“盘活存量”意味着原来政府的“征地—卖地”模式将发生改变,存量土地再开发将成为未来土地资源价值最高的城市——一线城市土地供应的重要甚至是主要方式,城市土地再开发机遇凸显。

刘卫民表示,完善土地市场体系可以从以下几个方面重点突破:一是要建立与新型城镇化中住房需求相适应的土地供应体系。土地是房地产市场的先行指标,把握好供地规模对于房地产市场平稳运行具有重要意义。根据调研发现,那些房地产市场运行较为平稳的地区,当地的土地供求关系也较为平衡。

二是要优化土地供应结构。在目前土地供应结构中,工业用地占有相当大的比重,而且供地价格相对较低,在建设用地计划不变的前提下,这必然会挤占住宅土地供应量,增加地方政府从住宅用地中获取更大土地收益的冲动。因此,在土地供应结构的调整中,可要求在住房供求紧张的城市,必须增加住宅用地的供应量,以满足住宅土地需求。

三是随着农村集体经营性建设用地入市,并且与国有土地同权同价等政策逐步落实,原来单一的国有土地供应模式被打破,土地供应渠道更加丰富,土地市场的调控弹性将大大增强,有利于在城镇化快速推进过程中,降低房价的刚性成本。

城市群战略将市场区域化

从区域导向上来看,中央城镇化工作会议提出了“两横三纵”(即构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴,以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴,形成若干新的大城市群和区域性的城市群)的城市化战略格局。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟接受本报记者采访时表示,大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力,而小城镇仍具有巨大的增长潜力。“城市圈”的提出伴随着城乡统一建设用地市场的建立,将缩短地区差距,平衡地区间发展,进一步缓解房地产市场日益紧张的供求矛盾。

而从户籍改革上来看,十八届三中全会《决定》中提出,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。业内人士认为,这种思路体现了国家对人口流动的政策导向,提升中小城市对人口流入的吸引力,促进人口的就地城镇化。

国泰君安证券认为,2013年将成为中国房地产区域分化元年,在新型城镇化下三类区域房地产成长最具潜力:第一类是都市圈模式,一线特大城市及周边卫星城市;第二类为城市带模式,二、三线中心城市逐渐形成城市带;第三类是“三受益”型二、三线一般城市,即受益于交通、人口和产业优势的城市。

房企战略布局将改变

再来看2013年中国房企的销售情况。据CRIC研究中心发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》排行榜数据显示,2013年由于大体量扩张的规模效应显现,国内大型房企业绩普遍超水平增长,前50家房企销售总额达21355亿元。其中,万科以1740.6亿元拔得头筹,碧桂园以131%同比增速跃升至1097.3亿元,加入千亿军团。

新型城镇化的推进将给房地产企业带来怎样的影响?对此,中国经济时报记者联系到2013年表现抢眼的“千亿黑马”碧桂园,其相关负责人表示,新型城镇化对中国房地产市场的影响将是非常持久的,会加快中国房地产市场的整合和分化,促进行业健康发展。碧桂园多年来坚持避开地价高企的一线城市和城市中心区域,积极布局有发展潜力的二、三线城市(年报显示,碧桂园在二、三线城市的土储占总土储比例约84%)。在城镇化建设的道路上,碧桂园已经先迈出了一步,做了很多楼盘的配套和服务设施,包括成熟的管理方式,为未来国内发展城镇化的模式打下了基础。

“房地产开发企业应积极主动适应新型城镇化的客观要求。在做好区域市场和产品细分市场方面,还是有很大市场空间。”刘卫民认为,国家强调新型城镇化,其实可以理解为传递两个信号:一个是我们国家仍处于城镇化快速推进阶段,城镇化还远未结束,城镇化仍是现阶段我们发展的主要动力之一。另一个是下一阶段城镇化的发展模式将发生变化,我们不能再单纯强调城镇化的数量指标,更应强调城镇化的质量指标。对于房地产市场来说,随着近年来持续高速的房地产建设,我们的住房供求总量正在逐步趋于平衡,但结构化问题仍较为突出,部分城市供求紧张、住房资源分配不均、新进城人口住房困难问题并存。另外,我们的住房质量仍然有较大提升空间,住房成套率还远低于城镇化水平较高的国家。这也会在一定程度上推迟我国住房投资建设峰值的到来。(中国经济时报)

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