专家:房产税替代“土地财政”是大势所趋

中国社会科学在线张鑫2013-11-20 11:00
0

  在目前中央政府不断出台严厉的楼市调控政策背景下,大城市的地价不跌反升,“地王”仍然频出,楼面地价成本甚至超过在售楼盘,都与“土地财政”有牵连。地价不断暴涨,房企疯狂高价拿地,不仅会形成新一轮房价上涨的心理预期,而且还会推高周围二手房的价格,在掮客们谋取暴利的同时,也加大了房企投资、银行信贷和地方负债的风险。因此,从供给方面抑制房地产价格过快上涨,就必须改革“土地财政”模式和土地出让拍卖方式,通过降低地价来调控房价。

  房产税可成为稳定的替代财源

  地方政府要从根本上摆脱对“土地财政”的路径依赖,除了应改变不科学的政绩考核机制,推动以分税制改革为基础的财税体制改革外,最重要的是寻找到稳定的替代财源,而房产税无疑是切实可行的选择。相对于一次性收取今后50年至70年土地使用权的收益,即土地出让金,对房地产征税不仅可以为地方政府带来更稳定、更持久的财政收入,还可以降低住房的开发成本,提高投机性房产的保有成本,达到调控房价、满足居民住房消费合理需求的目的。如果房产税替代“土地财政”确实能够大幅度降低住房价格,明确解决70年后土地使用权的处置问题,应该会得到地方政府和老百姓的认同。

  在国外,房产税是许多国家地方政府财政收入的重要来源。如美国物业税约占地方财政收入的30%,澳大利亚房产税占地方财政收入的比重为60%,日本固定不动产税占地方财政收入的比重为53.3%。从长远看,伴随着可供开发的土地的减少,房屋保有量反而越来越多,以房产税替代“土地财政”是大势所趋。

  在当前条件不成熟的情况下,可以实施土地出让金分几十年收取的“年租”制,待住房信息系统、房屋估价体系等逐步完善后,再过渡到征收房产税。以房产税替代“土地财政”后,房产建设招标模式也需要相应地从土地出让拍卖方式向商品房竞标方式转变,促使房企围绕住房的价格、质量和容积率展开竞争,由此形成房价向下的动力和压力。

  我国现行楼市调控政策的基本特征是,行政手段强于税收等经济手段,需求管控重于供给管控。对住房实行限购、限贷的目的是抑制投资性需求,而对增加供给影响不大;征收住房转让所得税造成业主惜售或向买方转嫁成本,刺激了新房需求,进而推高了房价;对开发商实行限价政策,却成为了他们囤房的借口,加大了住房供需矛盾;在缴纳了高额土地出让金,房价高企的情况下,对增量住房征税,有凭空加税之嫌,可能遭到业主的反对。这些严厉的行政性需求管控措施,有使住房供应量减少的消极面,难以消除房价上涨的压力和心理预期。应当采取的对策是,在坚决抑制商品房投资性需求的同时,从供给入手,通过加大土地投放数量,降低土地出让价格,增加新房的有效供给;通过对双方源于消费的二手房交易减税减负以及征收房产税,增加存量房的有效供给;通过加快保障房建设,满足低收入家庭住房需求即通过增加住房供给和抑制投机需求,使房价逐步走向平稳甚至回落。

  (作者单位:同济大学经济与管理学院)

(中国社会科学在线)

专家:房产税替代“土地财政”是大势所趋

正文已结束,您可以按alt+4进行评论

热门推荐

看过本文的人还看了

房产资讯 侃房哥 老姜推荐 置业参谋 买房记 户型品鉴 >>更多
读完这篇文章后,您心情如何?