陶然:政府出让土地导致严重的房地产泡沫

  和讯网消息 “财经年会:2014预测与战略”于11月18日-20日在北京举行。中国人民大学经济学院教授陶然在论坛上发表演讲,他表示中国很多地方是低价出让工业用地,高价出让商住用地,放量工业用地,限量商住用地。中国2002年是两倍左右,现在我们七倍到八倍到十倍,这个导致了我们国家严重的房地产泡沫。

  以下为陶然发言部分实录:

  陶然:我们土地这块没有市场化,我们中国政府通过征地程序,把农民的土地有强制的,农民只能被迫征收,然后政府出让土地。中国很多地方是低价出让工业用地,高价出让商住用地,放量工业用地,限量商住用地。中国2002年是两倍左右,现在我们七倍到八倍到十倍,这个导致了我们国家严重的房地产泡沫。怎么样解决这个问题?这需要市场发挥更基础的作用。你看到两个地就是因为规划用地不同,差价到10倍,一定是另外一个太便宜,一个太贵了,一个好的市场机制让这个价格不要有这么大差异。但是土地又是麻烦的事情,土地转换有增值,这个增值不完全由农村的所有者创造出来,是整个经济发展的成果,还有涨价归公的问题,公我们一般讲政府能代表公,归公以后把钱用在为社会提供公共服务方面这是好事情。我们商住用地涨的价归了政府,政府把这个钱拿去补贴制造业者。现在扭曲的征地制度和土地出让制度带来的结果,我们要形成城乡统一的建设用地市场,发挥市场的作用,同时在里面把政府行为规范住,让政府在土地里面获得增值收益,这些增值收益给用来需要服务的人提供服务,这个用地要有市场还要有政府的合理规范。三中全会给出一个总体的改革方向但是如何实施到城乡建设用地市场这中间会有非常多的利益集团在阻碍,这个问题也是非常重要的问题,这个问题解决不了或者解决不好,都会导致改革没办法进行,或者改革过快导致我们现在房地产市场崩盘,这是我总体的一个评估。

  陶然:我对几位老师的观点做一个评论,政府利用土地作为杠杆招商引资,然后用商住用地垄断的方法把这个价格炒上去,然后用银行的钱搞开发区。这个模式会导致房地产的泡沫,然后商住用地价格过高。到中国各个地方去看包括中国内地的城市都是用这种模式来做,地方政府在20亿以上,2008年是5万亿,新的借钱加利滚利可能20万亿,总体看占我国GDP的比例是40%,不是很高,但是这个债务非常依赖于房地产价格,房地产市场崩盘了,所有指标都要乱的。刚才黄老师提到房地产税,提到市政债,从发达国家经验来看他们的做法是在比较民主化的体制里面,社会化和制度环境,在美国基本上房地产税完全用来做周围的小学,还有其他国家主要用做小学和初中教育的。

  在其他国家房产税用来搞保安,用来搞地方卫生,在中国普遍征房产税不成熟。两个原因,我们地方政府没有给老百姓提供基本应该有的服务,导致我们每一家在小区里面雇私人保安,雇保洁,然后交物业费,我们说政府不用私人雇保安了,我相信大家愿意交这个物业税。第二如果房价有泡沫,有很多人会很反对。对第二套征房产税,可能技术上没有困难。市政债要做必须要有一个非常好的大家都知道你各个地方政府财务状况,我们各个地方政府财务状况不清楚,审计署审计了会不会全面的公布,把你资产负债全面公布清楚,才是人家发行市政债的基础,否则这些都面谈。公布清楚要有困难,你公布清楚你会发现很多财政要破产了,我们地方政府对老百姓负责,真正把保安和保洁物业做好,这样人家才愿意交这个税,如果没有这个条件我们找一个替代办法,让它不这样疯狂的征地,还可以有点钱进行一般的维护建设,这是非常难的任务。我们现在给中国提出改革方案不是告诉你彼岸在哪里,我们告诉你怎么样走到那个彼岸,我没有从十八届三中全会的决定里面看到这条路径,我觉得这个路径确实要进一步讨论的也不是没有办法。

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