2013年福州楼市:房价一路涨 成交“两重天”

海峡都市报 [微博] 2013-12-20 08:45
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2013年福州楼市:房价一路涨 成交“两重天”

2013年成交走势

2013年福州楼市:房价一路涨 成交“两重天”

2013年房价走势

  随着2013年逐渐步入尾声,福州楼市也即将画上句号。在五城区成交方面,着实经历了一个大起大落的过程——上半年成交创近四年的峰值,面积高达158万m,下半年成交缩水“过半”,甚至在传统旺季“金九银十”连续出现成交不足千套的状况,直到年底成交才逐步趋稳。但在价格方面,尽管受到多重调控,房价却一直稳中有升。

  这一年来福州楼市走过了怎样的历程?成交和价格的走势是如何形成的?哪些房企和板块是年内福州楼市的成交重点?

  成交“过山车” 上下半年“冰火两重天”
  
  2013年福州楼市的成交情况总体不俗——仅前11个月就实现成交18729套,面积超232万m。这个数据在近四年中排位已在前列,已经逼平2010年,远超2011年,若12月能成功实现冲量,甚至有望突破最火热的2012年。(2010年全年成交18928套,面积约209万m;2011年15815套,面积约175万m;2012年21139套,面积约249万m)

  而据记者统计发现,今年的主城区成交情况出现了明显的冰火两重天——上半年成交异常火热,实现成交13092套,创下自2010年以来近四年的峰值。而6月分水岭一过,成交却开始急剧下降。整个下半年至今的5个月只实现5637套的成交,与上半年比“缩水过半”!

  解读

  回顾2013年上半年的楼市,可以说月月飘红,尤其是有着“金三银四”的好行情,3月份的成交创下年内最高值,达到3250套。然而这种“大起”背后更多的是政策不确定性的推动。

  

上半年福州楼市政策
  
  从严基调明显,先是有住房公积金新规执行,后又有新国五条重磅来袭,20%个税等史上最严调控政策等的细则落地,可以说风波不断。正是一系列的政策出台和不确定的市场预期,打乱了原本淡定的购房者购房节奏,抓紧买房、恐慌性入市也开始在一定范围内出现。”业内人士江映辉表示。

  而下半年的持续冷淡也有背后原因,尤其是价格持续上涨和改善类产品的“集体谋动”,也对客户的接受能力提出了新的挑战,整体市场观望氛围转浓。

  价格“一路升” 一路高歌猛涨1738元/m
  
  福州楼市下半年滞涨的局面,与房价的一路高歌脱不开关系。

  据百城房价指数显示,2013年1月福州房价为13594元/m,而到了11月份房价已经达到15380元/m,11个月间均价拉升了1738元/m。以6月份为例,福州房价为14079元/㎡,而同比之下去年6月则是12735元/㎡,涨了1344元/㎡!

  此外,进入下半年,福州高端项目开始集体谋动,也是价格快速拉升的诱因之一。如华润橡府、梅峰礼居、建发国宾府、融侨外滩 、融信白宫、阳光城·丽兹公馆等高端大户,都价格不菲,主打高端和精英群体。

  解读

  可以说,推出这些产品,是因为开发商已经调高了对市场的预期值,同时也是基于对自身产品的自信。业内人士林先生认为,“从企业层面来看,上半年市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金,因此没有降价跑量的动力。同时土地价格及人工成本在不断上涨,也造成房价很难有下跌的空间。再加上目前市区土地稀缺性日益凸显,一线品牌房企不断涌入,福州未来发展看好也令价格持续走高。”

  而另一方面,福州市区成交价格的升高还受到市场成交结构的影响,下半年一众高端项目的面市整体拉高了成交均价。不过,价格持续上涨,客户接受能力有限,造成观望氛围持续浓厚的局面。

  房企“跑得快” 掌控楼市以快销为王
  
  早在今年10月,福州不少开发商就率先亮出前三季度成绩单。不少标杆房企业绩飘红,更有房企在三季度已经完成全年销售目标。

  据了解,仅仅在国庆七天期间,融信集团旗下产品销售额就达到21亿元。

  此外,10月14日,泰禾集团发布季度业绩预告称,其前三季度实现净利润约5.1亿元至5.3亿元,同比增长231%;10月16日,阳光城宣布,企业前三季度已完成销售金额133亿元,提前一季度完成年初制定的全年销售指标;10月24日,大名城公告称,前三季度营业收入为16.55亿元,同比增长170.67%。

  解读

  据福州市统计局发布的数据,2013年1—11月房地产开发投资达到1137.61亿元,比上年同期增长34.9%。这是首次实现破千亿。正是在房地产行业开发投资提速的大背景下,各大房企也在进行高周转的快销模式。

  以融信集团为例,融信集团年内已拿下14幅地块,其中不乏联手万科、绿地进行合作开发。“而在开发和销售加速上,我们现在的操盘周期基本上从拿地到开盘在8个月左右。”融信集团总裁助理阮友直透露,除此之外刚需客户也成为他们实现快销争夺的重点,即便是市区的高价项目,也可以通过控制户型面积、增加赠送面积或精装修达到间接降低单价控制总价。   
  区域“向外扩”外围崛起,闽侯当仁不让
  
  相比市中心的表现,外围板块的年内表现显然更为抢眼。尤其是闽侯楼市,可以说当仁不让地成为“焦点”。据记者统计,2013年1—11月份,闽侯销售数据达到20307套,远超五城区同期的18729套。同时也有越来越多的实力开发商如泰禾、万科、阳光城、正荣、中海、福晟、中庚等相继进驻闽侯各个板块。

  
  除了闽侯,贵安板块也作为大福州的延伸而愈发抢眼。贵安片区的旅游资源逐步为市场认可,产品也备受购房者青睐。
  
  解读
  
  中原地产福州公司总经理蔡俊认为,外围板块成交攀升的背后,是福州人居观念的改变。市区楼盘均价接近16000元/㎡,相比之下,闽侯新楼盘均价约在10000元/㎡左右,价格差格外吸引人眼球,无形当中打破购房者心理防线。而随着大福州道路交通的发展,闽侯、连江等区域已经能快速通达市区,伴随着周边配套完善,这些地方才更有发展和增值的空间。
  
  期待“下一年”2014成交趋稳,内外价格联动上扬
  
  对于明年的走势,蔡俊认为,主城区受到供应量和房价高位运行的压力,明年依旧面临去化难问题,走量不会很快,价格方面则依旧保持稳中有升的态势。主城区的亮点可能会出现在东部新城区域,随着三江城、禹洲、中发、金源的项目相继面市,将会有100多万m的供应量。根据目前市场预期,这个区域的均价可能被设定在1.3万~1.7万/m之间,价格与金山板块持平,户型也以刚需和改善型户型为主,可以弥补金山和五四北区域近年来推量减少的不足。
  
  而在外围板块,未来的亮点则可能出现在南屿、南通、荆溪和永泰葛岭。南屿区域伴随着诸多项目的放量,成熟度已现,而南通、荆溪近期拍地的热度也不言而喻,永泰葛岭也即将随着名城、三迪、顺华等开发商开发项目的面市而成为外围新兴热门区域,价格方面也将联动上扬。
  (海峡都市报)

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