温州楼市暴跌之谜:库存房源需消化60个月

  温州楼市正走出一个独特的轨迹。

  11月18日公布的房价数据显示,10月份70大中城市中仅有温州一城继续保持同比下降态势,这也是温州楼市连续第26个月下跌。

  一方面,在最近全国70多个大中城市普涨的情况下,温州房价已经连续26个月下滑,价格几近腰斩;另一方面,21世纪网调查发现,在限购政策“微调”之后,温州楼市迎来了强势反弹,成交数量大增一倍。

  温州泰和房产营销有限公司总裁林育对21世纪网表示,温州楼市升温除了政策上的调整外,新盘的集中调价入市也是一个重要原因。

  据其介绍,为迎接“金九银十”这一销售黄金期,温州市区有20多个新盘集中入市,这直接推高了当地的楼市库存。

  据了解,截止2013年9月底,温州市区新房库存有近百万平方米,此外,还有超过200万平方米的新盘即将上市。而此前几年温州市区商品房的年平均销售数据为60万平方米,按照这一数据,要消化这些库存需要大约60个月。

  21世纪网通过调查了解,楼市库存飙升源于近年来温州土地供应的大提速。

  2010年之前,温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策,每年房地产开发投入用地都不足600亩。但2010年之后,温州每年的卖地数量提高了数倍。

  而在温州楼市一路高歌的背景下,宏观形势则急转直下,金融危机、民间借贷崩盘、房地产调控,多重打击下温州房价开始一路下行,此前更是传出楼市崩盘、房东“弃房”的消息。

  不过,根据温州银监分局的调查结果,目前温州的“弃房”现象远没有媒体报道的“万套”规模。截至8月底温州银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套,“弃房”实际总数为597套,“弃房率”低于1%。

  房价连跌26个月 日光盘重现

  虽然房价已经连续26个月下滑,但在“金九”之际,温州楼市却异常火爆。

  据温州市房管局商品房网上销售管理系统统计,9月份温州市新房交易量达6541套,其中市区2684套,均为温州楼市历史上的最高月成交纪录。

  而此前的两个月,温州市区新房交易量分别为641套、1307套,这就意味着,当地楼市交易量已经连续两个月实现了翻倍增长。

  对这一现象,温州当地房地产人士对21世纪网分析表示,温州楼市升温主要有两个原因,一个是限购政策调整,另一个则在于大量新盘集中调价入市。

  今年8月,温州对当地的房产限购政策进行了微调,允许已购买一套住宅的本地户籍家庭再购买一套住宅,名下无房产的可以再购买两套。

  据悉,2011年“国五条”出台之时,温州楼市正“高烧”不退,领涨全国,因此当地政府制定了更为严苛的限购政策。

  2年下来,“温州版”的限购令效果显著,至今温州房价已经连续26个月下滑。

  但对于温州这样一座特殊的城市而言,如此严苛的调控政策,也埋下了隐患。

  其一,房地产开发公司亏损严重。在销售放缓、银行流动性收紧、民间借贷危机爆发的背景下,部分开发商资金链断裂,2012年开始,温州出现多个楼盘烂尾、开发商跑路事件。

  其二,楼市、土地成交低迷。温州当地盛行“多套拼房”的销售模式,限购令的出台,直接终结了这些房型的销售,2012年下半年,温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象。

  其三,政府财政收入减少。资料显示,2012年上半年,温州半年土地出让金不及2010年一块土地的收入,市财政收入同比负增长。

  此外,房价下跌还带来了民众资产缩水和银行不良贷款比例提升等问题。

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