专家:房产税替代“土地财政”是大势所趋

中国社会科学在线张鑫2013-11-20 11:00
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  【核心提示】对于处于卖方市场的楼市,从抑制需求设计的一些现行政策,无论是限价、限购、限贷,还是征收住房转让所得税,都难免出现“越调越涨”的现象。因此,以房产税替代“土地财政”,从供给方面入手调控楼市才是有效的选择。

房产税替代“土地财政”是大势所趋

  基于买方市场和卖方市场的不同特征,宏观经济调控的重点也不同。在卖方市场上,由于商品供不应求,即使质次价高也能被销售出去,价格呈现上涨趋势。此时,企业投资意愿也非常强烈,宏观经济调控的重点是增加供给,同时抑制投资膨胀和通货膨胀。与此相反,在买方市场条件下,“生产者主导”转化为“消费者主导”,要求宏观经济调控的重点由供给政策转向需求政策,如加快产业升级、刺激需求等。这样大致可以解释,对于处于卖方市场的楼市,从抑制需求设计的一些现行政策,无论是限价、限购、限贷,还是征收住房转让所得税,都难免出现“越调越涨”的现象。因此,以房产税替代“土地财政”,从供给方面入手调控楼市才是有效的选择。

  我国楼市还处于卖方市场

  从长远看,我国正处于城镇化加速发展时期,土地的稀缺性、收入水平的提高、需求拉动等因素,将导致房地产价格总水平呈现上涨的趋势。这进一步强化了房价上涨的心理预期。加上房地产投资性或投机性需求的兴风作浪,房地产虚假繁荣的泡沫也在不断膨胀。

  同时,基于住房的民生性和较大的派生需求,我国房地产市场的发展还担负着保障民生、推进城镇化、扩大内需等历史任务。如果房价过高,超过居民的购买能力,这种内在需求和任务都将难以实现。这也正是近些年来我国政府不断出台严厉的调控政策,抑制房地产投机,甚至不惜动用行政手段干预楼市的重要原因。

  从供给方面入手调控楼市,是指从供给角度实施结构优化、价格管制,以增加住房的有效供给,满足普通老百姓住房消费合理需求的增长。由于我国土地所有制的性质及其与建筑物的不可分离性,住房供给的数量和价格由政府、企业和市场需求共同决定,其中政府提供土地的数量及其价格,对房地产企业提供住房的数量及其价格影响较大。而供求的均衡不仅取决于住房供给的数量,而且取决于住房供给的价格。况且楼市调控的真正目的并不是实现包括投资性住房需求在内的供求平衡,而是要保障居民的基本住房要求,实现房地产市场和经济的健康发展。我国普通居民对城镇住房的刚性需求大,但限于房价大大超过收入水平和支付能力,这种合理的消费需求尤其需要通过降低住房供给的价格来实现。

  供方调控须改革“土地财政”模式

  住房价格由土地成本、建造成本、建筑材料成本、其他开发成本和企业利润等构成,其中地价占比达到40%。越是发达的城市,越是繁华地段,地价在住房价格中的比例也越高。地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。我国土地使用权转让的一级市场由地方政府垄断。地方政府通过竞价拍卖土地使用权,在获得巨额预算外收入、促进地方经济高速发展的同时,也成了房价高涨的重要推手。

  在目前中央政府不断出台严厉的楼市调控政策背景下,大城市的地价不跌反升,“地王”仍然频出,楼面地价成本甚至超过在售楼盘,都与“土地财政”有牵连。地价不断暴涨,房企疯狂高价拿地,不仅会形成新一轮房价上涨的心理预期,而且还会推高周围二手房的价格,在掮客们谋取暴利的同时,也加大了房企投资、银行信贷和地方负债的风险。因此,从供给方面抑制房地产价格过快上涨,就必须改革“土地财政”模式和土地出让拍卖方式,通过降低地价来调控房价。

  房产税可成为稳定的替代财源

  地方政府要从根本上摆脱对“土地财政”的路径依赖,除了应改变不科学的政绩考核机制,推动以分税制改革为基础的财税体制改革外,最重要的是寻找到稳定的替代财源,而房产税无疑是切实可行的选择。相对于一次性收取今后50年至70年土地使用权的收益,即土地出让金,对房地产征税不仅可以为地方政府带来更稳定、更持久的财政收入,还可以降低住房的开发成本,提高投机性房产的保有成本,达到调控房价、满足居民住房消费合理需求的目的。如果房产税替代“土地财政”确实能够大幅度降低住房价格,明确解决70年后土地使用权的处置问题,应该会得到地方政府和老百姓的认同。

  在国外,房产税是许多国家地方政府财政收入的重要来源。如美国物业税约占地方财政收入的30%,澳大利亚房产税占地方财政收入的比重为60%,日本固定不动产税占地方财政收入的比重为53.3%。从长远看,伴随着可供开发的土地的减少,房屋保有量反而越来越多,以房产税替代“土地财政”是大势所趋。

  在当前条件不成熟的情况下,可以实施土地出让金分几十年收取的“年租”制,待住房信息系统、房屋估价体系等逐步完善后,再过渡到征收房产税。以房产税替代“土地财政”后,房产建设招标模式也需要相应地从土地出让拍卖方式向商品房竞标方式转变,促使房企围绕住房的价格、质量和容积率展开竞争,由此形成房价向下的动力和压力。

  我国现行楼市调控政策的基本特征是,行政手段强于税收等经济手段,需求管控重于供给管控。对住房实行限购、限贷的目的是抑制投资性需求,而对增加供给影响不大;征收住房转让所得税造成业主惜售或向买方转嫁成本,刺激了新房需求,进而推高了房价;对开发商实行限价政策,却成为了他们囤房的借口,加大了住房供需矛盾;在缴纳了高额土地出让金,房价高企的情况下,对增量住房征税,有凭空加税之嫌,可能遭到业主的反对。这些严厉的行政性需求管控措施,有使住房供应量减少的消极面,难以消除房价上涨的压力和心理预期。应当采取的对策是,在坚决抑制商品房投资性需求的同时,从供给入手,通过加大土地投放数量,降低土地出让价格,增加新房的有效供给;通过对双方源于消费的二手房交易减税减负以及征收房产税,增加存量房的有效供给;通过加快保障房建设,满足低收入家庭住房需求即通过增加住房供给和抑制投机需求,使房价逐步走向平稳甚至回落。

  (作者单位:同济大学经济与管理学院)

(中国社会科学在线)

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