2014年中国房地产市场前瞻 泡沫不会崩溃但会分化

观点地产网叶檀2014-01-07 08:22
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  推荐语:房地产业存泡沫毋庸置疑,但泡沫何时破裂则众说纷纭,这些泡沫体现在哪里?哪些地方可能是高风险区?哪些现象会加速泡沫破裂?有没有办法避免这座“冰山融化”?本文正就这些问题进行方方面面的剖析,欲促使造出高质量的经济大船抵御风险,打造国民心底的信心。

  叶檀 房地产进入泡沫后期,2014年不会崩溃,但各城市分化将更加严重。

  2014年房价整体微有上涨,一线城市范围从中心区域向周边卫星城拓展,更多的三四线城市的债务危机摇摇欲坠,要靠债务展期、会计游戏应付危机。

  政策的预期是,以直接限制的方式抑制大城市房价上升,倾向于扶植中西部城市群与三四线中小城市,以实现就地城镇化。

  地球人无法阻挡中国一线城市居高不下的房价。

  媒体去年年底报道,住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单,被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策,北京、上海、广州、深圳明确在列。一线城市仍是房地产调控的重要区域,说明这些城市对于各地高净值人群的吸引力不变。

  这是明智的选择,在资产泡沫后期,市场总是会寻找最厚实的安全岛,国内一线城市就是国内最安全的投资地,如果一线城市的中心区域的房地产溢价下降,说明中国经济与金融已经无法支撑。冰山从外层薄弱处融化,一线城市是中心最厚的地方。

  较为另类的现象是,传统的贫困地区、人口占比较高的四线地区,由于开发商开发出工业化时代整齐划一的楼盘,第一次有了五星级宾馆,品质相比此前有较大提升,这些城市在初期会有投资跳升阶段,万达在阜阳等城市的销售荣耀印证了这一点。但这是短期的、缺乏竞争的结果,是当地略有资金的投资者缺乏投资标的的结果。当地方政府一鼓作气引入更多的CBD、试图一口吃成个胖子时,风险随后而到。

  资产泡沫处于后期的另一个征兆是,越来越多的开发商与投资者将资金、项目输出到境外,这几乎是本能的套保行动。国内最重要的投资品市场房地产所面临的压力越来越大,无房产税、无投资信息的时代即将过去,趁着人民币大幅升值、资产仍在高位购入境外发达国家的资产,是经济理性人的自然选择。不仅李嘉诚先生在这么做,重要的开发商几乎都在境外开疆拓土。笔者身边开修车店的朋友,也在认真阅读移民须知。

  这是地球村时代,转移资产逃避大的政策风险、环境风险成为现实可行的选项,中国并不仅止于国内各地区、各城市之间争夺高净值、高能力人群,还面临着全球营商、生存环境的竞争,实际上是个国际竞争力的课题。《福布斯》杂志1月2日撰文指出,“如果中国的环境污染还像今天这般继续恶化下去的话,中国的房地产总有一天会变得一文不值。年轻一代中国人会选择离开这个国家,而不是迁入污染的城市,继而抑制房地产需求,并加剧该产业产能过剩的问题”。有能力有意愿移民的人越来越多,中国在海外的房地产投资屡创新高。政府有必要正视丧失全球竞争力的风险。

  很多人想当然地认为,随着外出务工人口的回流,当地空荡荡的建筑也就有了入住者,消费随之而兴,中西部三四线城市的房地产市场因此被夯实。这是幻想。

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